Обзор ЖК "Мечта"

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Расположение и транспортная доступность

Добраться на автомобиле до ЖК "Мечта" несложно, хотя есть нюансы. Надо ехать по Дмитровскому шоссе до поста ДПС и повернуть на "Красную Горку". Далее следуем по Рогачевскому шоссе, пересекаем железнодорожный переезд и двигаемся до Т-образного перекрестка, после чего поворачиваем на Озерецкое и проезжаем его. Комплекс будет справа на выезде из поселения.

Дмитровское шоссе после всех реконструкций значительно улучшило свою проходимость — проблемы есть только в районе деревни Грибки. Но на железнодорожном переезде на Рогачевке нередки серьезные заторы, поэтому можно использовать объездной путь через Луговую, который добавит ко времени поездки лишние 10-15 минут или платный участок Ленинградки.

С общественным транспортом сложностей нет, застройщик создал собственный автобусный парк из 10 автобусов. От ЖК несколько раз в час курсируют автобусы до станции "Лобня" (время в пути до станции 15 минут, а до Савеловского вокзала — чуть более получаса), и 2 раза в час — до станции метро "Речной вокзал" (время в пути чуть меньше часа). Правда, днем интервалы увеличиваются. Остановки обустроены на всей территории. Автобусы же доставляют детей в ближайшую муниципальную школу в поселение Останкино.

Экология

"Мечта" соседствует с частным сектором и садовыми товариществами. С двух сторон к нему подступает лесной массив, имеющий статус природного заказника, в одной из частей которого располагается озеро Нерское, а в другом — озеро Долгое.

Расстояние до них составляет чуть меньше 2 км, правда, до Нерского, в силу заболоченности берегов, так просто не дойдешь, и используется оно лишь для рыбалки (в местных озерах водятся караси и налимы, щуки и окуни, пескари и плотва). А вот озеро Долгое вполне пригодно для купания, на нем организована лодочная станция, и при этом здесь куда тише, чем на раскрученном и на расположенном чуть подальше озере Круглое.

С территории ЖК оборудована многочисленные охраняемые калитки, через которые посредством магнитного ключа, можно выйти в лес, где как рассказывают в офисе продаж, в летнее и осеннее время много грибов. А еще здесь можно встретить ежей и белок, лосей и оленей, косуль и зайцев.

Мнение редакции. У комплекса отличное расположение с точки зрения экологической составляющей и относительной близости от Москвы. Возможность добраться на автомобиле несколькими путями чуть упрощает ситуацию с заторами, а собственный автобусный парк — отличное решение от застройщика.

Оценка: 

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Поселок начал строиться в 2005 году, когда застройщик - компания "МЕГА-мечта" приобрела 260 Га земли, где ранее располагались колхозные поля. Пока полностью застроены 2 участка земли площадью 20 и 9 Га, третий участок площадью 220 Га сейчас активно осваивается.

На участке 20 Га разместились четырехэтажные многоквартирные дома с пятым мансардным этажом и таунхаусы площадью от 100 до 190 кв. м с площадью участков в 2-3 сотки, а также коттеджи площадью 187, 215 и 252 кв.м с участками от 7 до 12 соток. На этом участке все уже продано.

На участке 9 Га представлен интересный формат жилья, которому сложно дать определение. Здесь это называют квартирами формата таунхаус.

Когда-то на этом участке построили 30 коттеджей площадью 300 кв.м, но после кризиса спрос на них упал. Застройщик проявил гибкость и разделил двухэтажные коттеджи с мансардным третьим этажом на 5 частей — по 2 квартиры на первом и втором и одна в мансардном этаже. У каждой квартиры, кроме мансардной, есть земельный участок по 2-3 сотки — другое дело, что выход на участки со второго этажа менее "прямой".

На участке 220 Га представлены 2 квартала многоквартирных домов: 11-й квартал уже полностью распродан, в 10 квартале часть домов сданы и идет строительство 400 таунхаусов и квадрохаусов, а также 250 индивидуальных одноэтажных и двухэтажных коттеджей площадью от 80 до 160 метров с участками от 3 до 5 соток.

В новых кварталах многоквартирных домов реализуется принцип территории без машин, парковки организованы по внешнему периметру домов. При таунхаусах организованы парковки на 2 машиноместа

Во всех дворах организованы детские и спортивные площадки.

На всей территории обустроены рекреационные зоны, проложены бульвары, установлены беседки, организуются барбекю-зоны, продолжает проводиться активное озеленение — под него отводится 30% всей территории. Интересно, что растения выращиваются в собственных питомниках компании, один из которых находится в Ярославской области.

Зимой заливается каток, прокладывается лыжня протяженностью 20 км, а вдоль ЖК идет благоустроенная тропа для велопрогулок и спортивной ходьбы. Организованы специальные зоны для выгула собак. Дороги заасфальтированы, тротуары выложены брусчаткой.

По территории протекает ручей, при котором есть небольшое дикое озеро. В будущем году планируется его благоустройство и прилегающей территории — здесь организуют небольшую прогулочную зону.

У каждого из участков есть свой КПП и собственная входная группа. При этом у каждого жителя есть электронный пропуск, посредством которого он может перемещаться по всему комплексу. В ЖК действует видеонаблюдение, территория патрулируется. Детей до 16 лет не выпускают с территории без расписки от родителей.

Предположительный срок окончания строительства ЖК — 2025 год, но это весьма условная цифра. Застройка идет поквартально и не создает неудобств для тех, кто уже заселился в ЖК. Сейчас уже проживают порядка 4,5 тыс. жителей. Из 260 Га освоено порядка 100. На настоящий момент возведено 600 таунхаусов, 50 многоквартирных домов и 250 коттеджей.

Домовладения

Все типы домовладений строятся из трехслойного кирпича, разница только в фундаменте. Например, в таунхаусах и коттеджах он свайный, а в многоквартриных домах — монолитный. Стены возводятся из керамзито– бетонного блока, в них используется пенополистироловый утеплитель толщиной 100 мм.

Как рассказывает исполнительный директор компании "Мега-Мечта" Максим Никитин, зимой в таких домах тепло, а летом прохладно. Во внешней отделке используют цементно-песчаный блок. Блоки изготавливаются на собственном производстве компании–застройщика, что снижает себестоимость строительства. На кровле — металлочерепица с гидро- и пароизоляцией и 200 мм утеплителя. Везде применяется двухкамерное остекление.

В основном, домовладения в ЖК выдержаны в красно-желтой-серой гамме стен с зеленой или красной кровлей.

Жилье можно приобрести в трех вариантах — с базовой, предчистовой или чистовой отделкой. В случае таунхаусов и коттеджей, в первом варианте перегородки устанавливаются только на первом этаже, а на втором — только несущие конструкции (впрочем, как рассказывает Максим Никитин, жители не меняют, как правило, готовые планировки). Устанавливается временная деревянная лестница.

В случае предчистовой отделки возводятся все перегородки, производится разводка коммуникаций по дому, стены штукатурятся, на полах выполняется стяжка, ставится капитальная основа под лестницу.

При отделке "под ключ" можно выбрать не только несколько вариантов цветовых решений, но и приобрести уже меблированный лот или просто лот с готовой кухней, где установлены газовая плита с духовкой, посудомоечная машина, раковина и встроенный холодильник.

Все это касается и квартир, только там даже в базовом варианте возводятся перегородки, а стены штукатурятся. Выбрать жилье с тем или иным вариантом отделки можно как из готовых объектов, так и на стадии строительства.

Таунхаусы

Площадь имеющихся на настоящий момент в продаже классических таунхаусов — от 160 до 227 кв. м. Все они трехэтажные, с двумя выходами, расположенными с противоположных сторон. Со стороны двора оборудованы просторными балконами на втором этаже и террасами на первом, которые при желании можно остеклить — в ЖК уже можно увидеть примеры таких решений. Предусмотрена возможность организации камина. Высота потолков на этаже — 3 м. К таунхаусам прилагаются участки площадью 2-3 сотки.

Предлагаемая планировка таунхауса площадью 160 кв. м выглядит так: на первом этаже располагается кухонно-гостиная зона, котельная, санузел и гостевая спальня, на втором этаже можно разместить еще 3 небольшие спальни и 2 санузла, а на третьем — дополнительные парочку спален, правда, окно в одной из них будет только в крыше.

1 этаж

2 этаж

3 этаж

В таунхаусе 227 кв. м уже с готовой, в силу наличия предчистовой отделки, планировкой, на первом этаже расположена огромная гостино-столово-кухонная зона, которую, при желании можно разделить на сектора, санузел и спальня. На втором этаже — 3 просторные спальни, одна из которых оборудована собственным санузлом, а третий мансардный этаж — площадь для реализации любых фантазий, чему способствует и большое количество полноценных окон.

1 этаж

2 этаж

3 этаж

У квадрохаусов, это квадратные дома на 4 семьи, 2 выхода расположены с одной стороны здания, 2 с другой. Есть 3 разновидности квадрохаусов площадью 93, 113,7 и 160 кв. м. Все они трехэтажные (третий этаж мансардный). Все квадрохаусы имеют двусторонний обзор, но самые выгодные секции — крайние на линии застройки, так как их боковой обзор не "упирается" в стену соседнего квадрохауса, а участок имеет большую площадь. Как и в таунхаусах, здесь можно установить и оборудовать камины. Балконы и террасы не предусмотрены.

Предлагаемая планировка стандартна, разница только в площади помещений: просторная кухня–гостиная, котельная и санузел на первом этаже, 2-3 спальни на втором этаже и еще одна просторная комната в мансарде, в которой можно организовать, например, игровую иди поделить ее на 2 дополнительные спальни, а также оборудовать дополнительный санузел.

Вот, так, например, выглядит планировка квадрохауса минимальной площади:

1 этаж

2 этаж

3 этаж

А вот в квадрохаусе максимальной площади можно организовать на первом этаже и дополнительную спальню.

1 этаж

2 этаж

3 этаж

Изначально застройщик огораживал таунхаусы штакетником, но сейчас у покупателей больше выбора в плане ограждения — многие и вовсе выбирают живую изгородь или отказываются от ограждения с внешней стороны как такового.

Коттеджи

Площадь имеющихся в продаже домовладений — от 98 до 350 кв. м., а площадь участков при них от 4 до 12 соток. Все коттеджи — двухэтажные, за исключением 350-метрового проекта, у которого имеется третий этаж, и 98-метрового одноэтажного коттеджа. Гаражи проектами не предусмотрены.

Как правило, домовладения такого типа имеют обзор на первом этаже на все 4 стороны, на втором этаже могут иметь место варианты. Большинство коттеджей оборудовано террасами, а балконы отсутствуют.

В 160-метровом коттедже на первом этаже можно разместить просторную гостиную-столовую, 3 спальни и санузел, на втором — еще 2 спальни и санузел, и различные помещения бытового и хозяйственного назначения.

1 этаж

2 этаж

Такие же возможности дает и 150-метровый коттедж, только площадь помещений здесь меньше:

1 этаж

2 этаж

Многоквартирные дома

Все многоквартирные дома — четырехэтажные, с мансардным пятым этажом. Лифты отсутствуют. Самые новые дома 10 квартала отличаются от своих предшественников (в предыдущем квартале еще есть отдельные лоты в домах прежнего типа) несколькими "модернизациями".

Они выдержаны в кофейно-коричневой гамме, вместо двухуровневых квартир на последних этажах здесь появились одноуровневые пентхаусы, а вместо используемых ранее французских балконов — остекленные лоджии. Правда, последние есть не во всех квартирах. Подъезды оборудованы пандусами, и местами для колясок и велосипедов.

Площадь стандартных однушек — от 32,1 до 43 кв. м, двушек от 51, 5 до 67, 4 кв. м, трешек от 60,3 до 83,9 кв. м, четырешек от 93,8 до 98 кв. м. Высота потолков — 2,8 м.

Все квартиры имеют готовые планировки, которые отличаются разнообразием — их более 30.

Однушки здесь могут иметь обзор как на одну, так и на две стороны. Например, есть интересный вариант однокомнатной 35-метровой квартиры, где окна сходятся под прямым углом:

Или двусторонней 38-метровой однушки с просторными комнатой и кухней.

При этом "однушка" максимальной, 43-метровой площади имеет "односторонюю ориентацию".

Двушки тоже есть как линейные, так и распашные. Привлекательно, например, выглядит распашная двухкомнатная квартира площадью 60,3 кв. м, где жилая зона отделена от кухни и санузла просторным коридором.

Или квартира площадью 61,7 кв. м с интересной конфигурацией и лоджией площадью 3,7 кв. м.

Все трешки ориентированы на 2 стороны. В них предусмотрено по 2 санузла. Как, например, в 71-метровой трешке интересной конфигурации:

74-метровая трешка отличается большой площадью кухни — 15 кв. м.

А 83-метровая — немалой площадью лоджии — 7 кв. м.

Пространство в 98-метровой четырешке организовано достаточно симметрично, и почти все комнаты имеют форму, близкую к квадратной:

Пентхаус — это видовое жилье на последнем этаже с высотой потолков 2,8 м. У пентхауса есть как мансардные, так и фасадные панорамные окна.

Площадь однокомнатных пентхаусов — от 27,4 до 81,1 кв. м, двухкомнатных от 46,6 до 60 кв.м., трехкомнатных от 71,6 до 115 кв. м.

Вот так, например, выглядит планировка 57-метрового двухкомнатного пентхауса:

Квартира-таунхаус — это как уже было сказано, квартиры с собственными участками (кроме мансардного жилья) площадью 1,5-4 сотки в разделенных на 5 частей больших коттеджах.

Сейчас в продаже осталось несколько таких квартир - 3 двушки площадью от 34 до 47 кв. м и одна 81метровая мансардная трешка. Балконы отсутствуют. Высота потолков в квартирах, расположенных на первом этаже достигает 3,3 м. Преимущество этих квартир и в наличии собственной террасы.

Евродвушка площадью 46,8 м такого формата, расположенная на втором этаже и обладающая собственным участком, имеет обзор на 3 стороны:

К домовладениям подведены центральные коммуникации: электричество, вода, канализация, магистральный газ из собственного газопровода. Водоснабжение осуществляется из артезианской скважины глубиной 185 м, так же есть своя система очистки стоков и лаборатория, где проверяется качество воды. Во всех типах домовладений установлены двухконтурные газовые котлы.

Мнение редакции. Возможно, материалы используемые для строительства, не самые дорогие, но добротные и имеют свои преимущества. Многообразие вариантов жилья впечатляет. Количество территории, отведенной под озеленение, соответствуют уровню бизнес-класса. Принцип квартальной застройки позволяет не только минимизировать неудобства для жителей, но и создать стилевое единство – когда типы домовладений не смешиваются. К недостаткам отдельных типов домовладений относится отсутствие балконов или лоджий.

Оценка: 

III. Инфраструктура

На территории действуют 2 частных детских сада, рассчитанных на 86 и 90 воспитанников (оплата — 15 тыс. руб./мес.), при одном из которых функционирует прогимназия.

Есть частная начальная школа полного дня, кабинет семейного доктора, являющийся филиалом Дмитровской больницы и рассчитанный на обслуживание 1200 жителей, несколько продуктовых магазинов, аптека, пекарня и пиццерия с филиалом.

Гордость комплекса — культурно-общественный центр. Здесь есть актовый зал, действует порядка 40 кружков: музыкальные, танцевальные, студия лепки, шахматный кружок, театральная студия, хор, гончарная мастерская.

Профессиональные музыканты из числа жителей учат детей играть на виолончели, скрипке, фортепьяно. Интересно, что основная часть кружков проводится самими жителями. По выходным проходят концерты классической музыки (стоимость билета — 200 руб.). На первом же этаже центра действует Областной центр семейной медицины со взрослым и детским отделениями, куда прикрепляются по полису. Рядом, на улице находится небольшая сцена, где проводятся различные мероприятия, ярмарки, детские праздники.

Возведен и свой храм. К 2019 году обещают сдать школу на 1200 учеников, которую позиционируют как самую современную в Подмосковье. Школа будет передана в ведение муниципалитета.

В зонах у ручья и вдоль Рогачевского шоссе планируется построить несколько домов для бизнеса — на первом этаже собственник может открыть свой магазин или что-то другое, на втором — жить.

В Озерецком, в минуте ходьбы от поселка, расположен торговый центр с супермаркетом, салоном красоты, рестораном, аптекой, кофейней, отделениями банков, филиал подстанции Скорой помощи, есть продуктовый магазинчик, работают 2 "Дикси" и "Перекресток-Экспресс", есть красивый Никольский храм.

За крупными покупками можно ездить в поселок совхоза Останкино, в 4 км от ЖК где располагаются ТЦ "Останкино" "Эко-Маркет" и ТРЦ "Бастион", а также в многочисленные торговые центры Лобни. Ближайшая муниципальная школа находится в 4 км от ЖК, в поселении Останкино. За продвинутыми школами надо ездить в Лобню, что в 8 км. Наряду с обычными школами, здесь действует хороший муниципальный лицей и частная гимназия "Маленький принц", а также православная гимназия и детская школа искусств с хореографическим художественным, хоровым, музыкальным и театральным отделениями.

Можно пользоваться и инфраструктурой расположенного чуть подальше Зеленограда, где тоже есть много ТЦ, а также гимназия и лицей.

Рядом с ЖК действует конный клуб "Озерецкое", чуть дальше находится еще один КСК с ипподромом, по дороге к Лобне действует парочка фитнес-клубов, а в самой Лобне — крупный Дворец спорта.

Среди изюминок спортивно-развлекательной инфраструктуры, расположенных в 20-30 минутах езды на машине — комплекс "Лисья нора" с боулингом, тиром и вертолетным клубом, дайв-центр и горнолыжный парк "Сноу-Каменка", клуб "Черная метка", где можно поиграть в пейнтбол, яхт-клубы "Марина Желтый Паб" и "Рассвет".

Чуть больше займет путь до гольф и поло клуба "Целеево", до Волена и Сорочан со всеми их развлечениями. Перекусить и развлечься можно в ресторане "Рандеву" в Останкино или в кафе при "Икша Ривер клаб".

Мнение редакции: Набор существующей и будущей внутренней инфраструктуры более чем самодостаточен, не хватает, пожалуй, только муниципальных детских садов. Можно сказать, что здесь создается небольшой городок со всеми необходимыми объектами. При этом внутренняя инфраструктура удачно дополняется рядом объектов внешней, расположенных в пешей доступности, а также интересными "развлекаловками" в окрестностях.

Оценка: 

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Цена на классические таунхаусы — от 7,7 до 15,9 млн. руб., на квадрохаусы от 5, 3 до 8 млн. руб., на коттеджи от 7,4 до 11 млн. руб.

Стоимость однушек стандартного формата — от 1,9 до 3,1 млн. руб., двушек от 3,6 до 5,1 млн. руб., трешек от 4,6 до 5,9 млн. руб., четырешек от 6,6 до 6,9 млн. руб., однокомнатных пентхаусов от 1,75 до 2,7 млн. руб., двухкомнатных от 3,2 до 4, 9 млн. руб., трехкомнатных от 4, 2 до 5, 3 млн. руб. Стоимость квартир формата таунхаус варьируется от 3,1 до 4,2 млн. руб.

Среди факторов ценообразования — срок сдачи и состояние, в котором сдается жилье. Так, разница в цене за 209-метровый готовый таунхаус с базовой, получиствой и чистовой отделкой составляет 8,3, 11,9 и 15,9 млн. руб. соответственно, за 36-метровую квартиру с базовой и получистовой отделкой — 2,8 и 3,1 млн. руб., а разница между 73-метровыми готовыми и строящимися трешками с базовой отделкой — 5,4 и 5,5 млн. с

А вот фактор этажности в многоквартирных домах, в силу отсутствия лифта, не играет большого значения — пентхаусы стоят дешевле, нежели стандартные квартиры, а самый покупаемый, по словам Максима Никитина, третий этаж. В отношении таунхаусов и коттеджей на цену может влиять и локация – так, домовладения в лесной зоне стоит дороже. На ряд лотов действуют неплохие акции.

Стоимость коммунальных услуг для владельцев квартир — 50 руб./кв. м. Для таунхаусов существует фиксированная ставка — 5,2 тыс. руб./домовладения. Ставка для коттеджей — от 5,2 до 9 тыс. руб. Охрана и уборка территория, вывоз мусора, чистка снега, услуги собственной сервисной службы, которая мгновенно устранит неполадки и проблемы. К этому плюсуется оплата счетчиков по тарифам Дмитровского района.

Условия приобретения

Жилье можно приобрести как в ипотеку с минимальной ставкой от 8%, так и в рассрочку. Сумма первоначального взноса — не менее 30%. Беспроцентная рассрочка действует на 6 месяцев, на следующие 1,5 года предоставляется рассрочка под 1,5% в месяц на остаток платежа. Застройщик проявляет в этом вопросе гибкость. Земля при таунхаусах, квадрохаусах и коттеджах поступает в собственность, статус – земли поселений.

Информация о застройщике

Строительная компания "МЕГА-Мечта" была основана в 2004 г. Компания участвовала в реализации проектов "Гостиный Двор" и "Манеж", в возведении поселка "Новый Свет". Уже на протяжении более чем 10 лет ЖК "Мечта" — единственный и основной ее проект. Продажи имеют хорошую динамику, некоторые домовладения сдаются досрочно.

Мнение редакции. Цены в ЖК "Мечта" можно считать вполне демократичными, учитывая и относительную близость к МКАД, и развитость поселка и его инфраструктуры. У комплекса нет прямых конкурентов, расположенных на схожем расстоянии на данном направлении — хотя бы в плане масштабности.

Относительным конкурентом можно считать поселок "Заповедное озеро", где тоже богатая инфраструктура и представлен относительно схожий формат: квартиры, таунхаусы и коттеджи. Таунхаусы здесь за редкими исключениями сдаются без отделки, и цены на них чуть ниже, чем на аналогичный продукт схожей площади в "Мечте", это же касается и квартир. При этом коттеджи здесь остались в продаже только большой площади (от 723 кв.м) и цена на них стартует от 38 млн. руб. Но надо сказать, что в свое время с поселком были связаны проблемы, в частности, жалобы на некачественные домосторения.

Условия покупки в ЖК "Мечта" достаточно выгодные и гибкие.

Оценка: 

Образ покупателя

"В основном это люди в возрасте 30-40 лет, — рассказывает Максим Никитин. — Молодые семьи с детьми или планирующие их завести. География: Москва, Лобня, Зеленоград. Среди тех, кто покупает здесь жилье, есть топ-менеджеры и менеджеры среднего звена, и представители мелкого бизнеса.

Очень много работников компании "Аэрофлот" из Шереметьево. Много творческих и креативных людей – мы создали некий социум, куда активно вовлекаются жители, взять те же кружки, где взрослые передают детям свои умения.

Помимо всего, в ЖК царит атмосфера "дворового детства", когда дети свободно бегают по дворам, запросто оставляют на детских площадках свои дорогие игрушки.

Есть много случаев, когда кто-то покупает в ЖК однокомнатную квартиру, потом трехкомнатную, а потом, например, приобретает уже таунхаус. Нередки и случаи, когда дети перевозят сюда родителей-пенсионеров, и в ЖК живет несколько поколений одной семьи. Основной инструмент покупки — ипотека".

V. Подведение итогов

Покупка домовладения в ЖК "Мечта" может быть интересна самому широкому кругу покупателей — в силу мультиформатности ЖК и относительной доступности цен.

Прежде всего, такая покупка интересна семьям с детьми, которые могут спокойно перемещаться по всей территории, посещать кружки, а в будущем — учиться в заявленной школе, а также тем, кого привлекает сама концепция "города в городе", когда в месте проживания есть все необходимое. Правда, кроме работы, но некоторые собственники уже открыли свой бизнес на территории, и будущее строительство "домов для бизнеса" — тоже неплохой шаг.

Привлекательным моментом может стать и обжитость ЖК, и то, что строительство будет идти еще долго, ни на что не влияет — основная часть инфраструктуры уже есть. Ну, а наличие предложений с 2 вариантами отделки — неплохой вариант для тех, кто не хочет заморачиваться с глобальным ремонтом и вопросами планировки, а либо просто поклеить обои и выложить полы, либо сразу въехать в полностью готовое жилье.

Автор: Щеглова Екатерина