Правительство в ближайшее время примет постановление, облегчающее
порядок перевода земельных участков из одной категории в другую с тем,
чтобы их можно было использовать для жилищного строительства, сообщил в
среду на совещании в Томске глава МЭРТ Герман Греф.
Комментарий:
На самом деле отмена компенсаций значительно удешевит процесс перевода
земель из одной категории, и, что самое важное, сократит время на
проведение процедуры перевода, последующего изменения разрешенного вида
использования земельных участков, в том числе и под индивидуальное
жилищное строительство и строительство дачных поселков. Но вместе с тем
есть сомнения, что отмена таких компенсаций исключит препятствия со
стороны органов власти субъектов РФ и местного самоуправления в
решении вопросов землепользования. Нет уверенности, что отмена
компенсаций решит проблемные вопросы перевода земель из одно категории
в другую, и не приведет к увеличению иных выплат - компенсаций,
чиновникам.
Грядущее принятие нормы Водного кодекса
Комментарий:
Новый Водный кодекс (далее ВК) как и его старая редакция регулируют
вопросы водных отношений, а также отношения по ограничению
использования земель примыкающих к водным объектам.
При этом впервые законодательно, а не подзаконными актами определены
виды ограничений, а также закреплены - Ширина воодоохранных зон и
прибрежных защитных полос. Так максимальная ширина водоохранных зон для
рек установлена в пределах -500 метров, а ранее это могло быть и более.
Заметно снижены размеры прибрежной защитной полосы с ранее
установленного максимума в 100 метров до 50 метров.
Ну и конечно же главным достоинством данного документа явилось правило
п. 16. ст. 65 о том, что «в границах водоохранных зон допускается
проектирование, размещение, строительство ... ». Допускается
строительство и в пределах прибрежных защитных полос, но с учетом
ограничений установленных актами субъектов РФ. Ранее принятые
нормативные акты действуют в рамках не противоречащих новому ВК.
Для девелоперов, это в первую очередь возможность легального освоения
высоколиквидных территорий и как следствие выход на рынок нового
продукта.
Это естественно конкуренция, инвестиции, инновации и новые виды бизнеса.
Что касается Росприоднадзора и «политического пиара» госп. Митволя, то
справедливости ради стоит заметить, что и ранее застройка водоохранных
зон была возможна, но с учетом определенных ограничений. Однако,
спокойно «спать», могут те кто при возведении дач, коттеджей не нарушил
правовой режим водоохранных и санитарно защитных зон, а также
правил землепользования и застройки.
Новый ВК не изменил правил землепользования
установленных Земельным законодательством и правил застройки
установленных Градостроительным законодательством и не исключает
возможность издания нормативных актов об ограничении определенных видов
деятельности и использования территорий.
Концептуально НОВАЯ редакция ВК либерализует
отношения в области использования земель, примыкающих к водным объектам
и определяет – во-первых, что запрещено, а во-вторых, что строительство
возможно.
Законопроект, ограничивающий оборот земли для инфраструктурных проектов.
Комментарий:
1. В настоящее время общий порядок предоставления
земельного участка для целей строительства определен в ст. 30
Земельного кодекса РФ, в которой определены условия предоставления
земельных участков и обязанности органов власти по их
предоставлению.
2. Как правило, земельные участки для строительства
объектов инфраструктуры приобретаются структурами «аффилированными» к
органам государственной власти и органам местного самоуправления».
Такие структуры (предприниматели, коммерческие организации) имеют
возможность получать достаточную информацию о различных проектах,
связанных со строительством объектов инфраструктуры и планируемом
выделении земельных участков под эти цели. Используя такую
информацию, эти структуры заблаговременно различными способами
приобретают (получают) такие земельные участки. Как правило,
такие сделки (по приобретению земельных участков) осуществляются с
нарушением правил выбора земельных участков под строительство (ст.31 ЗК
РФ). Победителями торгов и аукционов становятся структуры, в которых
заинтересованы недобросовестные должностные лица соответствующих
органов государственной власти либо органов местного самоуправления.
3. В дальнейшем различные организации,
заинтересованные в строительстве объектов инфраструктуры вынуждены
выкупать эти земли по высокой цене, что ведет к удорожанию проектов, и
как следствие к росту стоимости соответствующих услуг.
4. Проект Федерального закона, направленный на
внесение изменений в законодательство, регулирующее вопросы
резервирования земель введет ограничения на оборот земельных
участков, позволит изменить ситуацию и исключить в дальнейшем
спекуляцию землями, выделенными для строительства объектов
участков.
Поправки в 214-й ФЗ
Вступивший в силу 1апреля 2005 г. ФЗ № 214, нарушил баланс прав и
интересов участников инвестиционных отношений на рынке жилья, что
совершенно логично привело к резкому снижению объемов строительства и
как следствие в росту цен на него.
Апрельские поправки 2006 г.
- это попытка реанимировать находящегося в «коме» больного. Но и такие
поправки не способны устранить системные ошибки названного закона, и в
первую очередь систему жесткой регламентации действий застройщика, что
абсолютно, не свойственно частноправовым
отношениям. Кроме того, гипотетически
заложенное в законе, снижение рисков и увеличение гарантий
дольщиков, объективно не может не отразиться на цене жилья.
Апрельская
либерализация инвестиционных отношений реанимирует, но в
ближайшей перспективе (1-2 года) существенно не изменит общей
тенденции на рынке жилья сложившейся в 2005 г. и 1 кв. 2006 г., т.к.
привлечение средств инвестиционных институтов до вхождения в
проект дольщиков, никогда не будет носить характер благотворительности.
материал подготовлен инвестиционно-строительным холдингом RODEX GROUP,
Спикер: Сергей Клименко
Директор по корпоративному управлению и правовым вопросам
10 мая 2006 г.
Отзывы по данному материалу
Написать отзыв