Анна Маркина, генеральный директор Московского Бизнес Клуба:
2009 год, несмотря на то, что ему пророчили самые страшные экономические катастрофы, стал не катастрофическим, а революционным для российского рынка недвижимости. Тем, кто твердо решил выжить, пришлось пересматривать политику развития бизнеса. Поскольку до середины 2008 большая часть девелоперов полагалась на длинные банковские кредиты, с повышением цены на кредиты прежняя модель ведения бизнеса рухнула. Выжили – и победили те, кто смог быстро изменить подход. Падение с Олимпа других персонажей моментально превратилось в легенду.
Мы с некоторыми другими участниками рынка даже составили неофициальный рейтинг разочарований 2009. Первое место, конечно, завоевал темно-синий галстук, который так и не был съеден. И заявление о том, что галстук теперь в залоге у «Альфа-Банка», никого не убедило.
Второе место заняли те застройщики, которые обманули ожидания своих инвесторов и стали лидерами замороженных строек, и самой впечатляющей из таких строек стал самый же пафосный проект «Москва-Сити».
Падение акций некоторых строительных компаний в 4 раза, поглощения и переход большей части активов в собственность банков стали в совокупности разочарованием рынка №3.
Но на этом глобальном фоне не менее драматически выглядят локальные «кивки на кризис»: некоторые весьма известные компании готовы списать на кризис любые свои грехи. Так, известные застройщики, случается, кидают не менее известных риэлторов, а суммы доходят и до нескольких сотен тысяч долларов, об этом говорят кулуарно, но никто не делает из этого скандала: «Кризис все спишет».
В то же время на этом фоне особенно ярко смотрятся победы, случившиеся «благодаря кризису». Чтобы их зафиксировать, Московский Бизнес Клуб учредил Премию «Рекорды рынка недвижимости». В отличие от провалов, укладывающихся в элементарную схему, достижения выглядят значительно разнообразнее.
Например, компания «НДВ-недвижимость», которая научилась минимизировать расходы девелоперов, за счет этого сумела предложить покупателю рекордную цену – 68 500 за квадратный метр в Москве, и за год превратилась в одного из самых сильных участников рынка, распродав для начала целый микрорайон новостроек (сейчас доля продаж – более 45% на рынке новостроек Москвы).
Получилось так, что кризис привел к еще одной победе, «социальной» – появилась возможность купить квартиру у тех, кто раньше и не мечтал об этом. И, как мы уже можем видеть по тенденциям 2010 года, несмотря на предположения участников рынка, стремительного роста цен уже не будет.
В итоге, к 2010 году эконом-класс одержал победу спроса над бизнес-классом (где продажи сократились в несколько раз). И в лидеры рынка вышли именно те, кто сумел сделать это своим преимуществом: продажи у той же «НДВ-недвижимости» составили почти 10% от всех сделок 2009-года (7200 квартир). С этой цифрой по итогам года не рискнула конкурировать ни одна из крупнейших риэлторских компаний. Хотя на рынке загородных поселков свои рекорды ставил «Инком», продав 400 объектов в «Novoрижском» за полгода. Интересно, что на рынке загородной недвижимости, по словам застройщиков и риэлтеров, в покупке дома в период кризиса эмоциональные факторы были также важны, как и материальные. Так, в поселке Горки – 8, такой эмоциональной составляющей стал действующий Храм Усекновения Главы Иоанна Крестителя с монашеским подворьем и яблоневым садом.
В то время, как продавцы объектов бизнес-класса сумели оперативно переквалифицировать их в новые форматы, чтобы беззастенчиво снизить цену (до 50%) и поднять продажи, на рынке элитной недвижимости возник серьезный ступор. В итоге, к 2010 году в этом классе остались только те проекты, чья уникальность была готова подтвердить уровень заявленной цены.
При этом, по данным Московского Бизнес Клуба разница в цене между самой дешевой и самой дорогой недвижимостью Москвы доходит до 26 раз: 68 500 и 1 миллион 800 тысяч за квадратный метр (пентхаус в Молочном переулке). Правда, цена на элитные объекты от первичного рынка (до 1 миллиона 200 тысяч за квадратный метр) сильно растет на пути к вторичному рынку, где индивидуальная отделка повышает стоимость объекта еще процентов на 40. Принадлежность к эксклюзивному классу в Москве, конечно, уже определяется не столько ценой, сколько статусом, именем архитектора и отточенностью формата. По этим критериям Московский Бизнес Клуб составит отдельный рейтинг – лучших элитных объектов Москвы.
Некоторым компаниям достичь успеха в кризисный год помогли инновационные жилищные форматы, так в секторе элитной недвижимости, появился формат «квартира-особняк». Такой формат был реализован в проекте Сергея Чобана, архитектора с мировым именем, – «Гранатный, 6». «Квартира-особняк» - это квартира, которая занимает площадь этажа (два входа – для хозяев и для обслуживающего персонала) в доме в самом сердце старой Москвы.
Добавим, что, не смотря на сокращение объема сделок рынка коммерческой аренды на 50-70%, и здесь осталось место для позитивных рекордов: в 2009 году компания Capital Group заключила со «Спортмастером» рекордную сделку на аренду 16 700 кв м. в БЦ «Авиатор».
Я уверена, что в 2010 году рынок недвижимости ждут как новые достижения, так и новые разочарования, о которых мы непременно расскажем.
9 апреля 2010 г.
Отзывы по данному материалу
Написать отзыв