Таунхаус бизнес-класса: исчезающий вид

Компания Urban Group провела исследование рынка таунхаусов бизнес-класса на севере Московской области. По данным исследования, на северном направлении в продаже осталось всего 5 проектов таунхаусов бизнес-класса, а сам продукт превращается в дефицитный.

«Более того, строительство всех пяти проектов было развернуто еще до кризиса, – комментирует Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. – После 2008 года в продажу в этом районе поступили только таунхаусы клубного поселка Art Village, однако масштаб проекта (26 таунхаусов и три дуплекса) не позволяет говорить об изменении тенденции».

Дефицит таунхаусов бизнес-класса обусловлен рядом причин. Во-первых, в настоящий момент 95% новых жилых проектов ориентированы на сегмент эконом-класса, что является главной характерной чертой рынка жилой недвижимости в посткризисный период. Во-вторых, даже проекты, задуманные как бизнес-класс, подверглись перепрофилированию – уменьшена площадь таунхаусов, сокращено количество объектов инфраструктуры, использованы менее дорогие отделочные и строительные материалы.

Больше 50% всех поселков таунхаусов Московской области традиционно расположены в пяти районах Подмосковья: Истринский, Одинцовский, Наро-Фоминский, Подольский, Химкинский.

Лидерами по количеству выставленных на продажу таунхаусов являются Западное (Киевское и Калужское шоссе), Северо-западное (Минское, Можайское, Новорижское, Волоколамское ш.), и Северное направления (Ленинградское, Дмитровское и Ярославское шоссе). Именно между этими секторами ближайшего Подмосковья традиционно самая высокая конкуренция, а значит и оптимальное соотношение цена / качество.

Аналитики Urban Group отмечают, что, с точки зрения перспектив развития и текущего уровня цен, Ленинградское шоссе выгодно отличается от остальных трасс:

• Цены на строительные объекты на этом направлении не завышены как, например, цены на недвижимость в районах Новорижского, Минского и Киевского шоссе.
• Комплексная реконструкция Ленинградского шоссе (проект «Большая Ленинградка», ЦКАД, скоростная трасса Москва – Санкт-Петербург) существенно увеличит пропускную способность автомагистрали на всем протяжении от Малого Бетонного Кольца до центра Москвы, что закладывает значительный потенциал роста цен на жилую недвижимость всех форматов и, в частности, таунхаусов.
• Высокая концентрация крупных населенных пунктов на удалении до 20 км от МКАД по Ленинградскому шоссе говорит о наличии развитой социально-бытовой и коммерческой инфраструктуры, чего не скажешь, например, о Дмитровском или Ярославском шоссе.
Высокий потенциал Ленинградского шоссе косвенно подтверждается и тем, что многие девелоперы делают стратегическую ставку именно на это направление. По количеству публичных слушаний по перспективным проектам жилищного строительства в МО Ленинградское шоссе является бесспорным лидером.

При этом в данный момент в секторе от Волоколамского до Дмитровского шоссе на расстоянии до 20 км от МКАД наберется не более 5 поселков, которые по своим качественным характеристикам и цене соответствуют критериям бизнес-класса. Что касается непосредственно Ленинградского шоссе, то в его окрестностях расположен всего один поселок таунхаусов бизнес-класса – «Ивакино-Покровское».

«Современный таунхаус бизнес-класса имеет следующие параметры: средняя площадь дома составляет не менее 170 кв. м, средняя площадь участка – не менее 1,5 соток. Средняя стоимость таунхауса – от 13 до 15 млн. рублей. По-прежнему, бизнес-класс подразумевает применение традиционных строительных материалов, выразительную архитектурную концепцию, – констатирует Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. – Однако самые заметные тенденции связаны не с характеристиками продукта, а с покупателем этого сегмента. Покупки «с нуля», становятся редкостью. В основном, покупатель бизнес-класса минимизирует затраты на покупку нового жилья за счет продажи старого. Соответственно, и в этом сегменте тоже особенный спрос на новостройки на высокой стадии готовности или уже построенные объекты. Кроме того, мы фиксируем значительное увеличение роли ипотечных сделок. Если до кризиса в «Ивакино-Покровском» только 15% сделок проводилось по ипотеке, то уже в 2010 их число выросло до 40%, а с января 2011 года уже 90% сделок шло с использованием ипотечного кредита».
Еще одним – положительным для покупателей – результатом кризиса стало резкое сокращение спекулятивных сделок: с рынка ушли мелкие инвесторы, и абсолютное большинство покупок совершается для улучшения жилищных условий.