Соседские отношения и правила проживания в поселках таунхаусов

Народная мудрость гласит: «чем выше забор, тем лучше соседи». Именно поэтому многие стараются огородить свой участок двухметровым забором. А как быть жителям таунхаусов, у которых соседи всегда на виду?

Поселок таунхаусов Жуковка

Начнем с грустной информации. На Западе открытость пространства, виртуальность границ между участками подкрепляется действующими нормами соседского права. Вместо заборов там — закон. У нас пока такового нет. Соответствующие поправки в Гражданский Кодекс подготовлены, но пока не приняты. И здесь мы сильно отстаем от многих бывших советских республик. Нормы соседского права есть не только в Грузии и Азербайджане, но даже в Туркмении.

Главный принцип, лежащий в основе регулирования соседских отношений, заключается в ограничении прав собственника имущества таким образом, чтобы осуществление собственником его правомочий не нарушало прав и законных интересов соседей. У нас же остается уповать только на здравый смысл соседей и управляющей компании.

Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия» прямо и говорит об этом: «Конечно, между соседями могут возникать мелкие споры, но в этой ситуации каждый понимает, что если сейчас он не пойдет навстречу другому, в следующий раз не пойдут навстречу ему." Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» так же говорит о «взаимном уважении соседей друг к другу и к девелоперской концепции проекта». Что же, уважение — это хорошо. Но ненадежно. Давайте посмотрим, где мы можем опереться на законы.

Ночной шум

Самый простой и очевидный вариант. У нас в каждом регионе есть законы о соблюдении тишины. Кстати, интересно, несколько лет назад было дано определение Верховного Суда РФ. Там сказано, что законодатель вправе связать наступление ответственности не с уровнем звучания звуковоспроизводящих устройств (то есть с нарушением установленных санитарно-гигиенических нормативов по уровню шума), а собственно с нарушением тишины и покоя граждан, поскольку именно нарушение тишины и покоя приводит к нарушению права граждан на отдых.

Перестройка-перестройка

Более серьезные проблемы начинаются, когда соседи решают что-то перестроить. Дело даже не в том, что при этой перестройке как-то пострадает ваша секция (если пострадает, то ущерб возможно доказать). Может просто ухудшится внешний вид здания и, соответственно, ваша недвижимость несколько потеряет в цене. Как быть в этой ситуации?

Поселок таунхаусов Мечта

Тут на первое место выходит способ оформления вашего таунхауса. Мы уже писали, что по закону такого формата как «таунхаус» нет. Есть «жилые дома блокированной застройки». И в рамках жилых домов блокированной застройки секции оформляются, по большому счету, двумя путями: это может быть квартира в составе такого дома, либо часть жилого дома (в последнем случае можно получить и свидетельство о собственности на землю). Ольга Славкина, руководитель юридического отдела Kalinka Real Estate Consulting Group утверждает, что юридический статус таунхауса имеет очень большое, а иногда и решающее влияние на дальнейшее владение, распоряжение и пользование своей собственностью.

Так вот, хотя риэлторы в один голос уверяют, что в будущем продавать будет легче те таунхаусы, у которых есть документы на землю, жить, вероятно, легче в «многоквартирном доме». По словам Ивана Кудряшова, начальника юридического отдела Управляющей компании «Экодолье», если таунхаус оформлен как многоквартирный дом, то все отношения в доме регулируются как взаимоотношения в многоквартирном доме. Тогда фасад, кровля, общие инженерные коммуникации без решения общего собрания собственников помещений в таком доме не могут быть каким-либо образом изменены. Если же это часть дома, то собственник имеет больше прав.

Алексей Хижняков упирает на то, что обязательства не нарушать внешний облик построек и архитектурную концепцию поселка прописывается в договоре купли-продажи. И если владелец будет затевать несогласованные перепланировки, то девелопер или управляющая компания может обратиться в суд. На практике же подобные судебные разбирательства крайне редки и случались только в элитных сегментах недвижимости, когда репутация проекта для девелопера перевешивала неприятности от хлопот, связанных с судебными разбирательствами. Гораздо чаще управляющая компания просто ничего не замечает (если, конечно, при этом не страдают несущие конструкции и т. п.).

Картошка, лужайка, барбекью

Так же юридический статус таунхауса важен, когда речь заходит об обустройстве придомовой лужайки. В случае, если земля находится у в собственности, крайне сложно оспорить ее «неконцептуальное» использование.

Поселок таунхаусов Бристоль

Дмитрий Котовский рассказывает, что в третьей очереди ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» земля в собственность не передается (и покупателям не приходится платить налоги). При таком правовом регулировании собственник таунхауса уже не может поставить трехметровый забор, засадить весь участок картошкой или разводить на нем мелкий рогатый скот — соблюдаются все этические нормы совместного проживания.

Заглянуть в замочную скважину

А как быть, если ваш сосед начинает делать на своей территории то, что вам не нравится? Например — устанавливать камин (при том, что вы панически боитесь пожара)? Увы, если он соблюдает все противопожарные нормы, сделать вы ничего не сможете.

Точно так же вы будете беззащитны, если сосед уедет, и не будет зимой отапливать свою секцию. В условиях средней полосы это чревато тем, что вы будете подогревать за свой счет его дом (если площадь контакта стен довольно большая). А если подобное будет повторяться из сезона в сезон, то вызовет ускоренное разрушение соседской секции, что, согласитесь, неприятно.

Здесь можно только посоветовать выбирать проекты с хорошей термоизоляцией и удачными планировочными решениями.

Автор: Насонова Алла специально для Townhouse.Ru

Скачать полную версию "Гид покупателя таунхаусов"