Дуплексы в ЖК «Пески»

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Расположение и транспортная доступность

Доехать сюда можно по Дмитровскому шоссе, которое после реконструкции значительно улучшило свою пропускную способность, хотя на отдельных участках еще ведутся строительные работы. От МКАД надо двигаться прямо до поселка Северная Трудовая, затем повернуть налево – на «бетонку» и проехав около 10 км, повернуть под указатель ЖК «Пески», «Рождествено», «Шихово». Остается проехать еще 3 км до деревни Федотово, проехать ее, и до ЖК останется проехать всего 800 метров. Путь пролегает по живописной лесной дороге, заасфальтированной застройщиком.

К комплексу можно подъехать и по Ленинградскому шоссе — в этом случае надо доехать до Московского малого кольца и свернуть на него в направлении Дмитровского шоссе, после чего повернуть на тех же указателях.

Третий вариант — скоростная трасса автомобильная трасса М-11 «Москва—Санкт-Петербург». Схема проезда по этому дублеру Ленинградки такая же, как и в предыдущем случае, но заторов здесь не бывает практически никогда. Удовольствие не такое уж дешевое — проезд в одну сторону обошелся нам в 350 руб.

С общественным транспортом чуть сложнее, но лишь в том смысле, что надо совершать пересадки. Надо доехать на электричке до станции Лобня (время в пути от Савеловского вокзала — 40 минут, на экспрессе — полчаса), далее пересесть на автобус, на котором можно до 30-40 минут доехать до деревни Федотово. До ЖК останется пройти 10 минут. Впрочем, сейчас застройщик добивается продления маршрута непосредственно до комплекса.

Экология

Поселок со всех сторон окружен лесным массивом, находящимся в ведении Гослесфонда, поэтому любая застройка в ближайших окрестностях исключена. В непосредственных соседях — лишь дома частного сектора. Недалеко протекает река Каменка, которая правда, достаточно узкая и не приспособлена для купания.

В окрестностях нет промышленных предприятий. А удаленность ЖК от бетонки обуславливает идеальную тишину.

Мнение редакции. Экологическое окружение поселка впечатляет. С точки зрения транспортной доступности, «ЖК Пески» все же более удобен для автомобилистов, чем для тех, кто передвигается на «своих двоих», из-за того, что надо подстраивать график под расписания электричек и автобусов. Наличие же для автомобилистов трех вариантов проезда — безусловный бонус.

Оценка:

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Общая площадь территории — 24 Га. На ней располагается 463 участка площадью от 2 до 5 соток с дуплексами площадью от 125 до 160 кв. м и с 7 индивидуальными домами.

Участки огибают секции дуплексов с боковой и задней сторон. Все участки будут огорожены заборами из деревянного штакетника в едином стиле. Высота ограждения — 70 см. Такие же заборы будут установлены и между участками при каждом дуплексе.

Строительство ведется в три очереди, по четко заданному застройщиком графику. Первая очередь, состоящая из 80 домовладений, будет сдана 1 июня 2017 г. По завершению строительства первой очереди, ее территория будет ограждена, а строительная техника пойдет по объездным дорогам — таким образом, жители первой очереди не будут испытывать дискомфорта от дальнейшей стройки.

Вторую очередь планируют сдать в 2018 году, третью — в 2019 г.

Рельеф в поселке идет под уклоном, что обеспечивает прекрасные видовые характеристики. Каскадами спускается территория будущего парка, под который выделено целых 7 га. Здесь организуют прогулочную зону, а спортивно-рекреационная зона, со спортивными площадками разместится недалеко от КПП. В разных местах на территории будет обустроено 7 детских площадок.

Дороги в первой очереди уже заасфальтированы.

Территория огорожена сплошным металлическим забором высотой 2 метра, обустроен КПП со шлагбаумом. Охрана, видеонаблюдение и патрулирование будут осуществляться в круглосуточном режиме. Сейчас строится красивая въездная группа.

Домовладения

Все здания выдержаны в едином стиле, который можно охарактеризовать как «среднеевропейский», и оформлены в янтарно- коричневой гамме.

Дуплексы возводятся на свайном железобетонном фундаменте, вокруг секций производится асфальтовая отмостка. Внутренние стены выполняются из керамического кирпича POROTHERM толщиной 250 мм производства компании Wienerberger и снабжаются минераловатным утеплителем с гидроветрозащитной пленкой на основе полипропилена.

Во внешней облицовке используется пустотелый декоративный кирпич, обладающий повышенными теплоозвукоизолирующими свойствами. Сочетание рельефного и гладкого кирпича этого вида, создает интересную визуальную текстуру. Перекрытия на первых этажах выполняются из сборных пустотных железобетонных плит, выше идут деревянные перекрытия.

На двускатных крышах — металлочерепица коричневого цвета. Крыльцо выполняется из монолитного железобетона, на входе в секцию устанавливается капитальная металлическая дверь. Козырек и перила на крыльце, при желании устанавливаются самими собственниками. Отличительные особенности архитектурного облика — мелкая расстекловка окон и имитация лепнины.

Всего здесь три типа дуплексов — площадью 125 кв. м, 130 кв. м и 160 кв. м. Высота потолков на всех этажах 2,7 метра. Каждый дуплекс имеет выходы на две стороны.

Минимальный 125-метровый дуплекс — двухэтажный. На первом этаже предлагается разместить гостиную, спальню, кухню, гардеробную, кладовую и санузел, на втором можно организовать три просторные спальни, дополнительную кладовую и ванную комнату. Отличие 130-метрового дуплекса — наличие мансардного этажа.

Площадь мансарды — 40 кв. м, а высота потолка в коньке — около 3,20, поэтому здесь вполне можно обустроить полноценное жилое помещение. По желанию, собственник может изменить на этапе строительства угол наклона. В мансарде имеется окно в стене, дополнительные окна в крыше собственник может сделать самостоятельно. Что касается внутренней планировки первых двух этажей, она концептуально совпадает с дуплексом предыдущего типа.

Самый большой — 160-метровый — дуплекс уже обладает полноценным третьим этажом. Особенность этого проекта — открытая терраса площадью 31 кв. м на последнем этаже. С многих таких террас открываются дивные виды на лесные просторы.

Террасу можно по желанию застеклить, и некоторые собственники интересуются этой опцией. Планировка первых двух этажей может выглядеть примерно, как и в предыдущих случаях, на третьем этаже предлагается оборудовать дополнительную ванную комнату, гардеробную и просторную спальню.

Место для установки газовых котлов предусмотрено под лестницей.

К каждой секции «прилагается» два парковочных машиноместа.

Домовладение можно приобрести в разных комплектациях: без отделки, с чистовой отделкой или отделкой под ключ. Первый вариант предполагает установку двойных стеклопакетов с ПВХ-профилем. На окнах и на двери, ведущей во внутренний дворик и входной металлической двери.

В варианте с чистовой отделкой в добавление к этому устанавливаются перегородки из керамического кирпича, причем на стадии строительства покупатель может самостоятельно спланировать пространство. Помимо этого, производятся оштукатуривание стен, обшивка потолков гипсокартоном, черновая стяжка полов.

Между первым и вторым этажом (а в случае с дуплексом максимальной площади также между вторым и третьим этажами) устанавливается деревянная лестница, прошедшая двойную обработку огнезащитным составом.

Кроме этого, осуществляются внутренняя разводка водопроводных и канализационных труб, и внутренних трубопроводов на кухне и в санузлах, разводка отопления с установкой и подключением шкафа радиаторного отопления, а также разводка кабельных сетей и автоматических выключателей.

И, наконец, в «отделке под ключ» ко всему этому добавляются установка межкомнатных дверей, покраска стен и потолков, выстилка полов и обшивка межэтажной лестницы ламинатом, и отделка пола и стен в санузле керамической плиткой. Устанавливаются двухконтурный газовый котел и радиаторы отопления, розетки и выключатели.

Интересно, что наибольшей популярностью, по словам менеджера по продажам жилого комплекса «Пески» Натальи Керженцевой, пользуются либо варианты без отделки, либо «под ключ».

К дуплексам подводятся централизованные коммуникации: газ, вода, электричество, канализация. Газ — магистральный, застройщик проложил газопровод высокого давления от магистральной сети до ЖК. В ЖК действуют две собственные артезианские скважины глубиной 200 метров каждая. Установлены и собственные канализационные насосными станциями и очистными сооружениями.

По согласованию на участке можно возводить любые дополнительные строения — типа беседок, бани или гаража, но они обязательно должны соответствовать общей стилистике поселка.

В первой очереди раскуплено уже порядка 30% домовладений, первые заселения прогнозируются в мае.

Мнение редакции. Зонирование территории имеет свои плюсы, так как достаточно места отводится под рекреационные зоны. А «переход» к следующей очереди строительства после завершения первой — удобный момент для первых жителей. Можно отметить широкую опциональность в плане выбора и обустройства жилья: это касается и вариантов отделки и ее отсутствия, и возможность внесения каких-то изменений в виде застекления террасы, или дополнения дома гаражом, но при этом тех изменений, которые не повредят стилистическому архитектурному единству.

Оценка:

III. Инфраструктура

В активной стадии строительства находится административное здание, где разместится управляющая компания поселка, а также торговый центр площадью 3 тыс. кв. м, который будет сдан после завершения первой очереди. В нем разместятся якорный супермаркет, и другие магазины, аптека, бытовые сервисы, есть уже также заявки на фитнес- и йога-центры. Будет готов в концу первой очереди. В будущем, на территории жилого комплекса, возможно, появится и частный детский сад.

Пока единственный объект инфраструктуры в пешей доступности продуктовый магазин «Адриатика» в деревне Федотово. Минимальный набор инфраструктуры представлен в деревне Каменка, что в 5 км от «Песков» — там расположены муниципальная школа и детский сад, больница и культурно-досуговый центр. На всем протяжении Дмитровского шоссе – от Икши до Москвы действует множество торговых центров, включая «Леруа Мерлен» и «Каштановую Рощу».

Ближайшие «продвинутые» школы находятся в Лобне, в 20 с небольшим километрах от ЖК «Пески» — там, наряду с обычными школами, функционируют муниципальный лицей, частная гимназия «Маленький принц», православная гимназия, детская школа искусств. В районе деревни Никульское, ближе к Яхроме, действует частная гимназия «Позитив».

В окрестностях есть много интересного в плане спортивно-развлекательной инфраструктуры. В 7 км от ЖК функционирует конно-спортивный клуб, чуть дальше расположен клуб юных моряков. Минут за 20 на автомобиле можно доехать до пейнтбольного клуба и дайвинг-центра «Спас-Каменка», за полчаса — до Икшинского водохранилища, на побережье которого находятся кафе и прочие увеселительные заведения и яхт-клуб, а также места для рыбалки. В летнее время здесь можно купаться на оборудованных пляжах. В окрестностях этого водоема находятся картодром и клуб воздухоплавателей.

В сторону же области, как известно, начинаются многочисленные клубы и базы для любителей горнолыжного спорта: «клуб Леонида Тягачева», «Степаново», «Сорочаны», «Волен». Добраться до всего этого можно добраться достаточно оперативно.

Мнение редакции. Набор внутренней инфраструктуры будет очень неплохим, особенно если реализуется идея с частным детским садом. До внешней инфраструктуры удобнее все-таки добираться на автомобиле, чем на общественном транспорте, особенно если мы имеем виду школьные заведения. Зато для любителей активного отдыха в окрестностях множество возможностей.

Оценка:

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Фактор ценообразования зависит не только от площади самого дуплекса и земельного участка, но и от локации, например, от видов, открывающихся из окон и с террас. Дороже обходятся и дуплексы на крайних прилесных участках — тем более, что в данном случае есть возможность взять дополнительную лесную территорию в аренду.

И еще один важный фактор — в каком состоянии сдается дуплекс. Так, разница в цене на дуплексы без отделки, с чистовой отделкой и с отделкой «под ключ» составляет 3,5-4,5 млн. руб., 4,9-5,9 млн. руб. и 5,2-6,2 млн. руб. соответственно. Правда, в случае с чистовой отделкой эти цифры приблизительны, потому что могут иметь место свои вариации. Все это цены на первую очередь, во второй очереди прогнозируется повышение цен.

Сумма ежемесячных коммунальных платежей составляет 5 тыс. руб. с дуплекса, в независимости от площади участка и самого домовладения. В указанную сумму входят охрана, освещение, уборка территории, вывоз мусора, чистка снега. К этому плюсуется оплата коммунальных платежей по тарифам Дмитровского района, а также плата за водоотведение по счетчику.

Условия приобретения

Жилье можно приобрести как в ипотеку, так и по беспроцентной рассрочке. Она предоставляется на полгода, но по индивидуальной договоренности с застройщиком, срок может быть несколько продлен. Первоначальный взнос — 30%. К покупке можно привлечь материнский капитал.

Земля находится в собственности застройщика. Покупатели всех типов домовладений получают документы на индивидуальный дом и на землю. При приобретении дуплекса «целиком» предоставляется скидка.

Информация о застройщике

Компания CID GROUP, базирующаяся в деревне Рыбаки Дмитровского района, известна как застройщик двух ЖК в Дмитровском районе — «Пески» и поселка таунхаусов «Зеленый город», практически уже реализованного на первичном рынке. Основные ее принципы: экологичность, экономичность, энергоэффективность и доступность жилья. Остальные сведения отсутствуют. Можно отметить хорошую динамику строительства — застройка началась в феврале 2016 года, а первая очередь сдается уже в июне.

Мнение редакции. Цены на дуплексы можно назвать весьма демократичными. Для сравнения, 160 метровый дкплекс с отделкой «под ключ» обойдется во столько же, во сколько 85-метровая «трешка» без отделки в новостройке в Лобне. У ЖК нет прямых конкурентов — поселки близкого формата, расположенного на приблизительно том же удалении на МКАД либо уже практически реализованы на первичном рынке, либо относятся к другому сегменту и классу. Сумма коммунальных платежей может в будущем повыситься, но как уверяют здесь, незначительно.

Оценка:

Образ покупателя

«Постоянное место жительства, в основном жители Московской области — рассказывает Наталья Керженцева. — Многие из них приезжают с целью увеличения жилой площади. Среди тех, кто приобретает здесь дуплексы — много семей с детьми, в том числе и многодетные. Есть и те, кто привозит сюда жить пожилых родителей».

V. Подведение итогов

Покупка дуплекса в ЖК «Пески» может быть интересна, в силу доступности цен, самому широкому кругу покупателей, особенно желающим с Дмитровского направления выгодно расширить свою площадь без лишних затрат. В широком смысле покупка интересна и тем, кто хочет жить в тихом, экологическом месте, среди лесов — здесь можно выделить и категорию пенсионеров, и семьи с маленькими детьми.

Наличие множества способов добраться до столицы на автомобиле — привлекательный вариант для тех, кто ездит каждый день на работу на машине в Москву, но хочет возвращаться к вечеру в «сельскую благодать».

Приобретение дуплекса в «Песках» можно рассматривать и как интересный вариант для тех, кто хочет «приблизиться» по расстоянию к «большой воде» и горнолыжным спускам. При этом в большей степени ЖК ориентирован все же на тех, кто передвигается на автомобиле, особенно это касается семей с детьми школьного возраста.