К чему приведет частная собственность на землю?

На протяжении всего времени проведения российских реформ столичная власть не поддерживала введение института частной собственности на земельные ресурсы на территории города. Это было официально объявлено в начале 1991 года, когда было принято решение о развитии арендных отношений на только еще зарождающемся земельном рынке столицы.

Однако, спустя более чем 16 лет столичная власть была вынуждена принять документ о передаче земельных участков в частную собственность. С большой степенью вероятности это был вынужденное действие со стороны городской администрации, которое напрямую связано с теми либеральными "правилами игры", которые столь целенаправленно вводит федеральный центр, в том числе и на земельном рынке.

Частная собственность на земельные участки в столице - капитуляция или очередная отсрочка?

Несомненно, что принятие Постановления Правительства Москвы "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность" (№431-ПП от 27.06.2006) является пока наиболее значимым событием на рынке недвижимости столицы в текущем году.

Согласно этому документу, земельные участки в столице могут быть переданы, в том числе и безвозмездно, в собственность юридическим лицам (организациям), которые и так ею владеют на праве постоянного (бессрочного) пользования. Физические лица также могут получить в собственность земельные участки, на которую у них есть право бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Кроме того, в частную собственность может перейти земля под зданиями, строениями и сооружениями, находящимися в частной собственности. Подать заявку на приватизацию участка под объектом недвижимости получают право владельцы любых зданий и сооружений - от жильцов многоквартирного дома, все помещения которого приватизированы, до собственников торговых центров, складов и офисных комплексов. Если общая площадь зданий, строений, сооружений не превышает 3 тыс. кв. метров, а сам земельный участок не находится на территории, отнесенной к природному комплексу г. Москвы, то решение о передаче или продаже земельного участка принимается префектурой соответствующего административного округа города.

Приобрести в собственность земельные участки под зданиями, строениями и сооружениями общей площадью больше 3 тыс. кв. метров можно только получив на это разрешение Правительства Москвы.

Однако не каждый земельный участок в Москве может перейти в частную собственность. Согласно вышеприведенному документу, нельзя приватизировать следующие земельные участки:
ограниченные в обороте,
изъятые из оборота,
зарезервированные для государственных нужд.

Достаточно очевидно, что этот документ о передаче в частную собственность земельных участков, по форме приводит московское законодательство в соответствие с Федеральным законом о приватизации, а также с Земельным и Жилищным кодексами РФ.

Вместе с тем, мала вероятность того, что процесс оформления земель в собственность может приобрести лавинообразный характер, поскольку порядок купли-продажи земель в Москве еще не отработан на практике. Кроме того, в настоящее время в нем может быть много "ограничителей", сдерживающих массовость этого процесса, но и они могут быть выявлены только на практике.

Поэтому, дело за малым - за практикой. Но на практику потребуется минимум несколько месяцев, только для того, чтобы выявить основные "ограничители".

Однако при ознакомлении с документом были выявлены введенные дополнительные ограничения, которых нет ни в ФЗ о приватизации, ни в Земельном кодексе. Так, согласно документу, претендент на приватизацию земли должен предоставить заключение о градостроительных регламентах участка, а также план подземных инженерных коммуникаций в его пределах. Вместе с тем, градостроительный регламент определяет, сколько площади необходимо объекту для его нормальной эксплуатации. Но в настоящее время официально утвержденных градостроительных регламентов в московском законодательстве не существует. Пока нет ответа на вопрос, когда будут приняты эти градостроительные регламенты.

Есть и ряд иных неоднозначных положений в принятом порядке передачи земельных участков в частную собственность. Часть из них дает возможность для злоупотреблений со стороны чиновников. Можно допустить, что в первую очередь земельные участки будут предоставляться в частную собственность только тем лицам, которые имеют с властными структурами особые `эксклюзивные` отношения. Это будет служить неопровержимыми фактами того, что земли в столице передаются в частную собственность (то есть выполняются нормы федерального законодательства), но при этом для большинства участников рынка будут созданы фактически не преодолимые препятствия осуществления подобных действий.

С теоретической точки зрения принятие подобного документа московской властью дает основание говорить о том, что в рыночный оборот вовлекается значительные земельные активы города. Это позволит:
повысить капитализацию ряда компаний, владеющих землей,
повысить их способность привлекать заемные средства на развитие, используя права на земельные участки в качестве объекта обеспечения кредита.

С большой степенью вероятности, на практике, решение московской власти о продаже земельных участков затронет лишь наименее привлекательные территории, требующих крупных объемов инвестиций для освоения или имеющих значительные ограничения по застройке.

Приватизация земель в ближайшие несколько лет может повлиять на строительный рынок, поскольку может быть создана альтернатива городским конкурсам по получению площадок под застройку.

В целом, принятый московской властью документ должен способствовать привлечению инвестиций в столицу, в том числе и иностранных. Но это произойдет лишь спустя некоторое время…

Крапин Александр, информационно-аналитическое Агентство RWAY /Личные Деньги

http://www.personalmoney.ru/