Загородный исход

Известно, что коренные жители европейских столиц свое городское жилье посещают только по крайней необходимости, ибо жить предпочитают в предместьях. Понять их  можно: постоянно пребывать в эпицентре туристических маршрутов довольно утомительно, а порой даже и невыносимо. Поэтому-то  истинного лондонца, парижанина или мадридца увидеть можно разве что в столичных деловых кварталах, где они работают. А, завершив трудовой день, эти господа перемещаются в тихие, уютные, живописные пригороды.  Похожую картину все чаще можно наблюдать теперь и в Москве.

Пища для размышлений
Места обитания наиболее «продвинутых» москвичей следует искать среди престижных подмосковных топонимов Рублево-Успенского и Новорижского направлений. Однако, по мере развития рынка загородного домостроения,  география  миграции столичных жителей постепенно расширяется, как расширяется и спектр предложений рынка. Наблюдая за этими параллельными процессами, специалисты время от времени делают выводы о степени их влияния друг на друга. Что первично, спрос или все таки предложение? Вашему вниманию предлагается ретроспективный обзор «исхода» москвичей за пределы города, который выявляет эволюцию и структуру спроса на загородное жилье различных форматов.

Исход горожан. Первая волна
Первая волна исхода состоятельных горожан в предместья именуется теперь «рублевским» периодом. Речь идет о середине 90-х - той поре, когда операторы российского рынка недвижимости ввели в обиход такие форматы эксклюзивного жилья  как элитные коттеджи и краснокирпичные замки. Отличительная черта таких объектов - индивидуальные проекты строений, часто наличие большой территории (иногда до нескольких десятков гектаров) или близость к особо экзотическим местам.

И в этой связи справедливо говорить не столько об уникальности архитектуры, сколько о завидной эксклюзивности участков. Однако подобных особенных территорий было совсем не много - их запасы иссякли довольно быстро. А сколько-нибудь достоверной информации по количеству таких объектов практически никто предоставить не может – этот сегмент рынка всегда был очень закрытым.

Вторая волна – коттеджные поселки
Эра индивидуалов сменилась периодом приверженцев элитных и бизнес-застроек, которые стали называть «организованными коттеджными поселками».

Сначала  новые территориальные образования выглядели довольно хаотично и без претензий на высокие архитектурные замыслы. Потом эволюционировали до поселков «с единым архитектурным стилем», а затем стали возникать и  концептуальные зодческие проекты.

Между тем девелоперские эксперименты времен  поисков и метаний «съели» изрядное количество земельных участков, расположенных в радиусе 20-30 километров от МКАД. Причем, примерно половина коттеджных поселков того времени пришлась на Рублевку и Новую Ригу. Всего, согласно результатам исследований коттеджного рынка, по состоянию на весну 2006 года  в  Подмосковье насчитывалось около 400 поселков по 25 направлениям.

Ориентируясь на эти данные, можно сделать некоторые выводы по объемам загородного домостроения периода активного строительства, которое пришлось на 2004-2006 гг.   А если учесть и его темпы, то несложно прийти к заключению о существенном истощении территориальных ресурсов на самых востребованных направлениях Подмосковья. Понимая это как потенциальную проблему, застройщикам пришлось задуматься над разработкой более прогрессивных коммерческих проектов. Ведь потребность москвичей сменить городские пейзажи на пасторальные никуда не делась…

Жилье периода рационализма – таунхаусы
Задача стояла такая: обеспечить больший выход площадей при рациональном использовании территориальных ресурсов. Так на рынок вышел новый формат жилья, теперь известный как поселки таунхаусов. Застройка там представляет собой малоэтажные (2-3 этажа) дома,  сблокированные друг с другом. Конечно, приватности поубавилось, но это обстоятельство застройщики постарались компенсировать уровнем цен на таунхаусы.

У этого вида жилья есть и другие особенности, учитывая которые, можно сделать выводы об общих перспективах развития рынка таунхаусов в России. В частности, из материалов по исследованиям рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья можно получить представление о специфике этого неоднозначного сегмента и объемах его присутствия на рынке загородного жилья. Согласно данным исследований,  в настоящий момент таких объектов уже  более 70.

Следует отметить, что сразу по выходу на рынок (приблизительно в начале 90-х годов) таунхаусы не произвели сколько-нибудь благоприятного впечатления на потенциальных покупателей и воспринимались как эксперимент. Однако когда в первой половине текущего года цены на московские квартиры росли беспрецедентными темпами, этот формат жилья в сравнительно-ценовом диапазоне выглядел довольно привлекательно. Благодаря чему спрос на таунхаусы стал заметно выше. Соответственно, рынок таунхаусов следует считать состоявшимся сегментом, имеющим своего потребителя.

Остроумный компромисс – загородные жилые комплексы
Следующим шагом в направлении оптимизации строительного производства и рационального использования дефицитных земель стали  загородные жилые комплексы.

Их основная идея:  среди живописных ландшафтов построить корпуса малоэтажных домов (5-7 этажей), состоящих из обычных квартир. Какие цели ставили перед собой застройщики на сей раз? Во-первых, удовлетворить все еще огромный спрос горожан на загородное жилье.  Во-вторых, добиться рентабельности своих новых проектов за счет еще большего увеличения выхода площадей. И, наконец, в-третьих, использовать небольшие пустующие участки, расположенные в живописных местах Подмосковья и граничащих с инфраструктурно развитыми населенными пунктами. 

Загородные жилые комплексы можно считать продуктом, родившемся на стыке решения  дивелоперской дилеммы, возникшей в условиях растущего дефицита земельных участков в традиционно престижных местах Подмосковья. То есть, можно было  продолжать строить коттеджи, но уже на приличном удалении от столицы. А можно попробовать вывести на рынок новый формат загородного жилья в виде жилых корпусов городского типа, возведенных среди природных красот (лес, водоемы) недалеко от Москвы.

При этом первый путь связан с рядом сложностей, среди которых основная – необходимость прокладки базовых коммуникаций, что, соответственно, ведет к удорожанию проектов. Другая проблема касается отсутствия ясного представления о сегменте потребителей  загородных домов, расположенных на приличном расстоянии от Москвы.

Впрочем, столь же открытым оставался и вопрос  о потребителе такого продукта, как «городская квартира на природе». Но, взвешивая все за и против,  некоторые застройщики все-таки сделали в выбор в пользу второго пути и стали строить загородные жилые комплексы.

Вектор новому движению задали элитные проекты «Сосны, Николина гора» и «Жуковка-1». Оба по Рублево-Успенскому направлению. Покой, красивая природа и здоровая экология, дополненные комфортом жилья класса «премиум» с соответствующей инфраструктурой, а также престижное направление и однородная социальная среда – такова их концепция.

Следом за этими проектами  и по мере развития инфраструктуры в Подмосковье стали возникать и другие комплексы на менее престижных направлениях. 

Оценивая территории, пригодные для строительства загородных жилых комплексов, девелоперы руководствовались следующими требованиям: во-первых, выбранный участок должен находиться недалеко от населенного пункта с более или менее развитой инфраструктурой (инженерной и социальной). Во-вторых,  участок должен быть удачно расположен с точки зрения транспортной доступности, причем не только индивидуальным, но и общественным транспортом. И, наконец, третье обязательное условие – здоровая экология, живописное, тихое место.

Заметный толчок к развитию загородные жилые комплексы получили в период 2002 – 2003 гг., а сейчас уже есть основания говорить о начале активной стадии развития этого рынка. В текущем году на рынке представлено 15 объектов, которые находятся на разных стадиях строительства и реализации. Всего же на рынке насчитывается порядка 25 загородных жилых комплексов (строящихся, построенных и заселенных).

Загородные жилые комплексы, представленные на рынке в 2006 году

Актуальность нового формата жилья аналитики, в частности, связывают с сокращением объемов предложения квартирного рынка в московском регионе. И если учесть, что около 60% жилья такого формата получило активное развитие в последние 2-3 года, то, скорее всего, тенденция к расширению данного сегмента рынка и охват все большего количества направлений будет продолжаться.

Аналитический центр IRN.RU 
www.irn.ru