Элит или эконом?

Заморский продукт на нашем рынке

Таунхаусы родились, как экономичное во всех отношениях жилье. Минимум земли, минимум строительных материалов, минимум цена.  В средние века, городские таунхаусы выполняли роль наших современных панельных домов, своего рода «хрущовки» средневековья. Позже, когда центры крупных городов стали тесны, а  дворянам и зажиточным купцам все же хотелось иметь дом в городе, тогда уже особняки начали срастаться торцевыми стенам, образуя длинные таунхаусы. Ряды особняков и доходных домов можно встретить в Европе повсеместно, в Россию они пришли с реформами Петра Первого и европейской архитектурой. По сути дела, удобная экономия пробралась и в элитную застройку. Позволить себе дом с большим собственным участком земли в крупном городе могли далеко не все.

На родине таунхаусов, Великобритании, даже внешний вид этого формата жилья выдает его экономичность.  Тоже можно сказать, отследив историю «городского дома» в США. Стоит учесть, что в позапрошлом веке в Америке эмигрировавший из Европы экономичный формат недвижимости превратился в high- класс, о чем свидетельствует старая застройка американских городов. Если посмотреть на таунхаусы Турции, например, тоже заметим изыски архитектуры, соответствующие элитному жилью. Цены на подобную недвижимость подтверждают предположения. Специалисты делают вывод из подобных наблюдений: в странах, куда таунхаус только пришел, подобный формат недвижимости позиционируется как жилье элитной категории, в отличие от традиционной экономичной направленности этого жилья, в государствах, где «городской дом» обыден.  И уже после, элитная категория таунхауса снижается до эконома.

Что ж, в России таунхаус пока еще довольно свежее предложение. Первые наши «тауны» выглядят дворцами и были адресованы богатому покупателю.  На российском рынке подобный формат жилья довольно востребован. Что же предлагают нам застройщики? И как они сами позиционируют таунхаусы?

Среди сегодняшних предложений на рынке недвижимости все же таунхаусы и своим видом, и расположением позиционируются как элитные или бизнес-класс. Можно ли назвать экономичными «городские дома» в районе Рублевки стоимостью 2 млн. долларов? Или таунхаусы в Серебряном бору в Москве, чьи цены стартуют от 4 млн. долларов? Конечно, нет!  А «тауны» в Бутово, в которых секцию можно купить за 250-300 тыс. долларов? Уже больше похоже на эконом. Но все же как-то неопределенно.

Каковы критерии отнесения жилья к элит, бизнес и эконом-классу? Главный критерий – это цена. И хотя специалисты не пришли к единому мнению относительно этого вопроса, средние цифры все же можно вывести: элитное – выше 500 тыс. у.е. за единицу жилья, бизнес-класс - 250-500 тыс. у.е., эконом – ниже 250 тыс.рублей.

Прежде всего, стоит обратить внимание, что «тауны» - городской или пригородный формат жилья, поэтому строительство в дачной черте (свыше 30 км от города) – занятие сомнительное. Разве что на Новорижском шоссе, где трасса довольно свободна. Естественно, чем ближе земля расположена к столице, тем она дороже, что в свою очередь влияет на стоимость построек. Половина всех таунхаусов построена в 10-километровой зоне от МКАД.

Другая сторона медали

Теперь обратимся к цифрам. По итогам 2007 года лидерами по продажам таунхауса являются Дмитровское, Калужское и Новорижское направление. Но если брать стоимостное выражение, проданных «городских домов», то четверть полученных средств приходится на Рублево-Успенское шоссе. Это происходит потому, что квадратный метр таунхаусов Рублевки стоит гораздо выше. Далее в списке Новая Рига, Дмитровка и Калужское.

Среднестатистический таунхаус выглядит следующим образом: площадь дома 200-250 кв.м, участок – 2-4 сотки, стоимость 500-700 тыс.у.е.  Из всех реализованных таунов, лишь шестая часть находится  в ценовой категории до 250 тыс. у.е., треть – от 250 до 500 тыс. за единицу жилья, а остальные таунхаусы «ушли» за суммы свыше полумиллиона долларов. Может ли при таких показателях  считать жилье экономичным?

Посмотрим на проблему с другой стороны. По данным специалистов, таунхаусы чаще всего приобретают молодые семьи, которым еще не хватает денег на собственный, отдельный коттедж, либо те, кому не важна большой придомовой участок земли, но нужна определенная изолированность. Кроме того, в десятикилометровой зоне от столицы земли под застройку осталось слишком мало, дефицит и близость к Москве делают ее очень дорогой. Возводить отдельные особняки на небольших, часто, неправильной формы участках, порой невозможно либо продукт на выходе будет слишком дорогим. Застройщики нашли  выход – таунхаусы, которым требуется минимум площади,  от того, влияние цены на землю, не так существенно. Таким образом, таунхаусы можно назвать экономичным жильем для среднего класса.

Еще один аспект: соотношение цена-площадь. Возьмем для примера двухкомнатную квартиру площадью 65 кв.м в обычной новостройке где-нибудь на окраине Москвы. В 2007 году подобная квартира стоила порядка 300 тыс. у.е. Таунхаусы, как уже отмечалось ранее, стоили в пределах 500 тыс. у.е. при площади дома примерно в 200 (!) кв.м. Квартира в столице подобной площадью обошлась бы покупателю в сумму около 1 млн. долларов (!). Стоит заметить, что квартиры подобной площадью позиционируются как элитные или бизнес-класс, поэтому цена квадратного метра стоит дороже. Вывод из этого сравнения? Несомненно, таунхаусы можно считать экономичным жильем .  Экономичное жилье – еще не значит доступное. Среднестатистические зарплаты в России не соотносимы с рыночными ценами на жилье, поэтому приходится прибегать к подобным сравнениям.

Так какой же ярлык можно повесить на российские таунхаусы? Элит или эконом? А может, бизнес? На этот вопрос ответить однозначно пока нельзя.

Текст: Ярослав Сычев