Иван Богатов: «Главная трудность при проектировании таунхаусов – побороть в себе алчность»

- Почему таунхаусы стали так популярны сегодня в России?
- Интерес к этому формату жилья вызван рядом причин. Во-первых, таунхаусы, расположенные в ближайшем пригороде столицы, сочетают в себе городской комфорт и эстетику жизни на природе. Горожане, тем более живущие в больших панельных домах на окраинах Москвы, очень ценят возможность жить в просторном таунхаусе с видом на деревья и небо. Во-вторых, этот формат жилья доступен по цене. Люди всегда стремились выбраться из бетонного муравейника. Но до недавнего времени за городом строили по большей части дорогое, элитное жилье. Сейчас появляется все  больше доступных проектов, и формат таунхаусов приобретает популярность. Свою роль играет и психология. Таунхаусы – это не отдельные дома, в них две общих стены с соседями, несколько секций формирует своего рода социум. На первый взгляд, это минус. Однако при более глубоком рассмотрении для многих покупателей это - большое преимущество. Многим неуютно жить в отдельном доме на границе с лесом. А таунхаус -  это жилье именно городского формата со всеми бонусами загородной жизни: три этажа, небо, зелень, ветер… К тому же содержание таунхауса значительно дешевле содержания коттеджа.

- Есть ли какие-нибудь особенности у русских таунхаусов?
- Когда таунхаусы только появились, как любая новинка они  автоматически  попали в разряд дорогого и элитного жилья.  Россияне вообще склонны преувеличивать значимость нового товара, поэтому неудивительно, что  таунхаусы в России по ценам догнали коттеджи. Проектируемые площади были неадекватно большими – до 500-600 кв. метров, что в принципе противоречит самой идее таунхауса, который в Европе считается компактным городским жильем. Сейчас ситуация меняется, и в России формат таунхауса постепенно эволюционирует.  Отечественные девелоперы для проектирования таунхаусных проектов приглашают известных, дорогих архитекторов и пытаются предложить этот формат жилья с качественной, часто авторской архитектурой. Это тоже является отличительной чертой русского таунхауса, потому что такое внимание к эстетике несвойственно западным застройщикам, для которых таунхаус давно стал утилитарным компактным пригородным эконом-объектом.

- Каковы минусы наших таунхаусов, и как с ними бороться?
- Пока минусов много.  Так, до сих пор еще строят таунхаусы площадью 600 кв. метров. При таком бюджете покупки лучше уж купить коттедж. Еще одно слабое место – некачественные материалы. Отечественные девелоперы осваивают экономичные технологии строительства таунхаусов, которые давно используют в западных странах -  каркасные, сэндвичные. По неопытности просчитываются, экономят на материалах  - в итоге конструкции ведет, они гнутся. Также частая девелоперская ошибка – желание излишне уплотнить застройку, например, построить  четырехэтажные таунхаусы. На подобные эксперименты никогда не будет массового спроса. Если говорить не о национальных «перекосах», а о минусах формата в целом, то проблемным местом  являются планировки.  Чтобы попасть в эконом-класс, приходится уменьшать площади, на которых к тому же нужно уместить и лестницы, и санузлы.  Опытный архитектор способен решить этот комплекс проблем и предложить удобные, функциональные планировки. Архитектор также может придумать, как бороться с монотонностью таунхаусной застройки – ведь не секрет, что дома в таких проектах сблокированы в ряды. Если не дорабатывать их внешний вид, то получаются однообразные казармы. Фасады – это обширное поле для творчества: три этажа, балконы, гаражи, палисадники… Если девелопер и архитектор стремятся создать комфортную среду для покупателей жилья, то у них это получается.
 
- И все же на сегодняшний день российские таунхаусы скорее элитный или экономичный формат?
- Поскольку таунхасы сейчас строятся по всем направлениям в том числе и самым престижным, в России таунхаус представлен как в элитном сегменте с ценами от миллиона долларов и выше, так и в эконом-сегменте с ценами от 300 тысяч долларов. Однако все-таки таунхаус должен стать экономичным жильем. Хотя, конечно, трудно назвать экономичной цену в 300 тысяч долларов. Но следует понимать, что цены диктует реальность. Стоимость подмосковной земли, коммуникаций, строительных материалов не позволяет делать качественный  продукт дешевле. Иначе получится избушка на курьих ножках из кривого сырого дерева. В нашем понимании таунхаус – это все-таки качественное жилье эконом-класса с дополнительными природными бонусами.

- Каким должен быть таунхаус, чтобы считаться экономичным?
- Давайте сначала решим, что может являться экономичным жильем для тех, кто работает в Москве. Наверное, это максимально дешевое жилье, представленное на рынке,  то есть квартиры в панельных домах на окраине столицы. Их цена -  около от 300 тысяч долларов и выше. На эту цифру мы и ориентируемся. Пора менять представление о доступном жилье: когда ты стоял в очереди и тебе дали квартиру «на халяву». Доступное – это такое, которое работающий человек может при разумном ипотечном кредитовании выкупить за 10 лет. Именно такая формула действует на развитых рынках. Для этого цена таунхауса должна соответствовать цене двушки-трешки на московской окраине. Мы физически не можем уменьшить его стоимость, потому что в цене квадратного метра таунхауса - и стоимость земли, и коммуникации, и стоимость строительных материалов. Можно удешевлять, применяя новые технологии - деревянные и сэндвичные, но, к сожалению, в этом случае трудно гарантировать качество.
 
- Опишите среднестатистический таунхаус?
- Как мы уже говорили, на рынке есть две крайности -  кривокартонные таунхаусы за 250 тысяч долларов и роскошные рублевские объекты за 2 миллиона долларов. При таком разбросе цен трудно описать  среднестатистический таунхаус, но я все-таки попытаюсь. Это секция площадью 250-300 кв. метров и стоимостью около 500 тысяч долларов в поселке, состоящем из 200-300 таунхаусов.

- Портрет среднестатистического покупателя таунхаусов?
- Измученные жители мегаполиса, которые стремятся выбраться из бетонных джунглей. Чаще всего, молодежь или люди среднего возраста, недавно создавшие семью, активно работающие и представляющие свои экономические перспективы на период 10 и более лет. Таунхаусами интересуются те, кто хочет улучшить свои жилищные условия не за счет увеличения бюджета покупки очередной городской квартиры, а за счет кардинального изменения условий жизни. Они ценят экологические бонусы загородного проживания, хотят подниматься по собственной лестнице в свою спальню на второй или на третий этаж, иметь маленький садик с качелями  для детей. Это работающий средний класс с душевым доходом от 2,5 тысяч долларов в месяц.

- Как выглядит идеальный таунхаус с Вашей точки зрения (удаленность от МКАД, площадь дома и участка, количество домов на территории, концепция и т.д.)? И почему именно так?
- Интересный вопрос. Этот образ совершенно не совпадает с описанием российского среднестатистического таунхауса.  Я считаю, что идеальный таунхаус должен располагаться в пригороде, откуда человек может добраться до МКАД максимум за 40-50 минут, не больше. При нынешних условиях  это расстояние до 25 километров от Москвы, не больше. Жилищный комплекс должен быть выполнен в едином стиле, обладать четкой и внятной архитектурной концепцией. Желательно, чтобы в его состав не входили многоэтажные дома. Сам таунхаус должен быть площадью не больше 200 кв.метров,  и стоить он должен не более 350-400 тысяч долларов. Важно совпадение этих характеристик.  А умеренные площади дают возможность приобрести такое жилье большому количеству покупателей.

- Какое самое популярное направление в Подмосковье для строительства таунхаусов и почему?
- Сейчас  подобные проекты анонсируются на каждом направлении. Если брать статистику, то активнее всего застраивается таунхаусами Рижская трасса, где много свободных пространств. Много заявленных проектов на Ленинградке. Если бы я выбирал землю для нового поселка таунхаусов, я бы остановился именно на этом направлении, которое с появлением дублера и северной рокады приобретает отличную транспортную доступность.  Или выбрал бы Новую Ригу, хотя там земля заведомо дороже. Очень хорошее направление для таунхаусов – Волоколамское. Можно присмотреться к Ярославскому – у него выигрышные природные и экологические характеристики, плюс - завершается реконструкция развязок и, соответственно, повышается транспортная доступность. Конечно, хочется сказать, что замечательна Рублевка, у нее отличные природные характеристики, однако цена земли в стоимости квадратного метра превышает разумные пределы.

- Каковы особенности «Ивакино-Покровского»? Его козырь?
- Преимущество  «Ивакино-Покровского» именно в том, что жилищный комплекс по всем параметрам спроектирован на основе наших представлений об идеальном комплексе таунхаусов. Во-первых, расположен на Ленинградском направлении, но вдали от шумной трассы, с целым рядом объездных путей. Это позволяет нам говорить, что транспортная доступность - максимум 30 минут до МКАД.  Во-вторых, стоит в живописном месте, окруженном зелеными массивами, рядом с лесами и водоемами, и не соседствует с многоэтажными домами. В-третьих, мы спроектировали таунхаусы небольших площадей – 139, 155 и 191 кв. метров, чтобы удержать цену в разумных пределах. Да, это потребовало напряженной работы архитектора. Но в итоге для таких площадей создано по два варианта удобных планировок с гаражами, верандами и подсобными помещениями. И конечно, «Ивакино-Покровское» - это пока единственный поселок в сегменте эконом-класса, где сделаны серьезные вложения в эстетику. Он выполнен в стиле центра старого города, каждый фасад уникален, и в то же время соблюден принцип единого ансамбля. Для того, чтобы создать живописную среду, мы разместили линии таунхаусов с легким смещением, избежав монотонности, предусмотрели зеленые бульвары, декоративные элементы, создающие визуальную перспективу. Это будет действительно комфортная, доброжелательная среда: человек будет возвращаться вечером домой, заезжать в ворота и с удовольствием двигаться по дороге к своему дому.

- К какой категории можно отнести стоимость таунхаусов «Ивакино-Покровского»?
- Мы считаем, что это эконом-класс, но эконом-класс для тех, кто работает и зарабатывает. Или уже имеет какую-то собственность в Москве. Мы уверенно заявляем, что можно продать двушку на окраине и, взяв незначительный ипотечный кредит, купить совершенно другое качество жизни в таунхаусах «Ивакино-Покровского».
 
- Насколько поселок востребован и почему?
- Спрос на жилье в «Ивакино-Покровском» очень высок. На стартовом этапе проекта мы продали более 10 %  всех площадей. А опыт показывает, что пик продаж приходится на весну и на тот период, когда в строящемся жилом комплексе вырастают стены. Поэтому мы прогнозируем, что к маю, когда в большинстве домов нашего поселка появятся стены первых-вторых этажей, объем проданных площадей дойдет до 30%.
Интерес высок, потому что  люди уже сейчас видят, что все наши обещания -  высококачественная архитектура, высококлассные строительные материалы (кирпич, монолит), классические строительные технологии, реализуются. Мы сейчас каждого можем привести на стройку и показать: вот монолитные колонны, вот кирпичные стены, вот утеплитель. А когда в мае на полях зазеленеет трава, защебечут птички в соседнем лесу, таунхаусы будут продаваться еще лучше. Кроме того,  с апреля мы вводим продажу по ипотеке,  что еще больше увеличит привлекательность нашего продукта для покупателей.

- Есть ли что-то, что бы вы хотели поменять в «Ивакино-Покровском» или учесть при планировании нового проекта?
- Я бы, наверное, сделал меньше гаражей. Как показывает практика, многие покупатели предпочитают на его месте устроить еще одну комнату или большое открытое пространство. (Тем более что в «Ивакино-Покровском» на территории комплекса предусмотрены  дополнительные стоянки). И такую возможность мы своим покупателям предоставляем. У нас есть  дополнительная услуга по отделочным работам и планировкам под индивидуальные потребности владельца.  В следующем проекте  можно будет делать часть таунхаусов без гаражей.
Опыт  «Ивакино-Покровского» также подсказал, что можно сделать больше домов с площадью меньше, чем 155 кв. метров. В нашем следующее проекте  на Дмитровке – «Аксаково» - мы придумали, как сделать комфортным пространство в 130 кв. метров, что позволит дополнительно сократить бюджет покупки. Также мы предполагаем сделать дома с коммерческими площадями на первом этаже,  -  под булочную, парикмахерскую и т.п. В «Ивакино-Покровском» такие таунхаусы были проданы первыми. В «Аксаково» будет также учтен спрос на выразительную архитектурную концепцию.  Это будет старый город с площадью, с улочками. Очень красивый проект.

- Есть ли среди реализованных проектов таунхаусов те, которые Вам очень нравятся (кроме И.-П.)? И те, которые бы Вы сочли неудачными?
- Из дорогих проектов на Рублевке мне нравятся поселки, созданные архитектурной мастерской Владимира Биндемана. Их отличает прекрасная архитектура и расположение. Это по-настоящему дорогие объекты, где девелоперы создали не очень плотную застройку. И их расчет оправдался благодаря  хорошо сделанной архитектуре. Что касается неудачных проектов -  это массив таунхаусов, построенных  с попыткой использовать новые строительные технологии. Опыт не удался,  вследствие чего даже при очень низкой цене поселок продается плохо. Мнение, что, мол, дай покупателю таунхаус за 200 тысяч – и он все скупит, на самом деле ошибочно. Люди не готовы тратить такие деньги на что угодно. В конуру или бараки они не поедут.

- Какова самая главная трудность при проектировании таунхаусов?
- Побороть в себе алчность (смеется). При проектировании жилого комплекса любому застройщику хочется напихать таунхаусы как можно плотнее, чтобы выход продаваемых квадратных метров был больше. Вот это и есть самая  большая трудность –  создать генеральный план поселка так, чтобы совместить разумно высокую плотность и комфорт среды.
 
- А где бы Вы сами предпочли жить – в таунхаусе или отдельном коттедже?
- Мне нравится таунхаусы, и я буду жить в «Ивакино-Покровском», потому что эти дома соответствуют моим представлениям об идеальном жилье.

Фото и 3D изображения предоставлены Urban Group