Таунхаусы (Киевское шоссе). Таунхаусы бизнес-класса (Продолжение)

Четкого определения того, что такое таунхаус, пока нет, но в общих словах это многоуровневая квартира с отдельным входом, автономной системой теплоснабжения и земельным участком, пусть и небольшим. Иногда такой тип недвижимости сравнивают с многоквартирным коттеджем.

Немного истории

Первые таунхаусы появились в 19 веке в Англии и изначально считались «родовыми гнездами» зажиточного населения. В дословном переводе таунхаус – это «дом в городе», хотя сейчас в Европе и Северной Америке такой тип жилья строят не только в центральной части города, но и на окраинах и в пригородах. В Москву этот вид недвижимости пришел столетием позже и сразу начал позиционироваться как элитный. В отличие от западных стран, наши таунхаусы чаще появляются все же не в городе, а на расстоянии 10-20 км. от МКАД. Основными причинами такой специфики специалисты считают недостаточное количество мест под малоэтажную застройку в столице, высокую стоимость реализации таких проектов для строительных компаний и отличную от Запада градостроительную культуру: в Москве, в отличие от Лондона, даже в центре большое количество многоэтажных домов, соседство с ними не очень нравится жителям невысоких таунхаусов. Еще одно существенное отличие нашего рынка коттеджей на несколько семей – это ценовая политика. Дело в том, что во всем мире таунхаусы рассчитаны на средний класс и являются вполне доступным жильем, а в Москве и Подмосковье только сейчас наметилась тенденция создания поселков таунхаусов эконом-класса.

Обзор рынка

Недаром говорят, что все новое – это хорошо забытое старое. Таунхаусам в нашей стране уже более 10 лет, но широкое распространение они, судя по прогнозам экспертов, получат только в ближайшем будущем. Причинами для столь длительной «непопулярности» этого вида жилья была неурегулированная ценовая политика и менталитет столичных жителей, которые смутно представляли, что это за «гибрид», который стоил дороже квартиры, а представлениям о том, какой должна быть загородная недвижимость – не соответствовал. Сегодня на рынке недвижимости ситуация совершенно иная: квартиры стоят дорого, загородные дома в непосредственной близости к Москве – еще дороже, одновременно и взгляды покупателей приближаются к западным, вместо забора людям нравится живая изгородь между участками. Важнейшими факторами при покупке жилья стали: комфорт, близость к Москве и развитая инфраструктура. Поэтому и отношение к «таунхаусам» стало несколько иным.

В нашей стране рынок таунхаусов делится на два крупных сегмента: загородные и городские. Ценовая политика и тенденции в каждом из них совершенно разные, и, пожалуй, единственное, что их объединяет – само понятие «таунхаус». Ниже представлена таблица, позволяющая понять разницу между городской квартирой, загородным коттеджем и таунхаусом.

Плюсы и минусы

И у городских, и у загородных таунхаусов есть ряд достоинств и недостатков. О цене и документах мы поговорим ниже, а здесь остановимся на данных клиентских опросов и мнениях аналитиков.

Если говорить о Москве, то здесь огромным плюсом такого жилья является возможность жить в собственном доме, не выезжая из столицы. Кроме того, если в квартирах практически нет возможностей сделать сауну или бассейн, установить камин, то таунхаус это вполне позволяет. При этом не нужно долго оформлять разрешение на перепланировку как в многоквартирном доме, ведь соседей снизу просто нет, поэтому и вытяжку никому не перекроешь. Одновременно и звукоизоляция лучше за счет небольшого количества соседей. Кроме того, таунхаусы обычно даже в городе строятся внутри небольших поселков с собственной охраной и инфраструктурой. У каждого дома есть свой собственный гараж, а в многоквартирных домах, как известно, парковка обычно является основной проблемой жильцов.

Однако со временем стало понятно, что у такого жилья есть ряд существенных недостатков. Если в таунхаусе не предусмотрены лифты, за счет вертикального расположения комнат сложности могут возникнуть у пожилых людей. Кроме того, в собственной квартире, например, не нужно будет бегать через 2 этажа из спальни на кухню.

Несмотря на то, что желающему жить в собственном доме в Москве придется заплатить за это крупную сумму, на тишину и спокойствие вряд ли можно рассчитывать, все-таки это город. Кроме того, единую малоэтажную застройку можно найти только в центре, а обладатели таунхаусов на окраинах столицы будут вынуждены обитать в окружении высоких многоэтажек, при этом об однородной социальной среде тоже придется забыть. Интересно, что проблемы городских таунхаусов являются преимуществами загородных. Здесь есть удачное сочетание близости к мегаполису и хорошей экологии, так как в Подмосковье поселки обычно строятся в окружении природы. Главным недостатком такого типа жилья москвичи считают небольшой участок: по их мнению уезжать за пределы столицы нужно именно для того, чтобы получить простор, которого так не хватает в тесном городе. Кстати, по этой же причине соседи за стеной часто становятся причиной отказа от жизни в таунхаусе. Все остальное в поселках с блоками частных домов очень похоже на коттеджные поселки: внутрипоселковые коммуникации, охрана, собственная служба эксплуатации, развитая инфраструктура, единая социальная среда.

Предложение

В Москве поселки таунхаусов можно найти во многих районах. Одним из первых был поселок «Годуново» в районе Серебряного Бора на Северо-западе столицы. На Западе Москвы таунхаусы построены в комплексе «Золотые ключи». Есть подобные объекты и в центре столицы, в частности, на Остоженке построен комплекс «Палаты Муравьевых», в «Резеденции Чистые Пруды» запланировано строительство нескольких таунхаусов, есть они и в известном комплексе «Три тополя на Плющихе».

Однако наиболее популярно строительство такого типа недвижимости в местах, отдаленных от центра, где возможно обеспечить столь желанную москвичами близость водоемов и зеленых зон. Одним из наиболее ярких примеров является Куркино, где существуют целые микрорайоны таунхаусов. Ряд подобных проектов появляется в Южном Бутово на Юго-Западе столицы, есть небольшие поселки в Митино и Северном Тушино.

Отдельную группу жилья составляют поселки таунхаусов, построенные для аренды. В основном они привлекательны для иностранцев, которые приезжают работать в Москву. Примерами являются самый первый поселок «Сетунь» на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц и поселок «Росинка» в начале Пятницкого шоссе.

В Подмосковье такие поселки появляются почти на всех направлениях. Самые дорогие предложения находятся на Рублево-Успенском (Барвиха-2, Подушкино-town и Барвиха-club), Ново-Рижском (Новоархангельское, Коровино) и Калужском (Сенатор клуб, Времена года, Ямонтово, Дубровка) направлениях. Набирают обороты Дмитровское и Осташковское шоссе, которые интересны покупателям близостью «большой воды». Ряд более доступных поселков есть на Пятницком (Юлия-1, Юлия-2), Горьковском, Ярославском, Егорьевском, Киевском и Волоколамском (Кленово, Опалиха, У Лесного Озера) шоссе.

Вполне доступную категорию предложений составляют поселки таунхаусов в городах Подмосковья: Балашихе, Красногорске и др.

Цена вопроса

В Москве строительство таунхаусов очень дорого для застройщика, который, вместо дома на 100 квартир, строит всего несколько коттеджей. Учитывая высокую стоимость реализации инвестиционного контракта, а особенно в центре – это огромные затраты, которые строительная компания окупает за счет существенного увеличения цен. Таким образом, городские таунхаусы стоят не дешево, особенно в центральных районах. Одновременно с этим стоит учесть, что котельную, все лестничные пролеты и гараж покупатель должен будет оплатить, поэтому иногда выгоднее купить квартиру, общая площадь которой будет меньше, чем в таунхаусе, зато жилая может быть больше.

В отличие от Европы, где таунхаусы строятся в черте города, но при этом рассчитаны на покупателей среднего класса, в Москве этот вид жилья относится все же к сегменту «бизнес», а в некоторых случаях и к «элитке». Например, коттеджи на несколько семей на Остоженке в комплексе «Палаты Муравьевых» стоят более $15.000 за кв.м. В поселке «Годуново» найти квартиру в мини-коттедже дешевле $1 млн. не удастся.

А вот на окраинах цены существенно демократичнее. В коттеджном поселке «Потапово» в Южном Бутово стоимость квадратного метра начинается от 69.000 рублей за кв.м., в 1-м микрорайоне Куркино – от 74.000 рублей, в поселке «Вишневый сад» в Северном Тушино – от 62.000 рублей за «квадрат».

Вам может показаться, что купить таунхаус на окраинах Москвы можно дешевле, чем квартиру. Увы, это не совсем так: несмотря на то, что стоимость квадратного метра ниже, площади такого жилья обычно бывают не меньше 150 м2, и в эту площадь, как уже упоминалось, входят все лестничные пролеты и котельная. Кроме того, некоторые специалисты говорят о том, что застройщики, пытаясь выжать максимум из таунхаусов, экономят на строительных материалах. С другой стороны, Вы все же, не выезжая из города, покупаете собственный дом пусть и с соседями за стеной.

Теперь о загородных предложениях. В Подмосковье главным «плюсом» таунхаусов специалисты считают существенное преимущество в ценах перед коттеджными поселками. Поскольку земля в ближайшем Подмосковье стоит очень дорого, а участки при таунхаусах обычно не бывают более 4-х соток – приобрести коттедж на несколько семей гораздо выгоднее, чем собственный дом. Самые дорогие таунхаусы продаются на Рублево-Успенском шоссе – найти предложения дешевле $3000 за кв.м. на этом направлении невозможно. Дороже $2000/м2 стоят таунхаусы в поселках на Новорижском, Дмитровском и Калужском шоссе, все остальные предложения дешевле. При этом в действительно интересных поселках в непосредственной близости к Москве цены стартуют от $1400. Дешевле $1000 многоподъездные коттеджи можно встретить на значительном расстоянии от МКАД (более 30 км.), единственное, что остается не вполне понятным, на кого рассчитаны такие предложения, ведь таунхаус предполагает возможность жить на природе, но на минимальном расстоянии от города.

Содержание таунхауса

Кроме коммунальных платежей (газ, электроэнергия, вода, телефон и др.), обычно владельцу такого жилья придется платить эксплуатационные расходы на содержание охраны поселка, уборку территории и прочее. Вопрос о таких расходах решается на собрании ТСЖ, но меньше одного доллара за каждый квадратный метр в месяц обычно не бывает. Следовательно, если площадь Вашего жилья – 200 м2, то каждый месяц Вы будете платить минимум по $200 за содержание инфраструктуры. Различия между городскими и подмосковными таунхаусами заключаются только в ставках на коммунальные платежи, в зависимости от расположения поселка Вам придется оплачивать счета по московским или подмосковным тарифам.

Коммуникации и инфраструктура

В Москве все коммуникации центральные, как и в многоквартирном доме, кроме теплоснабжения: отопление происходит автономно за счет газового котла в каждом таунхаусе. В подмосковных таунхаусах вода и канализация могут быть центральными, если в непосредственной близости находится город, или внутрипоселковыми (собственная скважина, которая обслуживает все дома), а отопление, как и в Москве – индивидуальное. Что касается инфраструктуры – застройщики стараются максимально насытить поселок всевозможными «благами цивилизации». Обычно в таких поселках есть магазины, аптеки, детские площадки, спортивный клуб, бары и рестораны. В некоторых, например, в «Росинке», есть даже школа. Городские поселки обычно тоже обеспечены всем необходимым, единственное, чего им не хватает – природы и свежего воздуха, хотя застройщики стараются создать искусственные зеленые зоны, чтобы продать иллюзию «единения с природой».

Документы

В Москве таунхаус имеет статус квартиры в многоквартирном доме и в собственность оформляется абсолютно так же, как и квартира. Больше всего вопросов возникает с землей, которая примыкает к таунхаусу, то есть те самые 1-4 сотки. По словам Максима Бородыни, Главного Операционного Юриста юридической компании Berger&Partners, в Москве на 99,9% вся земля находится в аренде. Сначала у застройщика, который должен получить право аренды земли на время строительства (без этого разрешения начать строительство невозможно), а после сдачи домов ГК, право аренды всей территории поселка на 49 лет переходит к ТСЖ. Поэтому обещанные собственные сотки в Москве – всего лишь PR-ход, конечно, на них Вы можете поставить мангал или детскую коляску, но построить баню никакого права не имеете. Вы же не думаете, что, покупая квартиру у Вас должен быть документ о собственности на землю во дворе дома. Абсолютно аналогичная ситуация и с таунхаусами.

«Непосредственно в самих городах Подмосковья все зависит от властей того или иного города, но в общей массе земля, как и в столице, все же в частную собственность не передается. Дело в том, что отдать участок в собственность довольно рискованно, это, по сути, дает возможность владельцу участка снести свой таунхаус и построить на его месте что-то другое» - считает г-н Бородыня.

С оформлением загородных же таунхаусов, находящихся вне черты города, все несколько проще. Чаще всего они оформляются так же, как и коттеджи в поселках, то есть Вы получаете собственность на землю и собственность на дом. Обратите внимание, что лучше избегать долевой собственности на земельный участок с соседом по таунхаусу, хотя такие предложения на рынке есть. В последствии у Вас могут возникнуть сложности при его продаже, и ипотечный кредит на такой объект взять не получится. Но и за чертой города бывают случаи, что земля не передается в собственность, а, также как и в Москве и городах Подмосковья, оформляется только в аренду.

Прогноз

Несмотря на то, что объем предложений таунхаусов в черте г. Москвы увеличивается, многие застройщики все же предпочитают не рисковать и берутся за строительство многоквартирных домов. Причинами является дорогостоящее строительство и риск не учесть какой-либо из множества факторов, влияющих на покупательский спрос. Кроме того, хороших мест под застройку таких поселков практически не осталось.

По мнению специалистов, будущее все же за таунхаусами, которые строятся не в Москве, а в ближайшем Подмосковье, где есть возможность предлагать такое жилье по доступным ценам, и строительным компаниям есть, где «развернуться». Именно на подмосковный рынок таунхаусов специалисты возлагают большие надежды по удовлетворению спроса на загородное жилье эконом-класса, который на сегодняшний день существенно превышает предложение. И такой прогноз вполне оправдан, так как эксперты считают причиной столь малого количества недорогих объектов в непосредственной близости к Москве в слишком высокой цене не землю, а строительство таунхаусов решают эту проблему.

Что касается столицы, риэлторы полагают, что уже существующие и строящиеся проекты все равно найдут своих покупателей, но массовости в такой застройке не прогнозируют.

Квадрум. Журнал