Таунхаусы в 2017 году

Основные тенденции рынка таунхаусов в 2017 г.

Таунхаус или сблокированная застройка, на своей родине, в Великобритании, зародился именно как городской формат. Но на российской почве он превратился в один из видов загородной недвижимости. Наибольший всплеск активности на этом рынке наблюдался в период с 2006 по 2011 гг., потом число новых проектов пошло на спад.

Как единодушно отмечают все эксперты, на рынке загородной недвижимости вот уже несколько лет наблюдается стабильное затишье. Число новых проектов исчисляется единицами.

А что касается таунхаусов, то в 2017 г., не считая новых очередей в существующих поселках, вышло несколько проектов. Это поселок дуплексов «Середниково Парк» вблизи Зеленограда, «Парк Апрель» рядом с Апрелевкой и Park Fonte на Новой Риге. Интересной тенденцией стало то, что таунхаусы или «псевдотаунхаусы» появились как опция во некоторых жилых комплекса столицы. Речь идет о секциях отдельными входами на первых этажах.

А вот чем не стали таунхаусы – так это органичной частью комплексной застройки. Во многих странах при освоении новых территорий таунхаусы органично обрамляют кварталы многоквартирных домов в 8-9 этажей, образуя приятную для глаз «ступенчатое понижение этажности». Или своего рода «пригород». В Московском регионе таунхаусы, скорее, будут сочетаться в одном проекте с дуплексами и виллами, т.е. классическими загородными форматами, нежели с мало- и среднеэтажной застройкой (хотя такие проекты тоже есть). 

Загородные таунхаусы Подмосковья и Новой Москвы в 2017 г. 

Какого-то всплеска спроса именно на таунхаусы в массовом сегменте зафиксировано не было. Этот формат относится к самым стабильным с точки зрения покупательского интереса, сохраняя на протяжении многих лет долю в 5-7% от общего числа сделок (данные «Миэль-Загородная недвижимость»).  Похожие цифры приводят и аналитики «Инком» - 8% загородного рынка.  Как ни странно, в высоком ценовом диапазоне эта доля несравненно выше. Аналитики компании TWEED говорят о 20% загородного рынка, приходящегося на таунхаусы (по-видимому, так происходит потому, что в элитном сегменте отсутствуют участки без подряда, занимающие более половины рынка эконом-класса). 

«За 25 лет работы на рынке таунхаусов, компания «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» увидела несколько волн изменения тенденций. Сейчас наблюдается пятая волна, характеризующаяся «рационализацией» элитных покупателей и перетеканием части спроса с рынка индивидуальных коттеджей в таунхаусы. Тренд подтверждается изменением в структуре и объеме предложения. Так, 10 лет назад наша компания предлагала в продажу 700 секций таунхаусов, из которых только 68 относились к элитному сегменту, остальные были представлены в бизнес-классе. При этом только 32 из 700 таунхаусов предлагались на вторичном рынке, остальное предложение представлял первичный рынок. Сейчас база «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» насчитывает 900 таунхаусов, из них 167 представлены на вторичном рынке и 733 – на первичном,» - говорит Людмила Цветкова, исполнительный директор «Миэль-Загородная недвижимость». 

Структура вторичного рынка таунхаусов в 2017 г. (данные «Миэль-Загородная недвижимость)

Структура первичного рынка таунхаусов в 2017 г. (данные «Миэль-Загородная недвижимость»)


Средняя цена за объект (по всем классам) на первичном рынке составляет 10.5 млн рублей (данные «Инком-Недвижимость, весна 2017 г.). Средняя стоимость на элитном первичном рынке – 25.2 млн. рублей (данные TWEED).

Людмила Цветкова уверяет, что сегодня инвестиционная привлекательность таунхаусов выше прочих других сегментов классической загородной недвижимости, а стоимость объектов по сравнению с 2005-2007 гг. выросла в 5.2 раза.

Не очень, правда, понятно, каким образом эта цифра получена. Сложно представить себе таунхаус, цена которого бы увеличилась в пять раз за последние 10 лет (если, конечно, речь не идет о вложениях в ремонт, которые могут превышать стоимость самой секции). К тому же, в последние годы идет активная «компактизация» проектов, так же уменьшающая среднюю по рынку цену лота. По-видимому, реальную ситуацию с динамикой цен на рынке таунхаусов Московского региона можно проиллюстрировать на примере «Маленькой Шотландии» - поселка достаточно большого, в котором всегда в экспозиции есть некоторое количество предложений. И достаточно успешного, чтобы его можно было заподозрить в демпинге.

В 2014 г. секция 158 кв. м с участком земли 2 сотки предлагалась за 5.5 млн. рублей. Сейчас можно встретить аналогичные предложения за 6.6 млн.рублей. Т.е. рост за три года – 20 %. Что, действительно, неплохо на стагнирующем рынке.

Другой пример – поселок «Рависсант» в Новой Москве. В 2014 г. купить секцию 140 кв. м в нем можно было за 5.5 млн. рублей. Сейчас на вторичном рынке есть единственное предложение о продаже – 9.5 млн. рублей. По фотографиям сложно оценить уровень отделки. Но даже в самом экономном варианте она вряд составила бы менее 2 млн рублей (из расчета 15 тыс. рублей кв. м). Таким образом вероятный рост – 26% за те же три года.

Что касается «более высокой инвестиционной привлекательности таунхаусов по сравнению с другой загородной недвижимостью», то она все равно очень низкая (доля «инвесторов» не превышает 5 %). У этого факта есть вполне рациональное объяснение. При сопоставимой цене таунхауса и многокомнатной квартиры, вложения в ремонт последней в разы меньше. Так же меньше и плата за обслуживание. Держать же неотремонтированный таунхаус, которой даже нельзя сдавать, в ожидании подходящего покупателя – затея накладная. Ведь возводятся таунхаусы очередями. Время собственно строительства секции весьма небольшое. Переплачивать за таунхаус в сданной секции особо желающих не находится. Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости TWEED, говорит про таунхаусы высокого сегмента, но ее слова справедливы для всех классов.

«Таунхаусы на вторичном рынке в среднем продаются три-шесть месяцев. В проектах, где первичных предложений немного и остаются менее удачные по расположению варианты, покупатели часто делают выбор в пользу «вторички». В поселках, где осталось много первичных предложений, более привлекательны для покупателей вторичные таунхаусыс меньшими ценами, чем у застройщика, либо с внутренней отделкой. По сравнению с новыми таунхаусами, у вторичных предложений есть очевидное преимущество – отсутствие стройки. Такие поселки обычно уже заселены и атмосфера в них иная. Ну и, конечно, если купить таунхаус с отделкой, то можно сразу заехать и жить».

Предложение таунхаусов на первичном рынке элитной загородной недвижимости

Источник: TWEED

Таунхаусы старой Москвы 2017 г.

Многие уже забыли, что первый проект классических таунхаусов был реализован в границах именно старой Москвы. Речь идет о поселке «Сетунь», построенном на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц в 1992 г. И вот, начиная примерно с 2013 г. таунхаусы стали активно появляться в новых проектах. Сегодня, по данным «Метриум Групп» на территории старой Москвы на первичном рынке предлагается 100 таунхаусов в 12 комплексах (и это – не считая проектов, которые уже ушли с первичного рынка, например, «Парк Мира -2»). Почти две трети из них – апартаменты. Правда, только в пяти из них представлены классические сблокированные дома. Остальные –квартиры с отдельным входом и небольшим участком земли на первом уровне многоэтажных домов. «Под общепринятое определение таунхауса такой формат не попадает, скорее это маркетинговый ход для привлечения внимания к мало популярным квартирам на первом этаже. Причем наличие придомовой территории также является рекламной уловкой – в собственность она не оформляется. В количественном выражении соотношение между данными форматами составляет 65,6% на 34,4% в пользу «классики». Минимальная цена входа - 17,1 млн рублей. Столько стоит таунхаус в ApartvilleFitness&SpaResort». Кстати, в 2014 г. его можно было приобрести за 11 млн. рублей. 

Новостройки Москвы с таунхаусами

Данные «Метриум Групп»

Новые проекты таунхаусов 2017 г. Московского региона

Новые проекты 2017 г. отлично иллюстрируют основные тенденции характерные для всего рынка недвижимости столичного региона. Примечательно, что инициаторы этих проектов – девелоперы, зарекомендовавшие себя именно в этой области и имеющие большой портфель реализованных аналогичных проектов. Далее, стоит отметить, что все новые поселки являются концептуальными – другие проекты просто не выживут на рынке.

Поселок дуплексов «Середниково Парк» возводится в 1 км от Зеленограда. Поэтому в нем не предусмотрено собственной богатой инфраструктуры. Добираться до поселка можно по Ленинградскому и Пятницкому шоссе. Всего спроектировано 322 дуплекса от 150 кв. м на участке земли от 3 соток. Стоимость секции начинается от 5.35 млн рублей - 2 этажа и полноценная мансарда. Предлагается ипотека от Сбербанка, Дельтакредит банка, Сургутнефтегазбанка, ВТБ 24 и Банка Москвы. Для желающих есть опция «тест-драйв». Можно арендовать минимум на месяц секцию в КП «Зеленоградский», находящегося по соседству. Если местоположение, транспортная доступность, сам образ жизни в таунхаусе устраивает, то покупателям секции в строящейся части этого поселка или же в «Середниково Парк» стоимость аренды полностью возвращается.

Девелопер проекта – семейство компании KaskadFamily, один из крупнейших сегодня игроков на данном рынке. По факту, это единственный застройщик, который активно выводит новые проекты таунхаусов даже в период затишья. Так, в конце прошлого года он начал строительство сразу двух поселков . Это «Александрия Таун» в 23 км от МКАД по Каширскому шоссе, в зеленой зоне г. Домодедово. Строительство ведется по 214-ФЗ (т.е. секции оформляются как квартиры). Действуют программы ипотеки с нулевым взносом и военной ипотеки. Сегодня в этом проекте, по уверению представителей компании, предлагаются варианты с наиболее интересным соотношением цена-качество. За секцию 127 кв. м с двумя сотками участка просят 3.89 млн рублей. Согласно проектной декларации, первую очередь должны сдать в I квартале 2019 года, вторую — в I квартале 2021 года, третью — в IV квартале 2022 года, четвёртую очередь — во II квартале 2024 года. Всего предусмотрено 647 секций таунхаусов свободной планировки.

Так же в конце 2016 г. был выведен на рынок поселок таунхаусов Kaskad Park 2 – продолжение одного из самых интересных проектов компании, заложенного в 2015 г. в 23 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Кроме богатой внутренней инфраструктуры (предусмотрено 3 тыс. кв. метров коммерческих площадей, детский сад для 161ребенка, школа на 350 мест) здесь реализуется множество экологических и дизайнерских решений. Например, парковка на геосетке (позволяет защищать газон), пешеходный бульвар длиной 1 км, не пересекающийся с автомобильными дорогами. Так же в этом поселке установлен уникальный памятник семейному селфи.

Памятник семейному селфи в поселке «Каскад Парк» 

Во второй очереди предусмотрены не только таунхаусы, но и квартиры (от 30 до 71 кв. м и от 2.85 до 5.45 млн рублей соответственно). Секция таунхауса 100 кв. м во второй очереди стоит 5.25 млн. рублей.

Еще одна премьера на рынке таунхаусов 2017 г. - «Парк Апрель» - так же строится Kaskad Family. Изюминка проекта – сочетание в одном комплексе двухуровневых таунхаусов и классической малоэтажных многоквартирных домов (квартиры первого этажа будут иметь выход на небольшой участок, квартиры последнего этажа – выход на крышу). В поселке предусмотрена концепция «двор без машин», тематические детские игровые площадки, прогулочные дорожки с тренажерами. Цены начинаются от 4.67 млн рублей. Для квартир – от 1.8 млн рублей. Предлагается ипотека всеми ведущими банками, программа Сбербанка – от 8 %. Плюс возможно беспроцентная рассрочка от девелопера на 12 месяцев. Проект очень удобно расположен вдоль Киевского шоссе, в 15 минутах пешком от платформы Дачная.

Кроме прочего Kaskad Famiky обещает, что на территории комплекса будет муниципальные детский сад и школа. Это – одно из немногих рекламных заявлений, к которому надо относиться с осторожности: в прошлом нередки были случаи, когда муниципалитеты, несмотря на предварительные договоренности, отказывались брать на баланс построенные образовательные учреждения. В таких ситуациях они либо стояли закрытыми, либо застройщик находил частного оператора.

Причем, по состоянию на сегодняшний день действующих школ и детских садов вблизи поселка нет.

Park Fonte от компании Villagio Estate - первый проект в классе «премиум» на рынке московского региона с 2014 г. Его выход на рынок демонстрирует важную тенденцию – намечающуюся нехватку «элитных» предложений. Хотя цена – от 17.5 млн рублей – характерна, скорее, для класса премиум. В проекте предусмотрено 182 трехуровневых танхауса с панорамным остеклением. В дизайнерском отношение новый проект – продолжение первого поселка с таунхаусами от «Вилладжио» - «Футуро парк»: очень много стекла, много света, использование приемов скандинавской архитектуры. Ожидается, что завершен данный проект будет в течении 3-х лет.

И еще одна «новинка» 2017 г. - ЖК «Берег Столицы» в Серебряном Бору. Реализуется ГК «Ташир» - опытным девелопером, зарекомендовавшим себя при строительстве высококлассных объектов коммерческой недвижимости и комплексном освоении территории.

Данный проект начали реализовывать уже давно, но только в этом году выпустили на рынок. До этого компания проводила политику закрытых продаж.

В проекте предусмотрено 24 секции таунхаусов площадью 353 кв. метро (три этажа, эксплуатируемая кровля), виллы и резиденции. Разумеется, таунхаусы находятся на наибольшем удалении от воды. Но это компенсируется общей атмосферой и уровнем комплекса. Стоимость таунхауса начинается от 211.8 млн рублей.

 Автор: Насонова Алла специально для Townhouse.ru