Таунхаусы в старой Москве

Штучный продукт

В Москве, комментирует Анастасия Малкова, коммерческий директор STONE HEDGE, особенно в историческом центре города, такой формат жилья редко встречается.

Приобретая таунхаус, покупатель обеспечивает себе возможность жить в собственном доме - на фоне высокой стоимости столичной земли это выглядит роскошью, которая доступна только обеспеченным людям. По подсчетам экспертов, доля таунхаусов на столичном рынке составляет максимум 1% от общего числа проектов. По сути, это штучный продукт и представлен он преимущественно в сегменте «премиум». Цена на подобные таунхаусы почти в 2 раза выше, чем на многокомнатные, просторные квартиры.

Поселок Таунхаусов Годуново

Стоимость зависит от расположения, площади объекта и ряда других факторов. Начинается она с 25 млн рублей и доходит до 150 миллионов за эксклюзивные проекты.

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», отмечает, что таунхаусы, расположенные в старых границах Москвы, бывают двух типов. Первые представляют собой отдельные здания, разделенные на секции, при этом у каждой секции есть своя придомовая территория. Это классические таунхаусы. Второй тип – секции в составе многоквартирного дома, когда первые два этажа здания имеют отдельный вход и придомовой участок. В этом случае над секциями расположены другие квартиры.

Где найти?

Традиционно таунхаусы строят рядом с водоемами и лесопарками. В Москве это территории возле Химкинского водохранилища, Тимирязевского парка, Волынского леса, Серебряного Бора, лесопарка «Покровское-Глебово». Наибольшее число секционных домов представлено в ЗАО, СЗАО, САО и ЮЗАО. Самые редкие и дорогостоящие проекты располагаются в Центральном округе.

По данным Марии Соковцевой, руководителя отдела продаж департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY,  готовые таунхаусы сосредоточены на северо-западе столицы. На востоке и юге их крайне мало (премиум-класс предпочитает премиум-районы и отвергает недорогие округа).

Из тех проектов, что находятся рядом с конечными станциями метро - «Росинка», «Рождествено», «Ангелово-Резиденс» на Пятницком шоссе, «Потапово» в Бутово. В Серебряном Бору «Годуново» и Silver Place.

Таунхаусы Сильвер Плейс

Есть дома, которые фактически стоят на городской земле (например, «Архангельское-Тюриково», «Северная слобода»). Всего в базе PENNY LANE REALTY около 50 подобных домовладений.

Таунхаусы на первичном рынке есть в элитном клубном квартале Knighdesbrige private park (ул. Ефремова, д.19), сообщает Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group . В бизнес-сегменте на первичном рынке продаются таунхаусы из проекта Apartville (Дмитровское ш., д.81).

Цена

В большинстве случаев, рассказывает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», квадратный метр в старомосковском таунхаусе стоит дешевле, чем 1 кв.м в квартире – к примеру, в ЖК «Пикассо» «квадрат» дуплекса стоит 160 тыс. рублей, а в квартире – 190 тыс. рублей (разница 18%). В ARTVILLE квадратный метр таунхауса обойдется в 138,7 тыс. рублей против 153,8 тыс. рублей за квартиры (разница 10,8%). В ЖК «Северная Слобода» – 138 тыс. рублей против квартирных 186 тыс. рублей (разница 35%). Однако есть и исключения. В жилом квартале JAZZ площадь таунхаусов дороже квартирной на 10% (260 тыс. рублей против 240 тыс. рублей). В ЖК «ЗИЛАРТ» аналогичная ситуация - 350 тыс. рублей за кв.м в таунхаусе против 200 тыс. рублей за кв.м в квартире.

Таунхаусы Северная слобода

Средняя цена секций, подтверждает Игорь Быченок, директор департамента продаж KR Properties, находится на уровне 500 тыс. руб. за кв. м. и стоит дешевле, чем в жилых домах. Цена зависит и от того, когда именно заключается сделка. Например, конечная стоимость квадратного метра вырастает в 2 раза и больше.

Мария Соковцева отмечает, что цену определяет расположение объекта. Например, в Серебряном бору секция стоит от 3,5 млн. долларов (единичные предложения на вторичном рынке), в «Екатериновке» (расположена рядом с МКАД у въезда на Рублевку) – цена колеблется от 3 700 000 долларов. В «Поселке художников» на Соколе можно купить секцию за 8 млн руб. или арендовать ее за 12 тыс. долларов в месяц. «Дарьино» относится к Москве, хотя фактически расположено за МКАД - там есть предложения от 47 млн. рублей (это минимальная цена в данном сегменте).

Таунхаусы в поселке Потапово

Мы знаем случаи, рассказывает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», когда девелоперы совершали необычный ход - делали в квартирах на первом этаже отдельный вход и позиционировали получившееся жилье как таунхаус, хотя назвать таунхаусом такую квартиру проблематично. Ценовой диапазон подобных вариантов очень широк. Покупателям, которые хотят иметь собственный дом в Москве, девелоперы предлагают штучные дорогие проекты таунхаусов. Предложения востребованы, но и цена их высока.

Стоимость вторичного тауна определяет его владелец. К сожалению, хозяева переценивают свое жилье – покупателю необходимо об этом помнить и при переговорах указывать на недостатки постройки, а также на негласное правило, по которому дом, старше 5 лет, считается морально устаревшим.

Преимущество перед областными таунхаусами

Частный дом, поделенный на секции – традиционный европейски формат. К примеру, в Британии это самый распространенный тип жилья. В России же «тауны» - некий компромисс между квартирой и загородным домом. Поскольку в элитном сегменте покупатели не склонны к компромиссам, то таунхаусы здесь мало представлены, намного больше их в сегменте бизнес-класса.

Чаще всего городские таунхаусы покупают семьи с маленькими детьми, для которых положительным моментом становится придомовой участок (пусть и небольшой), имеет значение и большая площадь при меньшей стоимости 1 кв. метра.

Покупка таунхауса за городом, объясняет Полина Меделяновская, обычно обусловлена желанием сэкономить. Если бы не экономия, человек купил индивидуальный дом в коттеджном поселке.

Таунхаусы Рождествено

В старой Москве развита инфраструктура, построено большое количество детских садов, поликлиник, школ – это безусловно привлекают покупателей, поэтому обосноваться в своем городском доме, получить землю и при этом не выпасть из цивилизации – особая роскошь.

Ликвидность

Продаются городские таунхаусы дольше, чем их областные собратья, комментирует Илья Менжунов. Если посчитать общее количество продаваемых таунхаусов в старомосковских границах, то даже с учетом вторичного предложения, их наберется не больше сотни. Дело в том, что таунхаус в столице эксклюзивный продукт, спрос на который априори должен быть ограничен.

Учитывая высокую стоимость земли, застройщикам невыгодно строить низкорослые таунхаусы – куда прибыльнее возвести многоэтажный дом на сотни квартир. Вот почему таунхаусы – редкий формат жилья, но в целом предложение и спрос сбалансированы.

В Подмосковье избыток предложения таунхаусов, говорит Илья Быченок, потому что в области этот формат носит массовый характер. В Москве же, наоборот, таунов кот наплакал, при этом каждый проект действительно уникален, и динамика спроса на них высокая. Столичные таунхаусы интересны и для тех, кто предпочитает арендный бизнес. Арендаторами часто становятся экспаты, которые предпочитают этот формат недвижимости, но не хотят жить за городом.

Марина Соковцева считает городской таунхаус спорным продуктом. В городе, говорит М.Соковцева, люди предпочитают покупать квартиры в новых ЖК с современными планировками. В Подмосковье те, кто могут себе позволить, приобретают индивидуальные дома. Таунхаус экономкласса – это возможность для некоторых семей увеличить жилую площадь за счет переезда в Подмосковье. Иногда таунхаус покупают те, кто хочет жить загородом, но к коттеджу не готовы психологически – все же дом требует больших трудозатрат.

Арендный поселок «Росинка» строили целенаправленно для экспатов. Иностранцы привычны к такому формату, поэтому охотно снимали жилье, а русские семьи практически не имели шансов там поселиться. Теперь, после оттоков экспатов из России, ситуация изменилась. В целом, на таунхаусы в городе спрос низкий, и продажа их в Москве может затянуться не на один год.

Арендный поселок Росинка

Из всего сказанного делаем вывод – городские тауны привлекательны, но их цена отпугивает, поэтому этот вид жилья не очень ликвиден и для инвестиций малопригоден.

Вторичный рынок старомосковских таунхаусов

Автор: Воронова Ольга специально для Townhouse.ru