Мираж под названием «эконом-класс»

Недорогой загородный дом пока остается для многих лишь мечтой: найти коттедж за 150–200 тыс. долларов в Подмосковье очень непросто

Галина ДЕМИДОВА

На сегодняшний день существует порядка 320 коттеджных поселков – уже готовых или находящихся на различных стадиях строительства. Но только 70 из них относятся к недорогим объектам – до 250 тыс. долларов, в то время как больше половины желающих обзавестись собственным загородным домиком ищут именно поселки эконом-класса. В условиях, когда спрос превышает предложение более чем в два раза, находят, как вы понимаете, далеко не все. Корреспондент «Дома и квартиры» выяснял у специалистов, что же представляют собой недорогие коттеджи, и задавал им по ходу один-единственный вопрос: «Почему не строите и будете ли строить больше?»

Экономные коттеджи есть – теоретически

Недорогие поселки, как мы уже сказали, пока в меньшинстве. При первоначальном просмотре баз данных риэлторских компаний вообще складывается впечатление, что дешевле 1 млн. долларов в Подмосковье ничего и не строят. На самом же деле на долю элитных приходится порядка 25% поселков (74 объекта). Все остальное – 176 поселков, или 55% рынка, – классический бизнес-класс, то есть поселки, в которых стоимость готового для проживания дома колеблется от 250 до 800 тыс. долларов. Что тоже очень недешево. «При этом основной спрос наблюдается на коттеджи до 250 тыс. долларов, – говорит эксперт Департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Микишанина. – Но таких предложений на рынке очень мало, строители пока не радуют потребителей малобюджетными поселками. Покупать же дома в неорганизованных поселках люди уже не хотят». Чего же они хотят? Как свидетельствуют результаты проводимых риэлторскими компаниями опросов, потребители, ищущие недорогой дом, хотят найти небольшой коттедж площадью до 180 «квадратов» на 10–12 сотках и не далее чем в 50 км от Москвы. И стоить он должен 150–180 тыс. долларов. Это те деньги, которые представители зарождающегося среднего класса готовы выложить за обладание хорошим загородным домиком. Рынок предлагает коттеджи эконом-класса по цене от 100 до 250 тыс. долларов, правда, найти которые очень непросто. Условно их можно разделить на две категории.

«Дешевый» таунхаус в дорогом поселке

К первой относятся объекты, по характеристикам и параметрам максимально приближенные к городской недвижимости и предназначенные для постоянного проживания на свежем воздухе. «Обычно такую недвижимость приобретают как альтернативу городской квартире, – рассказывает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН – агентство недвижимости» Светлана Кондачкова. – Ведь зачастую стоимость 1 кв. метра загородного дома ниже, чем стоимость 1 кв. метра квартиры в Москве. При этом, купив дом, человек получает еще придомовый земельный участок, неповторимую красоту подмосковной природы, свежий воздух, увеличивает жизненное пространство и избавляется от огромного количества соседей». Поселки снабжены всеми центральными коммуникациями (включая магистральный газ) и набором объектов инфраструктуры, приближенных к городскому. Они находятся в пределах 30 км от МКАД, в непосредственной близости от крупных районных центров, либо в черте подмосковных городов. В таких «городских» поселках, как правило, возводятся таунхаусы с апартаментами площадью 120–200 кв. метров и небольшими земельными наделами в две-четыре сотки и небольшие коттеджи площадью до 250 кв. метров и с участками от 12 соток. При строительстве используются современные, но относительно недорогие материалы – различные виды пеноблоков, технология «сэндвич». Львиную долю цены составляет высокая стоимость земли. Но, увы, ищущие недорогое загородное жилье могут претендовать в них только на таунхаусы. Именно они укладываются в желанную ценовую нишу до 250 тыс. долларов. Один из недорогих поселков, предназначенных для постоянного проживания, – «ФэмилиКлаб», расположенный в Солнечногорском районе, в 12 км от Москвы по Ленинградскому, Новосходненскому или Куркинскому шоссе. В поселке 344 дома: двухэтажные таунхаусы с квартирами площадью от 126,5 до 153,6 кв. метров на участках размером 2–5 соток, а также отдельные коттеджи площадью 237–304 кв. метров на участках от 12 до 15 соток. Материалы – пеноблоки, оштукатуренные и с декоративной облицовкой (имитация природного камня). Из объектов инфраструктуры есть административный корпус, торгово-бытовой центр, детские, спортивные площадки, корты, велосипедные дорожки. Поблизости протекает река, в 5 км – форелевое хозяйство с живописным прудом. Срок окончания строительства – 2007 год. Правда, по цене под эконом-класс подходят только таунхаусы, предлагающиеся от 151 800 долларов (по 1,2 тыс. долларов за 1 кв. метр). Отдельно стоящие коттеджи в «ФэмилиКлаб» стоят намного дороже – от 271 161 долларов. При поиске «экономного» дома не стоит игнорировать поселки бизнес-класса. В некоторых из них предлагаются и коттеджи по 500–600 тыс. долларов и более дешевые таунхаусы – до 250 тыс. долларов. Так, например, в поселке «Юлия» в 11 км от МКАД по Пятницкому шоссе трехсекционный таунхаус площадью 223 кв. метра на участке 6–7 соток можно купить за 234 150 долларов (по 1050 долларов за 1 кв. метр). Поселок окружен лесом, ближайшая деревня – Юрлово, дома – монолитно-кирпичные. Или поселок «Опушка», расположенный на 18-м км Минского шоссе. Трехуровневые таунхаусы площадью от 208,1 до 249,9 кв. метров и с участками 2–3,5 сотки стоят от 199 тыс. долларов (по 797 долларов за 1 кв. метр). «Опушка» окружен лесом, рядом протекает речка с забавным названием «Незнайка». Будет 16 таунхаусов из керамических газосиликатных блоков. Проведены ландшафтные работы. Из инфраструктуры планируются магазин, детская игровая площадка и аптека, свои коммунальные службы и такси. В соседнем поселке «Зайцево» – ясли, детский сад и школа.

«Дальняя» дача

Ко второй категории объектов эконом-класса относятся дома в организованных дачных поселках, удаленных от Москвы на 40 км и более. Как правило, их приобретают для сезонного отдыха и проведения выходных, хотя изначально они строятся для постоянного проживания: система отопления и водоснабжения, подъездные пути и охрана позволяют использовать их круглогодично. Правда, пакет коммуникаций в них несколько усечен: например, может отсутствовать газ, и жильцам приходится довольствоваться электричеством. В некоторых инфраструктура минимальна или отсутствует вовсе. Дальние дачные поселки, как правило, небольшие – всего 30–50 домов – и, как правило, деревянные. Сегодня они в основном представлены по Ленинградскому, Симферопольскому, Минскому, Ярославскому и даже Новорижскому шоссе (на его дальних широтах). Коттеджный поселок «Починки» находится в 65 км от Москвы по Ленинградке или Пятницкому шоссе. Это 29 коттеджей из оцилиндрованного бревна площадью 132,5, 137 и 170 кв. метров, участки при них – 12 соток. Рядом с поселком расположен большой пруд с пляжем и детской площадкой на берегу, до Солнечногорска – 18 км. Стоимость домов – от 98 до 115 тыс. долларов. По Новой Риге возводится сейчас сразу два объекта эконом-класса – на 40-м км поселок «Сокольники», а на 53-м км – поселок «Мансурово». Площадь домов в первом – 320 кв. метров, во втором – от 160 кв. метров, участки в обоих поселках – 15 соток. «Сокольнический» дом обойдется в 240 тыс. долларов, «мансуровский» – от 160 тыс. долларов. Еще один новорижский адрес – дачный поселок «Славенка» (63 км от МКАД), который планируется полностью сдать к 2007 году. Поселок нетипично большой для эконом-класса, в нем будет 197 деревянных домов, площадь которых варьируется от 158 до 220 кв. метров. Размеры участков – 15–28 соток, а цены вполне демократичные: общая стоимость каждого объекта – от 160,8 тыс. долларов. Поселок строится в живописном Истринском районе, рядом расположены красивые озера, река Тростянка. Инфраструктура будет очень обширной для такого скромного по ценам проекта: торговый центр, автомойка и автосервис, ресторан, спортивно-развлекательные объекты – футбольное поле, теннисный корт, площадка для пейнтбола, конный клуб и многое другое. Но здесь есть одно «но»: все объекты будут самоокупаемыми, а потому за все развлечения придется платить. Из поселков по другим направлениям стоит отметить «Аистово» и «Старорузская слобода» по Минскому шоссе (120 км и 84 км от МКАД соответственно). В «Аистово» дом вместе с землей обойдется в 99,1 тыс. долларов, это оно из самых выгодных предложений на рынке. Площадь домов – от 105 до 124 кв. метров, участки – от 12 до 30 соток. Всего будет 98 каменных и кирпичных коттеджей, из инфраструктуры предусмотрено все для классического дачного отдыха летом и зимой. В «Старорузской слободе» площадь домов – от 160 кв. метров, размер участков – 15 соток, цена весьма умеренная – от 160 тыс. долларов. Интересный объект строится между Калужским и Симферопольским шоссе – жилой комплекс Vitro Village (38 км от МКАД). Это своего рода загородный отель, где можно арендовать квартиру, а можно купить. Вся инфраструктура ориентирована на отдых в течение года, естественно, будут собственные эксплуатационные службы, охрана, телекоммуникации. Апартаменты, в зависимости от площади, стоят от 80 до 150 тыс. долларов. Такой формат загородного жилья давно распространен на Западе, и он очень удобен: ты приезжаешь в собственную квартиру и живешь там в свое удовольствие, а о комфорте, уборке и развлечениях заботятся другие.

Если спрос есть, то почему не строят?

Все ответы на вопрос, почему же так мало строится поселков эконом-класса, свелись к одному – строить их невыгодно. Затраты на предпроектные работы, подготовку исходно-разрешительной документации и само строительство большие, цены на землю высокие, а прибыль в итоге маленькая – стоят ведь объекты недорого. Застройщики привыкли к сверхприбылям, которые им обеспечивают премиум- и делюксовые поселки, и совсем не хотят снижать свою маржу. И хотя в условиях дефицита любому проекту эконом-класса с продуманной архитектурно-планировочной концепцией и хорошим качеством строительства гарантирован успех, от их реализации отказываются в пользу более дорогих, а, значит, и более прибыльных. На самом же деле увеличения собственной прибыли компании могут добиться за счет экономии на всем и вся, включая объекты инфраструктуры, дешевые строительные материалы. По мнению управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Жанны Щербаковой, в борьбе за покупателя застройщики уже в ближайшее время займутся поисками путей для оптимизации расходов на строительство и все-таки начнут строить малобюджетное загородное жилье. «Скорее всего, в будущих недорогих поселках будет сведена к минимуму или полностью отсутствовать инфраструктура, при домах останутся совсем небольшие участки, изменится качество строительства, – считает эксперт. – В поселках эконом-класса перестанут возводить кирпичные дома, поскольку намного дешевле строить из панелей недорогой древесины или пеноблоков. Не стоит ждать и особых архитектурных изысков: эконом-класс подразумевает простые формы домов, несложные планировки, минимальную отделку». Но, помимо неумеренных аппетитов строителей, есть еще один фактор, который сдерживает развитие «экономного» сегмента. Это очень недешевая подмосковная земля. «Чтобы выдержать ценовой уровень этой категории, рассматриваются или удаленные зоны престижных направлений (например, Новая Рига за чертой 60 км), или менее ликвидные подмосковные районы – восточные и юго-восточные», – считает Светлана Кондачкова. Слова эксперта лишь подтверждают прогноз дальнейшего развития эконом-сегмента – в скором времени изменятся географические приоритеты строительства. Сегодня поселки в основном сосредоточены на Ярославском и Ленинградском направлениях, которые большинство риэлторов относят все-таки к бизнес-классу. Новые же эконом-поселки будут появляться в 30-километровой зоне от МКАД в первую очередь на самых недорогих направлениях: на Щелковском, Горьковском, Носовихинском, Казанском, Егорьевском, Новорязанском, Каширском, Симферопольском шоссе.