Москва и Подмосковье: синхронный взлет

Основные тенденции развития рынка загородной недвижимости в Подмосковье, наметившиеся три-четыре года назад, в прошлом году в целом остались прежними. Подмосковье сохраняет репутацию одного из самых привлекательных регионов с точки зрения вложений в недвижимость. Цены контрактов на первичном рынке в прошлом году увеличились, по разным оценкам, от 20% до 38%, а на вторичном рост превысил 35% (в 2003 году соответственно 15-25% и 20%). Эксперты говорят, что изменения цен в Москве и Подмосковье практически синхронны. Вместе с тем, аналитики по-разному смотрят на будущее рынка: одни оценивают его весьма оптимистично, другие считают, что рынок перегрет и указывают на острый дефицит недорогой недвижимости.

Стопроцентная доходность

Вместе с тем, подмосковный рынок остается "рынком обещаний". "Хватит пальцев одной руки, чтобы перечислить реализованные проекты", - считает Савелий Орбант, директор отдела загородной недвижимости компании "Миэль-Недвижимость". Среди построенных коттеджных поселков мало таких, которые созданы в едином архитектурном стиле, в соответствии с продуманной организационной и инфраструктурной концепцией.

Наибольшей популярностью пользуются коттеджи в ближнем "западном" Подмосковье: начиная от Дмитровского шоссе на севере до Калужского шоссе на юго-западе в 5-20 км от МКАД. По словам директора по развитию компании Vesco Realty Алевтины Орешко, в структуре предложений преобладает Новорижское шоссе (около 30%), за ним следуют Ярославское (17%), Дмитровское (16%), Рублево-Успенское (14%) и Калужское шоссе (12%).

Кирпичное и монолитно-бетонное строительство преобладало над деревянным. Дерево, как указала А.Орешко, по-прежнему недооценено: "Доля строительства из этого материала не превышает 20%, а на Калужском направлении из него не построено ни одного коттеджа".

Инвестиции в жилую недвижимость представляются экспертам более привлекательным, чем в коммерческую: в жилом секторе наблюдается быстрый возврат средств, и в ближайшие годы не ожидается перенасыщения в предложении. Большое разнообразие поселков позволяет предложить покупателям такие коттеджи и земельные участки, которые не имеют конкурентов. Набор привлекательных для покупателя "опций" (ландшафт, подъездные пути, инфраструктура, архитектура и проч.) намного больше, чем у квартир.

По словам Дмитрия Симагина, директора по управлению инвестициями управляющей компании "Конкордия - Эссет менеджмент", доходность вложений в коттеджный поселок эконом-класса на сегодняшний день составляет 25-30%, поселок бизнес-класса и элитное жилье может принести инвестору 40-60%, а иногда даже до 100%.

С.Орбант, специалист компании "Миэль-Недвижимость", подсчитал, что на сегодня объем предложения объектов в строящихся организованных коттеджных поселках составляет $5,2 млрд (по информации компании Vesco Realty - $6,5 млрд), в 2005 г. реально проинвестировано $2,3 млрд (Vesco Realty: $3,5 млрд). В текущем году рынок сможет предложить объектов на общую сумму $ 6,5 млрд (Vesco Realty: $8 млрд).

Но как отмечают эксперты компании "Миэль-Недвижимость", "более высокая доходность означает и высокие риски". По словам, С.Орбанта, сложность заключается в сборе информации о состоянии этого сектора рынка: инвесторы и застройщики неохотно делятся планами и объемами вложений. Специалисты говорят о неэластичности рынка - построенный коттедж труднее продать, чем квартиру. Типовые квартиры в многоэтажных домах для современного покупателя привычнее, чем отдельный коттедж. Более строгие требования предъявляются покупателем и к месту расположения коттеджа.

Менее энергичным оказывается и рынок вторичного загородного жилья. Срок экспозиции "подержанного" дома намного превышает время продажи квартиры в многоквартирном доме: немногие покупатели соглашаются на созданный до них вариант планировки и оформления интерьера. Кроме того, на рынке еще мало альтернативных вариантов коттеджей, которые можно было бы предложить покупателю.

С другой стороны, на рынке появились предложения новых коттеджей "под ключ", когда покупателю остается въехать со своими вещами в загородный дом, где уже буквально есть домашние тапочки. Кроме того, как отмечают специалисты компании "Конкордия - Эссет менеджмент", риэлторы все чаще предлагают клиентам компаунды - коттеджи для снятия в аренду, и семейные жилые курорты. Новой услугой стала аренда коттеджей на несколько дней. За это время клиенты могут провести в арендуемом коттедже выходные, отметить семейные торжества или провести в неформальной обстановке деловые встречи. Диапазон цен за краткосрочную аренду широк: от $500 до $4000 за 2-4 дня.

Переезд на ПМЖ

К новым веяниям на рынке Подмосковья эксперты относят прежде всего укрупнение строящихся коттеджных поселков (с 50-60 до 300-600 участков), освоение средней зоны Московской области (20-50 км) с наметившимся интересом к дальнему и пограничному Подмосковью (50-100 км), покупка крупных земельных участков (0,5-10 га) с (а также без) подрядом на строительство и большой интерес покупателей к недорогим коттеджам.

Дальнее Подмосковье становится интересным тем покупателям, которые уже имеют в собственности квартиру в столице, коттедж в районе Рублево-Успенского шоссе и теперь рассматривают отдаленные районы области как место расположения своей уже намного более обширной усадьбы (иногда, для своих родителей).

Кроме того, как отметила А.Орешко, в конце 2005 года и уже в начале этого года доля среди покупателей коттеджей увеличилась доля жителей других регионов России, как правило, Заполярья и Сибири, которые перебираются ближе к Москве на постоянное жительство.

Ее слова подтверждает и директор салона недвижимости компании "Инком-недвижимость" Елена Матвеева. Она отмечает, что нынешних покупателей коттеджей все чаще волнует вопрос реальной инфраструктуры: близости или наличия детских садов, школ и поликлиник, а не только развлекательно-рекреационных услуг. Это говорит о том, что все большее число покупателей рассчитывают жить в коттеджах постоянно.

Другой важной тенденцией на рынке продаж коттеджей стал острый и неотложный спрос покупателей на дома по цене $100-200 тыс. Почти все эксперты сходятся во мнении, что за таким жильем будущее. Реальной альтернативой дорогим особнякам могут стать таунхаусы. По словам Дмитрия Симагина, 50% общего спроса приходится на коттеджи эконом-класса, в то время как предложение составляет не более 15%. "Эконом-класс загородной недвижимости является сейчас наиболее инвестиционно-привлекательным", - говорит он.

В том, что строителям надо возводить сравнительно доступные по цене коттеджи, согласен и Дмитрий Андреев, директор компании Real Estate. Но в оценках рынка он радикальнее своих коллег. По его словам, из-за очевидно завышенной цены на коттеджи продажи к концу 2005 года почти застопорились. Ведь в стоимость коттеджей заложен не только спекулятивный интерес продавцов, но и весьма высокие издержки на решение вопросов строительства в местных администрациях.