Коттеджи, таунхаусы (Москва). Маленькие таунхаусы

Маленькие таунхаусы — практичное и недорогое жилье, которое представлено в широком ассортименте на сайте Townhouse.ru. Таунхаусы ведут свою историю из Англии, где дома в виде сблокированных коттеджей появились порядка 200 лет назад. Таким образом, путем объединения нескольких домов семья получала общий и вместе с тем отдельный для каждого дом, что было актуально в условиях дефицита земли.

В России горожанам предлагают прибрести несколько вариантов такого типа жилья, в том числе большие и маленькие таунхаусы. Последние и по стоимости, и по качеству жилья максимально приближены к квартирным параметрам. Какими преимуществами обладают маленькие таунхаусы в сравнении с городскими квартирами? Во-первых, проживая  в таком доме, Вы имеете возможность по-настоящему отдохнуть от городской суеты. Во-вторых, возле маленького таунхауса имеется земельный участок, где можно организовать сад или уютную рекреационную зону. В-третьих, экологическая обстановка в пригородных районах столицы благоприятнее, чем в самом мегаполисе. Эти и другие достоинства маленьких таунхаусов сделали данный тип жилья весьма популярным.

В Европе таунхаусы являются альтернативой городскому жилью для среднего класса. У нас же этот изначально демократичный формат недвижимости в середине 90-х гг. позиционировался как дорогое жилье для состоятельных людей. Однако развитие этого сектора рынка с элитных проектов оказалось неактуальным – установленные застройщиками цены были явно завышены.

Мария Литинецкая, исполнительный директор Blackwood Real Estate:
«В начале 90-х годов прошлого века таунхаусы в Подмосковье возводились только для сдачи в аренду, так как их конечной потребительской аудиторией были иностранцы, приезжающие в столицу на работу. Примером подобного рода служит жилой комплекс «Росинка», построенный в 90-м году. В рамках гольф-курорта Le Meridien Moscow Country Club в Нахабино сначала появилось гольф-поле, которое построили в начале 90-х, а потом и сам поселок».

Таунхаус по определению является массовым типом жилья и соответственно не может быть элитным. В настоящее время таунхаус ближе по ценам к квартирному сегменту рынка, хотя в силу специфичности загородной недвижимости Подмосковья определение ценовых категорий таунхаусов и прогноз динамики цен несколько затруднительны. К примеру, стандартная ситуация на рынке таунхаусов – качество домов и уровень развития инфраструктуры определенного поселка соответствует эконому, а цены, тем не менее, – на уровне бизнес-класса. Появилась даже несколько искусственная категория «высокий эконом» – что-то типа «бизнес +». Попробуем разобраться, чем вызваны такие противоречия в стоимости таунхаусов.

Найди 10 отличий

Как и в любом строительстве, ценообразование начинается с используемых материалов и технологий. Если в строительстве индивидуальных домов преобладает кирпич, то таунхаусы чаще всего представляют собой каркасно-деревянные дома или монолитный каркас с заполнением пенобетонными блоками. Экономичные технологии способствуют удешевлению домов, но иногда приводят к упрощению внешнего облика таунхауса. Между тем, архитектура зданий и общий дизайн комплекса также влияют на стоимость. В той же Англии комплекс таунхаусов Accordia, дизайн которого разрабатывали три архитектурных бюро, стал обладателем премии Стерлинга – престижной европейской награды в области архитектуры. Вот только станут ли у нас оправданными такие вложения в архитектурные проекты, ведь за изысканность тоже надо платить?

Существует и такой нюанс в продаже таунхаусов – одни дома реализуют «под ключ», иногда даже оборудованные встроенной техникой, другие же – вообще без отделки. Разница в цене предложений весьма существенна, при этом как-то не учитывается, что потенциальный покупатель должен будет потратить приличную сумму на отделку и ремонт.

Известно, что готовые объекты недвижимости стоят значительно дороже, нежели находящиеся в процессе строительства. Таунхаусы начинают продавать уже на стадии оформления разрешительной документации. Очевидно, что продажа дома на всех этапах строительства и возможность поэтапной оплаты также являются способами экономии средств покупателя.

В тоже время застройщикам невыгодно строить маленькие таунхаусы. Обычно их площадь не меньше 180 кв. м, меньше 150 «квадратов» – исключение из правил, равно как и огромные таунхаусы площадью свыше 400 кв. м.

Таунхаус в Москве в районе Чистых прудов на 6 квартир площадью 1 300 кв. м, каждая из которых занимает 7 этажей и стоит 76 млн. евро – тоже не показатель тенденций рынка. В Подмосковье разноуровневость помещений ограничивается, как правило, вторым этажом.

Ольга Винокурова, старший аналитик отдела исследований и мониторинга рынка компании IntermarkSavills:
«Наибольшую долю спроса занимают таунхаусы стоимостью до 1 млн. долл. США (около 80% сделок), так как указанный бюджет не достаточен для покупки полноценного коттеджа премиум- или бизнес-класса».

Инфраструктура повышает класс поселка и, соответственно, стоимость секции в таунхаусе. Но она же увеличивает и привлекательность всего проекта. Наличие охраны, сервисно-административных служб, торговых точек, детских и спортивных площадок и пунктов медицинской помощи обеспечивает более комфортное проживание. В то же время инфраструктурная составляющая должна быть оптимальной, иначе издержки будущих жильцов сильно возрастут.
 
Ну и, наконец, одним из самых значимых критериев ценообразования является расположение поселка. Причем природно-ландшафтные характеристики местности не так важны, как направление, по которому расположен коттеджный поселок и удаленность от МКАД.

Мария Литинецкая:
«Сегодня поселки таунхаусов возводятся практически по всем направлениям Подмосковья: от Рублево-Успенского (поселки «Барвиха Вилладж», «Барвиха Клаб») до Ярославского (поселок «Чкалов-Клаб»»).

Более всего востребовано западное направление, где земля и объекты стоят особенно дорого. Престижность Рублево-Успенского шоссе и высокая цена земли определяют и высокую стоимость рублевских таунхаусов. В последнее время столь же брендовым направлением становится и Новая Рига.

В юго-западном направлении от Москвы по цене и спросу преимущества имеют Киевское и Калужское шоссе, в северо-западном – Ленинградское и Пятницкое шоссе. На северо-восточном направлении популярно у застройщиков Ярославское шоссе, а на южном – Каширское. Меньший интерес у покупателей вызывают восточное и юго-восточное направления.

Пока больше половины таунхаусов Подмосковья располагаются в пределах 10 километров от МКАД. Надо отметить, что под транспортной доступностью поселка подразумевается не только расстояние, но и качество дорожного покрытия и загруженности трассы.

Ольга Винокурова:
«Растущей популярностью у покупателей пользуются таунхаусы, удаленные от МКАД более чем на 20 км, что связано со стабильным ростом качественного предложения на этом расстоянии от Москвы. Если раньше география таунхаусов ограничивалась поясом ближайшего соседства с мегаполисом, то сегодня этот формат проживания можно встретить на расстоянии до 100 км от МКАД».

Не заглядывая в даль…

Наступившая осень охарактеризовалась ростом предложений на рынке жилья в Московской области и одновременным снижением активности покупателей. По всем законам экономики избыток предложения должен привести к снижению цен. Однако в силу инертности рынка недвижимости тенденция снижения цен проявляется не сразу. Как говорится, поживем – увидим.

Если же говорить о перспективах таунхаусов вообще, то, конечно, стоимость квадратного метра в таунхаусе, скорее всего, будет расти, а завышенные по цене на сегодняшний день предложения придут в соответствие с реалиями времени. Все непрерывно дорожает – согласования, коммуникации, стройматериалы. Мало прогнозируемы возможные изменения в земельном законодательстве, от которых может зависеть стоимость земли, а, значит, и стоимость любой загородной недвижимости.

Сейчас же рост цен на землю и дефицит участков делают строительство поселков таунхаусов все более выгодным для застройщиков, поскольку более высокая плотность застройки в таких поселках позволяет увеличить прибыль от проекта. Кроме того, рост стоимости загородной недвижимости не соответствует темпам роста благосостояния потенциальных покупателей, и внимание девелоперов переключается на менее обеспеченную, но более массовую группу потребителей. Так что, скорее всего, застройщики будут двигаться в сторону экономкласса, поскольку именно в этой нише спрос остается неудовлетворенным.

Ольга Винокурова:
«На сегодняшний день, на долю таунхаусов приходится около 40% платежеспособного совокупного спроса в сегменте элитного загородного жилья, тогда как в начале года эта доля была в 2 раза меньше, около 20%».

Мария Литинецкая:
«С развитием рынка формат таунхаусов приобретает все большую популярность, как у девелоперов, так и у потребителей. Увеличение числа проектов на загородном рынке приводит к повышению конкуренции между девелоперами».

Косвенным свидетельством перспективности развития сегмента таунхаусов на рынке загородной недвижимости являются и различные модификации этого вида жилья как такового. Отдельные таунхаусы могут группироваться как в дуплексы и триплексы (2 и 3 таунхауса соответственно), так и в более крупные структуры. Подводя итог, можно предположить, что формат таунхауса продолжит развиваться и укреплять свои позиции на подмосковном рынке.

Автор: Доминов Эдуард