Особенности налогообложения таунхаусов в 2015 г.

В отличие от других видов недвижимости, таунхаусы юридически можно оформить множеством разных способов. Но если раньше способ оформления влиял только на надежность сделки и, отчасти, на ликвидность объекта, то теперь от оформления зависит и налогообложение. 

С 1 января 2015 года вступило в силу нововведение — глава 32 Налогового Кодекса «Налог на имущество физических лиц» (Федеральный закон от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ). Одно из изменений касается налогооблагаемой базы, то есть того, с чего именно мы теперь будем платить налоги на недвижимость. Раньше это была инвентаризационная стоимость, теперь — кадастровая, теоретически, приближенная к рыночной.
Налог за 2015 г. будет начислен где-то в середине следующего года. Поэтому сказать сегодня, каким он будет, невозможно. Во-первых, не завершена кадастровая оценка. Во-вторых, закон и, главное, постановления муниципальных властей допускают различные толкования. Конечный итог, как всегда, будет зависеть от выпущенных ведомственных инструкций. 

Как может быть оформлена земля в поселке таунхаусов?
Здесь есть несколько вариантов. Например, придомовой участок может оформлять как частную индивидуальную собственность. Так делают, например, в поселке «Домодедово таун».
С точки зрения юридической защищенности своей недвижимости это хорошо. Но за такую защиту надо платить. Кадастровая стоимость участка 4 сотки в этом поселке- 1,6 млн рублей, что при ставке 0,3% означает 4,8 тыс. рублей в год только на земельный налог.
В поселке «Бристоль» земля под таунхаусами оформляется в собственность лишь под пятном застройки. Поэтому налог на землю будет только с небольшого клочка земли в 70 кв. м. Его кадастровая стоимость около 275 тыс. рублей что дает земельный налог - 800 рублей в год. А вот дуплексы в том же поселке оформляются в собственность вместе с землей. Кадастровая стоимость участка в 5 соток — около 2 млн. рублей, т. е. налог будет пример 5,5 тыс. рублей в год (правда, владельцы дуплексов в «Бристоле» платят за коммунальное обслуживание меньше, чем владельцы таунхаусов).

Таунхаусы в поселке "Бристоль"

В ЖК «Болтино» таунхаусы имеют небольшой участок земли (около 3 соток). Это сравнительно малая площадь, поэтому в данном конкретном случае земля позиционируется застройщиком как «придомовая территория, относящаяся к общедомовой собственности. Каким будет налог на землю — сказать сложно. В кадастровой карте территория жилого комплекса еще не разбита на мелкие участки.
Если ли разница в налогообложении, в зависимости от того, как оформлен участок «в индивидуальную частную собственность» или «в общедомовую собственность»? Игорь Тареев, юрист ORDO Group, говорит, что нет. Начисленный налог все равно будет поделен между всеми собственниками. А вот на процедуру сделки вид собственности влияет. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум групп» поясняте, что наиболее оптимальным вариантом является оформление земель в собственность, когда каждый участок размежеван под отдельную секцию таунхауса. На практике во время строительства такая схема практически не встречается. Как правило, участки продаются по предварительному договору купли-продажи, после ввода объекта в эксплуатацию организовывается их передача в собственность.
И, наконец, не надо забывать о том, что в некоторых проектах земля вообще находится в аренде. Как, например, в пятой очереди Ravissant Каменка. Если нет права собственности, нет и налогов. 

Как может быть оформлен сам таунхаус
Гораздо больше вариаций существует в оформлении собственно таунхауса.
На практике встречается оформления его как квартиры в многоквартирном доме (например, Ravissant Каменка), как части жилого дома, как жилого помещения (например, в поселке «Нагорное -2»), как жилого блока в блокированном жилом доме (например, Park Avenue) и даже как блокированных апартаментов (последнее — в ЖК «Яхонтовый лес», который строится на территории курортного комплекса «Яхонты»).

Юридический статус таунхауса существенно влияет на надежность сделки при покупке на этапе строительства и на возможность ипотеки. Дело в том, что квартиру в многоквартирном доме можно продавать и покупать по договору долевого участия в строительстве (а если объект одобрен банком, то иполучать ипотеку), остальные объекты недвижимости можно было приобретать только по предварительному договору купли-продажи. Поэтому, стремясь сделать свой объект более привлекательным, некоторые застройщики идут на изменение разрешительной документации. Так, ранее в ЖК «Болтино» застройщик имел отдельное разрешение на строительство каждой «половины» строения, и по документам таунхаус являлся индивидуальным жилом домом. В таком случае долевого участия не возникало, с покупателем мог быть подписан только ПДКП (предварительный договор купли продажи). Такой тип сделки несет больше рисков, клиент имеет меньшую защиту с точки зрения законодательства. Это повышает вероятность проблем с оформлением объекта в собственность, а также не дает возможности привлечения ипотечных средств. Поэтому для удобства клиентов застройщик потратил свои ресурсы на получение новых разрешений на строительство и организации заключения ДДУ. Похожие изменения были сделаны и застройщиком поселка «Маленькая Шотландия». Первые таунхаусы оформлялись как части жилого дома, последующие очереди — как квартиры.
Адвокат Подопригора Вячеслав обращает внимание еще и на то, что продажа «квартир» несет для застройщика обременения определенной социальной инфраструктурой, которого не возникает, когда строятся «помещения».
С введением нового налогового законодательства вопрос юридического оформления начинает влиять не только на тип договоров, но и на будущее налогообложение. Как известно, новое законодательство предоставляет льготы — 20 кв. м на картиру, 50 кв. м на дом.
Но все дело в том, что «льготами» эти вычеты назвали уже журналисты! В самом налоговом кодексе они фигурируют при описании самой налогооблагаемой базы (ст. 403). «Налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры. Налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома».
В чем отличие? Льгота дается человеку. А такой вот вычет — самому объекту недвижимости.
То есть получается, если таунхаус оформлен как квартира, то из его площади вычитают 20 кв. м и на оставшееся начисляют налог. Если же как часть дома? Вычтут из площади всего дома (т. е. всего блока таунхаусов) 50 кв. м, и каждому тауну достанется по чуть-чуть вычета? А если в свидетельстве о собственности записано «жилое помещение»? Как будет определяться налогооблагаемая база тогда? «Вычета» не будет? Налог придется платить с полной кадастровой стоимости? Мелочь, а неприятно!
Еще один вопрос: как быть с налогообложением гаража? Для гаражей теперь предусмотрена отдельная налоговая ставка. В каких-то муниципальных образованиях она такая же, как для жилых строений, в каких-то — больше, в каких-то — меньше. А ведь далеко не везде гаражи — часть дома. В поселке «Нагорное -2» покупатели таунхаусов обязаны купить отдельный гараж на два машиноместа.

Гаражи в поселке "Нагорное"

Как обращает внимание Вячеслав Подпригора, использование разных ставок для разного вида использования земель (для разного вида строительства — для дачного, для ИЖС, для малоэтажного и т. д.) — вполне повсеместная практика для муниципалитетов. Встречается «вилка» в три и более раз, хотя большинство муниципалитетов приняли максимальные ставки. Но конечный налог будет зависеть не только от ставки, но и от кадастровой оценки (земли и строения). Например, много говорилось о том, что владельцы апартаментов принимают на себя в будущем налоговый риск. По факту оказалось: хотя налоговая ставка для апартаментов выше, но зато кадастровая оценка — пропорционально ниже. Поступят ли так в с таунхаусами в Подмосковье — непонятно. Ведь может оказаться, что владельцы схожих объектов в одном поселке платят разные налоги.
Кадастровая оценка земли в Подмосковье почти завершена, но данных по малоэтажному строительству пока нет. Соответственно, оценивать размер будущих налогов — невозможно.

Автор: Насонова Алла специально для Townhouse.ru