Технологии строительства таунхаусов — как не ошибиться при покупке

Какие технологии применяются в строительстве таунхаусов? И нужно ли покупателям вникать в эти тонкости? Портал Townhouse.ru собрал наиболее полную информацию по данному вопросу.

Зачем вникать в тонкости строительства?

Хотя бы  бы для того, чтобы оценить адекватность заявляемой цены. В зависимости от того, в каком сегменте девелопер реализует свои объекты, выбираются и технологии строительства. В бизнес-классе это монилит-кирпич,  в эконом- и комфорт-классе — блоки из ячеистого бетона, каркасные дома и сэндвич-панели.

Поселок «Трувиль»

Знать, из чего построен дом, необходимо, чтобы выбрать наиболее подходящие материалы для отделки и оценить общую стоимость работ. Для таунхауса информация об использованной технологии и материалах строительства вдвойне важна, т. к. в этом случае сохранность и ценность вашей недвижимости зависит не только от вас, но и от соседей.

Между прочим, одной из причин, снижающих ценность коттеджей, построенных в конце прошлого века (коттеджей 90-х), является отсутствие проектной документации с указанием технологии строительства и использованных материалов. Без этой информации невозможно грамотно обслуживать дом!

Дмитрий Котровский, вице-президент компании «Химки Групп», говорит, что еще совсем недавно многие покупатели воспринимали покупку таунхаусы, как возможность получить большую площадь (пусть даже посредственного качества) за относительно небольшие деньги. Поэтому застройщики шли по пути максимального удешевления технологии строительства. До сих пор на рынке существует определенный стереотип таунхауса, как light-версии загородного дома. Многие застройщики нарезают узкие таунхаусы с площадью этажа 35–40 метров, при этом вытягивая их вверх на 3–4 уровня. Такая планировка не может быть комфортной, поскольку позволяет разместить на этаже лишь одну-две комнаты и подсобные помещения, и вынуждает  жителей такого дома совершать постоянные пробежки по лестницам.  Однако в последние 3–4 года стереотип таунхауса ломается новыми качественными проектами, расположенными в престижных районах ближайшего пояса Московской области. Стоимость лота в таком проекте может достигать 30–40 млн. рублей.

Если судить по тому, какие неполные и неточные данные о технологиях строительства подмосковных таунхаусов дают нам  аналитики рынка, становится очевидно:  покупателей этот вопрос пока мало волнует. К сожалению... Согласно социологическому опросу, проведенному компанией Blackwood совместно с исследовательским холдингом «Ромир», предпочтения покупателей в выборе технологии строительства сблокированного жилья распределены следующим образом: подавляющее большинство потенциальных покупателей (63%) выбирают монолитно-кирпичную технологию строительства наружных стен таунхауса, 15% готовы отдать предпочтение каркасной и 7% — газосиликатной технологиям. А вот какие данные приводит Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия»: в целом на рынке проектов эконом-класса 60% таунхаусов строится из ячеистого бетона (блоков), 30% из кирпича. В его статистике других технологий нет.

Кирпич

Самый традиционный строительный материал. О его достоинствах, наверное, говорить излишне. Экологичный, паропроницаемый, прочный, долговечный. Более того, вопреки распространенному мнению, работать с кирпичом можно даже зимой, надо просто использовать кладочные растворы со специальными добавками. Снаружи, в зависимости от класса и архитектурной концепции поселка, кирпичные стены могут облицовывать деревом и натуральном камнем (в поселках премиальных сегментов) или просто штукатурить.

Таунхаус в поселке «Резиденция Рублево»

Ну, а теперь о недостатках кирпичного строительства. Прежде всего: кладочная стена не может быть идеально ровной! Поэтому внутренняя отделка (если только вы не выбирается стиль «лофт») требует либо штукатурных работ, либо выравнивания стен листами гипсокартона.  Это удлиняет отделочные работы.

Более того, кирпичная стена подвержена усадке, на которую требуется до 3–4 лет!

Далее, согласно современным представлениям — кирпич недостаточно энергоэффективный материал. Поэтому наружная кирпичная стена (чтобы удовлетворять действующим требованиям к теплозащите зданий) должна быть не тоньше 1 метра. Согласитесь, не самое разумное использование жизненного пространства. Поэтому, строителям все равно приходится использовать утеплитель. Часто это «синтетика», присутствия которой в своем доме многие хотят избежать. Например, в таунхаусах «Старвиль» это 10-см слой пенополистирола, расположенный в центре кирпичной кладки.

Кстати, один из самых распространенных дефектов кирпичной кладки — избыточная толщина швов или использование недостаточного количества кладочного раствора. В результате образуются мостики холода, через которые из дома уходит тепло.

Наиболее известные поселки с таунхаусами из кирпича:

«Ильинский квартал» и «Кленовая роща» (Данные «Метриум Групп»), «Резиденция Рублево», Park Avenue (данные компании Blackwood) Victoria City, «Фирсановка Лайф» (данные СП RDI & Limitless).

Монолит или кирпично-монолитные технологии

Технология монолитного строительства — одна из самых передовых, современных и дорогих. Суть в чем: вяжется металлический каркас, вокруг него ставится опалубка, в которую заливается бетон. Когда он наберет нужную прочность — стена готова.

Строительство таунхаусов в поселке «Домодедово таун»

Преимущества монолита — быстрота возведения, прочность и возможность проектирать дома свободной планировки, возводя вместо стен только опорные колоны. По словам Ирины Мошевой, генерального директора СП RDI & Limitless, монолитные дома легче кирпичных на 15–20%, за счет уменьшения толщины стен и перекрытий достигается экономия строительных материалов, стены и потолки практически сразу готовы к чистовой отделке.

Монолитная технология и облицовка зданий керамогранитом применяются при строительстве таунхасов в ЖК «Загородный Квартал» и в ЖК «Кантри Парк» в г. Звенигороде

Иногда из железобетона делают только «скелет» дома. А наружные стены выкладывают «дышащим» материалом, позволяющим сохранять внутри дома комфортный микроклимат.

По данным компании Blackwood технология монолит-кирпич активно применяется в поселках бизнес-классов, наример, «Домодедово Таун», Юсупово Life Park, «Московские дали», «Орлов».

Отдельно можно выделить технологию монолитную технологию несъемной опалубки. Опалубка изготавливается из различных синтетических материалов, например, пенополистирола, и не снимается после затвердевания бетона, а остается как единое целое с бетонной основой, служа еще и утеплителем. По технологии несъемной опалубки возводится жилье в квартале таунхаусов «Серебряный Ключ», расположенном на территории поселка «Серебряная Подкова».

Иногда технология несъемной опалубки имеет собственное зарегистрированное название. Например, поселок «Трувиль» построен с использованием технологии блюмакс (несъемной опалубки из пенополистирола).

Блоки из ячеистого бетона и керамзитобетонные блоки

Ячеистый бетон — сравнительно новый для нас материал. Хотя изобрели его в Скандинавии еще в 20-х годах прошлого столетия. С Советском Союзе долгое время были только планы по его производству. Реально же оно началось в 60-е годы. Плюсы этого материла — большое количество пор, что позволяет обеспечить отличную звуко- и теплоизоляцию при минимальной толщине и массе стены.

Но ячеистые бетоны бывает разными. Газосиликатные блоки автоклавного твердения наиболее прочные и «дышащие». Их большое преимущество в том, что в силу технологии производства размеры таких блоков абсолютно одинаковы,  швы между ними получаются совсем тонкими. А значит, исключаются мостики холода! Многие эксперты считают этот материал лучшим для нашего малоэтажного строительства (добавка «малоэтажного» имеет значение — здания выше двух-трех этажей из газосиликатных блоков лучше не возводить). Еще одно замечание: с ним нельзя работать в условиях высокой влажности и незакрытую стену из газосиликатных блоков нельзя не оставлять на зиму.

Поселок «Мисайлово»

Пеноблоки изготавливают из смеси воды, цемента и песка с пенообразователем. Они дешевле газосиликатных блоков, хотя уступает им по многим другим характеристикам. Другой эконом — материал — керамзитобетонные блоки. Их делают из бетона со вспученной глиной в качестве заполнителя. Большой недостаток керамзитабетона — гигроскопичность и низкая прочность. Некоторые таунхаусы возводят из блоков из ячеистого бетона полностью, в некоторых их используют только при возведении наружных стен. Таунхаусы в ЖК «Видный» выполнены из монолита с наружными стенами из керамзитобетонных блоков. В КП «Мисайлово» материалом наружных стен является пенобетонные блоки, в КП «Западный стиль» материал строительства — пенобетонные блоки, кирпич, монолитный бетон, в отделке внешних стен используется плитка «под природный камень». Из керамзитобенных блоков построены таунхаусы в поселке «Мечта». В КП «Маленькая Шотландия» таунхаусы выполнены из автоклавных газосиликатных блоков.

Каркасная и сэндвичевая технология

На самом деле — это не одна и не две, а огромный спектр технологий, говорить о которых «в общем», не зная деталей, невозможно.

Например, каркас может быть деревянным, из клееного бруса и металлическим. Пространство между балками можно закрывать готовыми панелями (которых тоже великое множество), а можно использовать отдельно облицовочный материал, отдельно утеплитель.

Более того, сами панели могут иметь в своем составе металлический швеллер, который будет служить элементом жесткости и позволит обойтись без каркаса вообще.

Но есть у этих технологий нечто общее. Дома по ним возводятся очень быстро, позволяют обходиться легким фундаментом. Стены потом получаются ровными и гладкими, снаружи их можно декорировать почти любым материалом. Но, главное, такой дом легко разбирать и перестраивать. Правда, преимущество, столь важное в индивидуальном домостроении (особенно в западных странах), является скорее недостатком для секции в составе таунхауса. По мнению Ильи Менжунова, директора Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», такие технологии дешевы в исполнении, но не очень популярны у населения.

Сэндвич-панели применялись при строительстве поселка «Княжичи».

Материал кровли

Большинство домов насчитывает два этажа, иногда к ним добавляется мансарда. В качестве кровельных материалов идут металлочерепица и мягкая черепица (еврошифер). Металлочерепица долговечна, легко монтируется, не требует подрезки, с нее легко сходит снег. Единственный минус — более низкий показатель шумоизоляции, который, впрочем, легко убирается с помощью утеплителей.

В более дорогих проектах применяется обмедненная кровля и натуральная черепица.

Поселок таунхаусов «Белый город»

Обмедненное железо — очень долговечный материал (срок службы более 100 лет), со временем он покрывается красивой пленкой малахита. У него есть только один недостаток: он требует безукоризненного соблюдения технологии монтажа. Рабочие должны быть в резиновой обуви, орудовать резиновыми инструментами, и использовать медные гвозди. Мельчайшая царапина покрытия приведет в скором времени к появлению сквозной дыры.

Натуральная черепица, конечно, красива. Но слишком много весит. Ее нельзя класть на легкие конструкции.

Будьте бдительны!

На что следует обращать внимание при покупке таунхауса?

Чаще всего поселки сдаются с центральными коммуникациями. Может не быть газа, но это ведет к значительному удорожанию эксплуатации таунхауса. Илья Менжунов рекомендует с осторожностью относиться к тем проектам, где коммуникации еще не подведены.

Степень «укомплектованности» таунхауса инженерной инфраструктурой может отличаться от проекта к проекту. Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия», приводит такие примеры. В одном поселке можно приобрести полностью укомплектованный таунхаус с отделкой «под ключ», в другом — может не быть внутренних перегородок (ЖК «Московские дали»), что позволяет организовать пространство дома по своему собственному усмотрению. Одно из последних «нововведений» девелоперов — отсутствие в двухэтажном домовладении лестницы, что также позволяет покупателю выбрать тип и дизайн лестницы согласно интерьеру. Так, в КП «Белый город» при покупке таунхауса, установка лестницы предлагается в подарок. В свою очередь в ЖК «Южная долина» предусмотрена возможность установки камина.

К сожалению, для того, чтобы выявить возможные дефекты строительства нужно быть не просто специалистом, необходим доступ к испытательской лаборатории. Более того, самый неприятный для нашего климата дефект — наличие мостиков холода, можно обнаружить только тогда, когда в таунхаусе уже будет смонтирована система отопления!

Самый простой совет — оцените постройку визуально: не откалывается ли облицовка, нет ли трещин в фундаменте, ровные ли стены, не видны ли повреждения, правильная ли геометрия.

(По ГОСТУ отклонение стены от вертикали допускается только на 1 см на 1 этаж) Про фундамент можно задать следующие вопросы: какой тип (обязательно монолит), глубина (не менее 1,6 м), какую нагрузку выдерживает (обычно еще 1 этаж).

Инженерные коммуникации должны быть выполнены из современных материалов: электрические провода — желательно медные, водопроводные трубы — полиэтилен низкого давления (ПНД) или оцинковка.

Алла Насонова, специально для Townhouse.ru

Скачать полную версию "Гид покупателя таунхаусов"