Прогнозы на 2014 год на рынке таунхаусов в Подмосковье

В 2013 году на загородном рынке недвижимости увеличился интерес покупателей таунхаусам. Многие люди предпочитают покупать собственный дом с частной территорией, нежели квартиру в новостройке.

При этом в 2013 году новых проектов с таунхаусами появилось значительно меньше, чем в 2012 году. В связи с этим редакторы задали несколько вопросам специалистам рынка недвижимости:

1 Какая динамика цен на таунхаусы наблюдалась в течение 2013 г. и сохранится ли она в 2014 г.? Насколько сопоставимы изменения цен на квартиры и таунхаусы?
2 Какие направления будут перспективными для проживания и инвестиций в 2014 г.?
3 Как лучше воспользоваться этими прогнозами на рубеже нового года?

На вопросы ответили:
Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный Квартал»)
Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»
Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия»
Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP
Леонард Блинов, директор по маркетингу UrbanGroup
Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент»
Алексей Аверьянов, генеральный директор VescoGroup
Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty
Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный Квартал»)

Если рассматривать средние показатели рынка таунхаусов Москвы, Новой Москвы и Московской области, то в течение 2013 г. произошло снижение стоимости кв. м. порядка 7%, с 70 до 65 тыс. руб. за кв. м. Это связано и с появлением новых проектов в сегменте комфорт и эконом-класса, что привело к снижению средних ценовых показателей.

Однако в то же время наблюдается стабильно высокий спрос на таунхаусы в качественных проектах с высокой степенью готовности. В этом случае стоимость предложения логично увеличивалась в течение года в связи с ростом степени готовности проекта.

Например, в ЖК «Загородный Квартал» стоимость кв. м. в таунхаусах в течение 2013 росла по мере повышения строительной готовности объектов и приближения сдачи в эксплуатацию первого пускового комплекса проекта, за год цена выросла на 10%.

В качественных мультиформатных загородных ЖК цены на все форматы недвижимости повышаются по мере роста строительной готовности. Наиболее быстро растут в цене однокомнатные квартиры и студии, динамика роста стоимости остальных форматов примерно сопоставима в рамках одного проекта.

В настоящее время максимальное предложение таунхаусов сосредоточено на пяти основных направлениях — Новорижское, Калужское, Ленинградское, Киевское и Ярославское. Новорижское шоссе лидирует как по количеству предложений, так и по их максимальной стоимости. На Ярославском направлении девелоперы предлагают покупателям демократичные цены, кроме того, в перспективе значительное улучшение транспортной доступности после завершения реконструкции Ярославского шоссе.

Одним из наиболее перспективных является Ленинградское направление, на данный момент находящееся на третьем месте по количеству предложений таунхаусов в Подмосковье. В настоящее время на нем представлены более 10 проектов, включающих таунхаусы, половина из них расположена менее чем в 10 км от МКАД. Средняя стоимость секции в 60% проектов на Ленинградском направлении составляет менее 10 млн. руб.

Городской округ Химки имеет развитую инфраструктуру, не уступая по уровню жизни спальным районам Москвы. Ожидается значительное улучшение транспортной доступности благодаря реконструкции Ленинградского шоссе и строительству платной скоростной автотрассы Москва-Санкт-Петербург. Нужно отметить также благоприятную экологическую обстановку в этом районе Московской области. По совокупности таких факторов, как сравнительная стоимость жилья, близость проектов к МКАД, развитая инфраструктура района и хорошая экологическая обстановка, Ленинградское направление можно назвать одним из наиболее перспективных в ближайшее время для проживания и инвестирования в недвижимость.

Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»

На сегодняшний день таунхаусы являются одним из наиболее динамично развивающихся форматов загородной недвижимости. Приобретают их в основном для постоянного проживания, поэтому высоким спросом пользуются проекты с хорошей транспортной доступностью и городским уровнем инфраструктуры доступным жителям этих поселков. Как правило, большинство таких проектов расположено в районах максимально приближенных к границам Москвы, либо рядом с городами-спутниками. В связи с этим наибольший интерес представляют проекты, расположенные вдоль Пятницкого, Волоколамского, Каширского шоссе на территориях не более 30 км от МКАД, а также на землях Новой Москвы. Цены в наиболее успешных проектах по этим направлениях за последний год выросли примерно на 20%. В большинстве других поселковв целомстоимость предложения в течение 12 месяцев оставалась на прежнем уровне, и сейчас квартиру в сблокированном доме среднего ценового сегмента можно купить примерно за 6,8 млн рублей. В проектах с низкими темпами продаж цены постепенно снижались. Вероятнее всего эти тенденции сохраняться и в следующем году, однако рост стоимости предложений по ликвидным проектам немного замедлиться, и будет составлять не более 15% в год. Однако для поддержания активных продаж многие застройщики, скорее всего будут стараться сохранять цены на таунхаусы в диапазоне 5–6 млн рублей. Для тех, кто только планирует приобрести загородное домовладение, мы советуем долго не ждать, а приобрести таунхаус сейчас. Обычно в зимние месяцы, для того чтобы увеличить продажи в успешных проектах, застройщик обычно объявляет о введении новой очереди поселка с привлекательными низкими ценами. Для покупателя это является отличной возможностью выбрать и приобрести подходящий объект по доступной цене.

Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»

В течение 2013 года в сегменте таунхаусов наблюдалось общее снижение цен. Стоит отметить, что ощутимая коррекция произошла на готовые поселки комфорт- и бизнес-класса, где стоимость предложенияза год снизились в среднем на 8–10%.При этом, если в мультиформатных поселках на квартиры цены не снижались, таунхаусы заметно дешевели.

Данная тенденция во многом связана с тем, что в 2013 году сохранялось ощущение перегретости сегмента таунхаусов. Если в 2012 году на рынок вышло порядка 35 новых поселков, где были представлены таунхаусы, то в 2013 году число новых проектов сократилось до 17.

Перспективными направлениями в 2013 году оставались объекты в Новой Москве, где идет активныйкурс на малоэтажную застройку и таунхаусы. А также южные и западные секторы Подмосковья, которые остаются наиболее комфортными для проживание, а также сохраняют положительный инвестиционный климат за счет стабильного спроса на объекты, расположенные по данным направлениям.

Наиболее привлекательные с точки зрения инвестирования будут объекты эконом-класса и самые доступные проекты на начальном этапе реализации, где сохранится максимальный прирост и маловероятно падение цен.

В 2014 году можно прогнозировать рост востребованности формата у частных инвесторов и новую волну спроса, так как старые предложения вымываются с рынка, а объем новых проектов на рынке заметно сократился.

Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия»

В целом на рынке не ощущалось резкой динамики средней стоимости — цены колебались на одном и том же уровне. На Ленинградке средняя стоимость немного упала — дорожали только наиболее ликвидные проекты. Стоит также отметить, что сегодня повышение цены объекта чаще всего обусловлено исключительно степенью его готовности. Обычно разница в стоимости предложения на момент строительства поселка и по его окончании составляет 15–20%.

Ленинградка по-прежнему считается одним из наиболее перспективных направлений для жилья — к примеру, в нашем поселке 80% покупателей перебрались из городских, столичных и подмосковных, квартир. Плюсы данной трассы — отличная экология, отсутствие крупных промышленных предприятий, а также в прогнозе инвестиционная привлекательность — т. е. рост цен и спроса в связи с окончанием ремонтных работ.

Что касается прогнозов, то думаю, спрос на таунхаусы продолжит колебаться на уровне 10–12% от общего числа сделок на первичном загородном рынке. Все-таки это пограничный формат недвижимости, совмещающий «городские» и «загородные» характеристики, а значит, ориентирован на определенную аудиторию, которая прекрасно осознает свои предпочтения.

Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP

Популярность этого вида жилья, несомненно, растет — за 2011-й год в Подмосковье было продано чуть более 1700 таунхаусов, в этом году ожидается до 4500. А вот стоимость падает — с докризисного 2007 года она снизилась в 1,7 раза. Резких колебаний цен на протяжении 2013 года не наблюдалось, диапазон средних цен составлял 66–69 тыс. за квадратный метр. Отмечу, что динамика стоимости в сегменте таунхаусов сильно зависит от конкретного объекта: при востребованном расположении и качественном исполнении цена квадратного метра плавно растет, непопулярные объекты, наоборот, теряют в цене. Эта тенденция должна сохраниться и в следующем году.

Динамика цена на таунхаусы в Подмосковье сравнима с колебаниями цен на обычные квартиры. Правда, средняя стоимость площади в многоквартирных домах выше: 70 тыс. за метр на вторичном рынке, 80 тыс. — на первичном.

Таунхаусы пользуются заслуженной популярностью и число людей, желающих приобрести жилье с лужайкой перед окнами и отдельным входом будет расти, как и цена на него. Перспективными направлениями, на мой взгляд, являются объекты, расположенные по Киевскому шоссе, Калужскому — там улучшается дорожная ситуация, не сдает позиций и Новорижское.

Если же говорить о наиболее комфортных для жизни городах Подмосковья, где можно купить таунхаусы, то это Одинцово, Балашиха, Видное, Люберцы. Они привлекательны для проживания и инвестиций благодаря своей близости к Москве, наличием развитой инфраструктуры, в том числе — для семей с детьми.

Новый год всегда был возможностью приобрести недвижимость со значительной скидкой — в это время действуют различные праздничные акции и спецпредложения. Например, в мультиформатном ЖК «Ньютон» в центре Мытищ, который TEKTA GROUP планирует ввести в эксплуатацию в конце 2014, до Нового года можно приобрести таунхаусы площадью от 98 до 138 кв. м. по специальному предложению. При первоначальном взносе от 50%, на вторую часть предоставляется беспроцентная рассрочка — таким образом, жилье можно приобрести практически за полцены.

Леонард Блинов, директор по маркетингу UrbanGroup

В Северо-Западной локации до 25 км от МКАД первичный рынок таунхаусов эконом- и комфорт-класса небольшой, поэтому сложно выявить однозначные тренды — на средние показатели цены квадратного метра в течение года сильно влияет стадия реализации каждого проекта. В целом за 2013 год, они возросли примерно на 3–4%.

Мы предполагаем, что в 2014 году наиболее ликвидным и более динамично дорожающим будет оставаться наиболее редкий для Московского региона формат — «городской таунхаус». Это комфортное семейное жилье для среднего класса, расположенное преимущественно до 15 км от МКАД в составе крупных проектов комплексной застройки с хорошей транспортной доступностью. Отличия «городского таунхауса» в том, что онскорее ориентируется на европейский формат, онвыгоден за счет подключения к городским сетям, что дает владельцам экономию до 30% на коммунальных услугах. Это довольно востребованный у потребителей формат на рынке загородной малоэтажной недвижимости, т. к. сочетаеткомфорт загородного проживания с по-настоящему развитой городской инфраструктурой (включая инженерную). Для примера, средняя цена квадратного метра таунхаусов в ЖК «Город набережных» за 2013 год подорожала на 10,8%, а на стадии завершения продаж остался только один таунхаус. Для сравнения, средняя цена предложения квартир в новостройках эконом и комфорт класса в локации в 2013 году подорожала примерно на 9%.

Наиболее перспективными для проживания и инвестиций в Московской области остаются в первую очередь Западное и Северо-Западное направления до 15 км от МКАД.

Безусловно, инвестиционная покупка таунхауса, даже на таких востребованных направлениях — это более низколиквидное и долгосрочное вложение, чем квартира в новостройке. Но именно формат «городского таунхауса» дает возможность частному инвестору капитализировать свои вложения уже на стадии строительства, а в дальнейшем проживать с семьей более комфортно, чем в квартире. Наиболее привлекательно приобретение такого объекта на начальной стадии продаж и у надежного застройщика. В ЖК «Пятницкие кварталы», например, сейчас выведены в продажу таунхаусы в среднем по цене 9.5 млн рублей (за площадь 136кв. м), всего их будет в комплексе 39 и они будут готовы к конце 2014 года, к моменту сдачи первой очереди цены, безусловно, вырастут, по нашим предположениям минимум на 10%.

Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент»

Стоимость квадратного метра существенно не выросла, в пределах инфляции. Самые дорогие проекты таунхаусов расположены на западном направлении и в Новой Москве. Одни из самых недорогих готовых таунхаусов в 15 км зоне представлены в «Сабурово-Парк» от компании KaskadFamily. Площади таунхаусов от 102,1 до 123,7 кв. м на 1,33 — 3,34 сотки по 4,7 — 6,2 млн руб. В 25 км зоне можно обратить внимание на поселок таунхаусов«Домодедово Таун», расположенный по Каширскому шоссе на удалении 25 км. Здесь цены стартуют от 4.5 млн за одно домовладение.

Динамика цен скорее всего сохранится, предпосылок для существенно роста нет. На рынок выходят новые проекты, девелоперами активно осваиваются новые территории. Сейчас мы не видим дефицита предложения, наоборот, несмотря на активный покупательский спрос, предложение всё же превалирует над спросом. В такой ситуации стоимость квадратного метра будет расти вместе с показателем инфляции.

Самым востребованным форматом малоэтажного жилья можно считать домовладения эконом- и комфорт класса. Главным образом, это таунхаусы небольшого метража по минимальной цене, которую можно сопоставить со стоимостью квадратного метра на городские квартиры эконом-класса. Безусловно, это проекты не далее 10–15 км от МКАД, с небольшим участком земли, двух- или трехэтажные. Если стоит выбор между приобретением квартиры или таунхауса основным аргументом в пользу выбора таунхауса, при условии равенства цен стоимости квадратного метра, становятся большие площади, которые в два, а то и в три раза превышают размеры квартиры в многоэтажке. Поэтому покупатель, делая выбор, чаще отдает предпочтение в пользу малоэтажного жилья.

Количество представленных поселков таунхаусов на первичном рынке достаточно велико, порядка 180 проектов. Лидерами являются Новорижское, Киевское и Калужское шоссе. Южные направления так же достаточно популярны, в силу того, что стоимость квадратного метра здесь ниже. Думаю, ситуация не изменится, и популярностью будут пользоваться те направления, которые характеризуются удобной транспортной доступностью. Многие трассы реконструируются. Спрос на первичную недвижимость здесь однозначно возрастет после окончания строительных работ. Активно девелоперами осваивается западное направление. Минское шоссе после реконструкции существенно повысило пропускную способность. После завершения реконструкции Можайского шоссе и Кутузовского проспекта, это направление будет одним из самых востребованных.

Как правило, застройщики перед праздниками предлагают различные акции и бонусы. если есть срочная необходимость приобрести домовладение, то конечно, можно сейчас этим воспользоваться.

Алексей Аверьянов, генеральный директор VescoGroup

Поселки таунхаусов в 2011–2012 годах переживали бурноеразвитие и пользовались активным спросом, таунхаусы раскупались уже на уровне котлована. Однако 2013 год продемонстрировал тенденцию к тому, что люди перестали верить в мега-проекты, для них стала важна скорость реализации, вследствие чего увеличилась сумма инвестиционных средств, необходимых для запуска проекта. Аналогичная тенденция ожидается в 2014 году. Прогнозируемо, что основный спрос придется на готовые таунхаусы, но многие из застройщиков, вероятно, не выдержат обещанные темпы строительства.

Поскольку цикл проектирования и согласования объектов за 2013 год серьезно увеличился из-за выборов в Московской области, многие согласовательные решения приостановились. Спрос есть, а предложений не так много, потому что в продажу вышло небольшое количество площадей, прежде всего в квартирах, раскупаемых уже на начальной стадии строительства. Квартирный сегмент стал единственным, который еще имеет потенциал финансирования за счет привлеченных средств дольщиков.

Изменение объема предложения домовладений разных форматовв 2007-2013 г.

Средние цены на домовладения за 1 кв.м./1 сот.

Прирост\падение цен по отношению к предыдущему году:

Снижение цен связано с преобладанием проектов эконом формата, общим снижением площади домовладений и придомовых участков, как следствие — уменьшением цены контракта. Большого роста цен в 2014 году не будет, а по построенным жилым комплексам, готовым для проживания, будет наблюдаться дефицит.

Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty

Домовладения Калужского шоссе сегодня — лучший вариант для инвестиций. В отличие от ценовой стагнации на рынке недвижимости Новой Риги, жилые объекты в Новой Москве сегодня несколько дешевле, но динамика роста цен и потенциал среднесрочного инвестиционного проекта частных инвестиций — гораздо выше. Сейчас на Калужской трассе за $700.000 можно купить хороший дом под отделку на большом участке. Представляется, что через 15 лет этот дом окажется в центре Москвы и станет частью застроенного и инфраструктурно развитого района. Насколько вырастет в цене этот объект через некоторое время? Уровня цены Сокола или Серебряного бора он вряд ли достигнет, но для долгосрочных инвестиций, т. е. приобретения для себя с целью продажи через 5–10 лет, Новая Москва — это отличный вариант.

«У VescoRealty сейчас есть эксклюзивное предложение в поселке «Европейская деревня-3» в 22 км от МКАД по Калужскому шоссе, где стоимость дома под ключ площадью 300 кв. м. составляет 25 млн. руб. ($750.000-$800.000). На Новой Риге подобные цены найти невозможно, для сравнения: минимальная цена аналогичного домовладения в 1,5 раза дороже — $1.300.000. Цена на указанный объект уникальна, и он быстро уйдет с рынка, но подобные предложения регулярно появляются в активе агентств недвижимости» — комментирует Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости VescoRealty.

«Вы можете купить стандартную квартиру площадью 80–85 кв.м. в многоэтажном панельном доме в старых границах Москвы на Профсоюзной улице или в Бутово, а можете за те же деньги купить таунхаус от застройщика Сабидом или же в проекте Квартала таунхаусов Кронбург в 12 км.от МКАД по Калужскому шоссе» — этот выбор Евгения Пановавсегдаприводит в пример своим покупателям. Сегмент таунхаусов активно развивается, все больше девелоперов включают в свои поселки сблокированную застройку. После квартир в малоэтажных домах таунхаусы лидируют и в объеме спроса. «Наиболее ходовой бюджет 5–7 млн. и 10–15 млн. руб. Это отличный вариант для эконом-класса и начального бизнеса, когда вместо типовой квартиры в загрязненным городе имеет смысл купить за те же деньги в два раза больший по площади таунхаус, но в экологичном месте со всеми преимуществами собственного участка и статусной московской пропиской» — поясняет Евгения Панова.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

По моим наблюдениям, пик спроса на таунхаусы был пройден именно в уходящем году, теперь покупатели, ориентируясь на свой бюджет, предпочитают покупать индивидуальный коттедж, если позволяют средства, или квартиру в малоэтажном загородном жилом комплексе, если финансы ограничены. Думаю, что эта тенденция сохранится и будет набирать обороты и в 2014 году. Что касается динамики цен, то малоэтажные квартиры дорожали быстрее, в то время как изменения цен на таунхаусы были примерно на величину инфляции и без резких общерыночных скачков. Рост цен был замечен стандартно — локально, в проектах по мере роста строительной готовности.

Конечно, Новая Москва. Положительные изменения, которые происходят в этом регионе: реконструкция дорог, заявленное строительство инфраструктуры, большое количество новых жилых объектов делают юго-западные территории очень привлекательными.

В зависимости от того, что нужно получить клиенту. Если он рассчитывает купить объект со скидкой, я бы посоветовал отслеживать новогодние акции в поселках, жилых комплексах. Можно неплохо сэкономить или получить приятный бонус от продавца. Если хочется совершать выбор обдуманно и спокойно, я бы посоветовал покупать в январе, когда на рынке затишье.