Таунхаусы в 2018 году

С 2006 по 2011 годы формат таунхаусов или сблокированных домов переживал настоящий бум – число новых проектов росло каждый год как на дрожжах. Затем интерес к нему начал угасать. В 2017 г., не считая новых очередей в существующих проектах, на рынок вышло всего 3 новых поселка. В 2018 г. – ни одного.

По-видимому, ничего не ожидается и в ближайшем будущем. Об этом косвенно говорит тот факт, что в нынешнем году ни одна компания не обнародовала подробный обзор рынка (такие обзоры – «побочный продукт» большой аналитической работы, предваряющей разработку концепции, определение ценовой политики новых проектов).

«В 2018 году формат таунхаусов - островок стабильности на рынке недвижимости, - заявила Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family. - В то время как формат квартир «лихорадит»: различные компании, то сильно демпингуют, то поднимают цены ввиду предстоящих издержек из-за принятия изменений в ФЗ-214. Рынок таунхаусов, наоборот, стабилен, причём как со стороны спроса, так и со стороны ценообразования. Например, средняя цена кв. м таунхауса варьируется от 75 до 85 тыс. руб. (в зависимости от направления и удаленности от МКАД).»

Итак, давайте посмотрим, что твориться на этом «островке».

Сколько таунхаусов реализуется в 2018 г. и где?

Согласно оценке портала Townhouse.ru, сегодня на первичном и вторичном рынках Московского региона находится в экспозиции около 4.5 тыс. таунхаусов. По данным компании «Миэль-Новостройки» лидером является Новорижское направление, где на первичном рынке экспонируется около 1 тыс. таунхаусов в 11 проектах. На втором месте – Новая Москва, где продажи открыты в двадцати проектах, но количество лотов почти в два раза меньше. И, наконец, Симферопольское шоссе с тремя-четырьмя сотнями лотов.

В элитном сегменте рынка картина немного другая. По данным Ильи Менжунова, управляющего директора «Метриум Премиум», участника партнерской сети CBRE, сегодня на рынке загородной элитной недвижимости ведутся продажи порядка 200 таунхаусов. Больше половины предложения сосредоточено на Рижском, Рублево-Успенском и Минском шоссе.

Динамика цен на рынке таунхасов

За последние несколько лет цены на таунхаусы показывают завидную стабильность. Для этого даже не надо анализировать «среднее по больнице», достаточно посмотреть на крупные проекты, постепенно вводящие новые очереди в течении нескольких лет. Например, Маленькая Шотландия (Инком), 14 км от МКАД по Ленинградскому шоссе.

Этот поселок начал застраиваться в 2007 г. и развивается до сих пор. Начало продаж в свое время сопровождалось мощной рекламной кампанией. Проектом предусмотрено 682 таунхауса на участках от 2 до 7 соток. В секции два полноценных этажа плюс мансарда.

Сегодня компания Инком продает секции площадью около 180 кв. м по цене в районе 7 миллионов рублей (без отделки) и в районе 11 млн рублей – с отделкой. Есть два спецпредложения – 185 кв. м за 6.5 и 6.9 млн рублей.

Интересно, что в конце 2014 года действовала акция: при 100% оплате можно было приобрести секцию 158 кв. м с участком 2 сотки за 5.5 млн рублей. Как видим, цена квадратного метра за эти четыре года практически не изменилась (35 тыс. рублей/кв. м)

Предложения на вторичном рынке в этом поселке практически дублируют предложения застройщика. Хотя попадаются и демпинговые варианты. Например, таунхаус 169 кв. м с ремонтом, частичной мебелью и бытовой техникой за 7.6 млн рублей.

Поселок Кембридж (Optiland), 25 км по Новорижскому шоссе от МКАД, начал застраиваться в 2014 г. И сейчас продажи в нем практически завершены. За все это время цены выросли максимум на 10%. Например, заявленная в 2015 году цена на коттедж 80 кв. м (65 кв. м без мансарды) была 4.9 млн рублей (9.9. млн рублей с отделкой). Сегодня – 5.35 млн рублей.

Вопреки заверениям экспертов, таунхаус оказался крайне невыгоден для инвесторов, которые привыкли быстро «выходить из проекта». Дело в том, что несмотря на кажущуюся дешевизну (за 5-6 млн рублей сегодня можно получить качественный дом около 100 кв. м), эта недвижимость требует еще вложения минимум 2-3 млн для внутренней отделки и проводки инженерных систем. А оставлять неотремонтированный таунхаус «до лучших времен» - накладно. Т.к. обслуживание таунхауса требует минимум 5-6 тыс. рублей в месяц (и это в самом оптимистичном варианте, среднее в 30-ти километровой зоне от МКАД – 11.6 тыс. рублей).

Но вот что действительно выгодно, так это сдача таунхауса в аренду. Причем, по-видимому, эта возможность еще недооценена потенциальными инвесторами. Посмотрим предложения в аренду в том же поселке «Кембридж».

В базе ЦИАН есть вариант 95 тыс. рублей в месяц за таунхаус 150 кв. м. В той же базе ЦИАН предлагается к продаже таунхаусы 130 кв. м с ремонтом за 12.7 млн рублей. То есть возврат инвестиций – около 11 лет (12.5 с учетом налогов, если не открывать ИП), что считается очень хорошим показателем на рынке недвижимости.

В коттеджном поселке «Бристоль» продается таунхаус 110 кв. м за 16.5млн рублей. В разделе «аренда» стоимость аналогичного таунхауса – 110 тыс. рублей в месяц. То есть возврат инвестиций -12.5 лет (14.5 с учетом налогов). Квартиры в долгосрочную аренду в старой Москве сегодня не дают подобный возврат инвестиций.

По данным компании «Миэль Аренда», спрос на аренду таунхаусов в данный момент превышает предложение и не зависит от сезона. Самое недорогое предложение оценивается в 63 тысяч рублей в месяц. Это трехэтажный таунхаус площадью 140 кв.м в Красногорском районе. Самое дорогое предложение обойдется арендатору в 400 тысяч рублей в месяц. Дом общей площадью 330 кв.м в 14 км от МКАД по Новорижскому шоссе.

Какого размера скидку можно ожидать при покупке таунхауса

Именно потому, что таунхаусы возводятся с достаточно низкой маржинальностью для застройщика, скидки на первичном рынке довольно редки. В отличии от многоквартирного дома, блок таунхаусов можно строить только тогда, когда есть достаточное количество желающих купить в нем секции.

Несколько лет назад застройщики практиковали акции типа водогрейного котла или лестницы в подарок. Сегодня политика у компаний несколько другая. Например, «Kaskad Недвижимость» предлагает беспроцентную рассрочку на год и первоначальный взнос за счет материнского капитала. А также компания участвует в программе «Семейная ипотека» от Сбербанка. Основные условия программы: если в семье с 01.01.2018 по 31.12.2022 родится второй или третий ребенок, то можно будет взять ипотеку под 6%.

«Вилладжио Естейт» предлагает скидку 25% на посещение ресторана Villagio всем, кто запишется на просмотр таунхуасов Futuro Park (минимальная стоимость – 14.9 млн рублей).

Во время «Черной пятницы на рынке недвижимости», которая стартует 27 июля 2018 г., специальные цены можно будет поймать на два коттеджных поселка – «По-рижская мечта», реализуется компанией Vesco (стоимость таунхауса без акции от 15.1 млн рублей) и Family Club также от Vesco, стоимость таунхауса без акции – от 8.85 млн рублей.

Есть ли долгострои на рынке таунхаусов

Одним из главных преимуществ таунхаусов всегда называли достаточно низкие затраты девелопера на подготовительные работы и собственно строительство. Что делало покупку таунхауса на раннем этапе довольно надежной инвестицией. Исключением стали проекты «Сабидом» - «Белый Город» и «Немецкая деревня», в которых оказалось около тысячи пострадавших дольщиков.

ГК «Сабидом» вела довольно агрессивную рекламную политику и реализовывала таунхаусы (будущие таунхаусы) по беспрецедентно низкой цене – от 3.9 млн рублей. На то, чтобы объяснить, как за такие деньги можно построить качественное жилье, тратилось немало сил и средств.

Но уже в 2014 г. стройки «Сабидома» начали буксовать. Дольщики забили тревогу. К построенным секциям не подключались коммуникации. В 2016 году в отношении руководства компании «Сабидом групп» было заведено уголовное дело, саму компанию признали банкротом. В начале 2018 г. возможность достраивать поселки передали «Урбан групп», которая через несколько месяцев тоже обанкротилась. Так дольщики оказались дважды обманутыми.

Кстати, проблема с достройкой таунхаусов стоит острее, чем в случае с многоквартирными домами. В последнем случае новый застройщик может получить разрешение увеличить этажность или плотность застройки и таким образом компенсировать свои затраты. В случае с таунхаусами это невозможно.

Какое будущее ждет формат таунхаусов

На рынке Московского региона положение таунхаусов всегда было несколько странным. С одной стороны, их относили к загородной недвижимости (что неудивительно – поселки строились в зеленых, «дачных» местах, часто сблокированные дома предлагались как опция в коттеджных поселках), с другой стороны, при рекламном продвижении упирали на то, что таунхаус – отличная альтернатива двухкомнатной городской квартире.

Между тем, во многих странах таунхаусы – органичная часть городской застройки. Они либо формируют городские пригороды, либо заполняют пространство между многоэтажными домами, делая ландшафт более дружественным.

Похоже, что в ближайшем будущем таунхаусы все-таки «вернутся» в город. 13 июня 2018 г. Москомэкспертиза разослала сообщение об утверждении проекта комплексной застройки по адресу ул.Восточная, вл. 4А/1 и 4А/2 (это участок на берегу Москвы-реки, сейчас там находится стадион им. Эдуарда Стрельцова).

ЖК будет включать в себя восемь многоквартирных корпусов переменной этажности. Проектом предусмотрено размещение встроенных нежилых помещений общественного назначения, кладовых и пристроенных к корпусам блоков одноквартирных таунхаусов. 126 таунхаусов запланированы в составе ЖК «Десятка», который концерн ЮИТ строит в Раменском районе (собственно продажи таунхаусов еще не открыты, поэтому о ценовой политике, а также о спросе судить сложно).

Проект ЖК «Лайково: город-событие» также предусматривал строительство таунхаусов, как городской недвижимости. Но в свете банкротства его застройщика «Урбан Групп», об этих таунхаусах можно говорить только как о тенденции в градостроительстве. Некоторые застройщики «старой» Москвы (причем, в проектах премиальных сегментов) предусматривают таунхаусы или «псевдотаунхаусы» (квартиры на первых этажах многоквартирных домов, имеющие отдельные входы с улицы) как опции в своих проектах.

На сегодня аналитики «Метриум Групп» насчитали около 100 таунхаусов, выставленных на продажу в 12 проектах на первичном рынке «старой» Москвы. Правда, только в пяти из них представлены классические сблокированные дома. Остальные – это квартиры с отдельным входом и небольшим участком земли на первом уровне многоэтажных домов.

Под общепринятое определение таунхауса такой формат не попадает, скорее это маркетинговый ход для привлечения внимания к мало популярным квартирам на первом этаже. Причем наличие придомовой территории также является рекламной уловкой – в собственность она не оформляется. В количественном выражении соотношение между данными форматами составляет 65,6% на 34,4% в пользу «классики».

Новостройки Москвы с таунхаусами

Источник: «Метриум Групп».