Стоимость обслуживания таунхаусов

Таунхаус для нашей страны — относительно молодой формат недвижимости. С этим связана одна проблема, о которой далеко не все задумываются на этапе покупки, но неизбежно сталкиваются в дальнейшем — это высокая стоимость его обслуживания.

Советуем прочитать всем, кого волнуют вопросы будущей стоимости проживания мнение Сергея Крекова, президента Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (Ассоциация АКОН).

Сергей, таунхаусы позиционируются как формат недвижимости, оптимально сочетающий все плюсы городской квартиры и частного дома. А для Вас, как для специалиста в управлении и эксплуатации, что такое таунхаус?

Для нас — это один из самых проблемных объектов с точки зрения выстраивания отношения со всеми заинтересованными сторонами. Это гораздо более сложный объект, чем многоквартирный дом и даже чем загородный поселок.

Прежде всего, для таунхаусов отсутствует внятная нормативная база. Какие у нас в этой области существуют законодательные акты? Жилищный Кодекс РФ и Гражданский Кодекс РФ. Сегодня к любому объекту недвижимости, где много собственников, на основании решения Высшего арбитражного суда могут быть применены нормы и положения Жилищного кодекса, в которых прописано, что каждый из собственников (владельцев) части общедомового имущества имеет долю в общем имуществе объекта недвижимости (инженерные сети, земельный участок, коридор), пропорционально полезно владеемой. По аналогии нормы управления многоквартирным домом применяются даже в случае управления нежилым помещением (например, офисным зданием)!

Так будет даже в том случае, если все домовладения оформлены, как сблокированные дома.

Так что в поселке таунхаусов, теоретически, каждый дом может выбрать свою управляющую компанию или организовать ТСЖ, которое и займется управлением и обслуживанием своего дома

А вот сети (дороги, инженерные коммуникации) оформляются по правилам для загородных поселков. Согласно действующим нормам, находиться сети в поселках могут только на балансе некоммерческих партнерств (НП)!

Подобная коллизия создает массу возможностей для злоупотреблений или, как минимум, двояких толкований. Объединились жители, создали свое НП для управления сетями — хорошо. Нет — остались сети в руках застройщиках, передал он их потом некому формально не связанному с ним НП — жители начали получать «странные» тарифы.

Попробуйте задать застройщику на этапе покупки таунхауса простые вопросы. Кто будет управлять нашим домом? Кто будет обслуживать инженерные сети? Как будут разграничены сети на весь поселок и внутри домов? Как минимум на последний вопрос ни один застройщик ответа не даст.

И все-таки, почему обслуживание в таунхаусах получается таким дорогим? Особенно, если сравнивать с загородным поселком. Уж их-то обслуживать гораздо тяжелее?

В корне проблемы — большая территория с маленькой плотностью застройки, которую надо обслуживать: уборка мусора, вода и освещение, рассчитанные на загородный дом. Но если владельцы загородных домов могут сэкономить на уборке своего участка и обслуживании внутренних сетей, то таунхаусы являются жилым массивом, а это автоматически влечет за собой оплату полного спектра услуг.

В коттеджном поселке я, как представитель управляющей компании, отвечаю за сети только до границы с участком. Как они входят в дом, какая там разводка — меня не касается. В таунхаусе я отвечаю за сети до момента входа в квартиру.

Уборка придомовой территории, очистка крыши от снега в коттеджном поселке лежит в зоне ответственности владельцев домов. В таунхаусах — на управляющей компании.

В индивидуальном доме ответственность за соблюдение противопожарных норм лежит на владельце, в таунхаусе, как и в многоквартирном доме — на управляющей компании. Плюс еще добавляются специфические статьи расходов, среди которых — отлов бродячих собак, которым в поселке легче найти пристанище по сравнению с городом.

Есть и ограничения, которых в поселках нет. Например, зимой дороги в коттеджных поселках можно расчищать от снега ночью. В таунхаусах — строго с утра, иначе жители не смогут нормально спать.

Да, очень часто застройщики озвучивают вполне привлекательные цены за обслуживание. И даже несколько лет их поддерживают, особенно, если поселок строится очередями. Но через несколько лет после ухода застройщика цены неизбежно вырастают. Причем, в разы.

Конечно, жители, начав получать высокие счета, будут пытаться искать резервы для экономии. Но их в поселке таунхаусов почти нет.

Какой может быть «справедливая» цена для обслуживания таунхаусов? Если учитывать все нормы?

По сравнению с жилой квартирой стоимость обслуживания (1 кв. м) в таунхаусе в 3–4 раза превышает аналогичную в домах бизнес-класса (высотное здание)! Для примера: затраты на эксплуатацию 1 квадратного метра в многоквартирном доме бизнес-класса составляет 45–60 рублей, а в таунхаусе — 120–200 рублей.

В качестве объекта сравнения я бы использовал расчеты стоимости обслуживания сохранившихся в Москве старых двухэтажных домов. Мы, например, недавно сделали расчет для подобных жилых домов на Новочеремушкинской улице — по затратам они наиболее приближены к таунхаусам.

Так вот, при заявленном городском тарифе в 25,51 руб./кв. м, себестоимость эксплуатации составляла 82–83 руб./кв. м. То есть превышала официальный тариф в три раза!

В сложившейся ситуации относительно хорошо себя чувствуют с точки зрения эксплуатации владельцы таунхаусов, встроенных в концепцию строительства многоквартирного массива, где удалось разделить издержки с жилым домом. Повторюсь, что в таунхаусах дороги не сами услуги, а огромные издержки, которые ложатся на небольшую плотность застройки.

Сегодня таунхаусы стали одним из самых дорогих жилых форматов недвижимости в обслуживании (цена за 1 квадратный метр) даже по сравнению с загородными домами, апартаментами и квартирами в домах бизнес-класса. Дальнейшая судьба этого формата будет во многом зависит от этого фактора. И чем больше информации будет знать конечный покупатель, тем сложнее будет его реализовывать.

Справка

Перечень обязательных работ эксплуатирующей организации в поселке таунхаусов:

• организация пропускной системы, круглосуточная охрана и патрулирование поселка;
• уход за зелеными насаждениями и ремонт дорожного полотна на общей территории поселка;
• оборудование и ремонт площадок для отдыха и занятий спортом;
• уборка внутрипоселковых территорий общего пользования, вывоз мусора;
• ремонт общих объектов поселка (бордюры, заборы, насосы скважин, откачка, ремонт и обслуживание
• ремонтных сооружений, фонд обслуживания подъездных путей и поселковых сооружений);
• техническое обслуживание и текущий ремонт внутрипоселковых инженерных сетей электро-, газо-,
• водо- снабжения, водоотведения, ливневой канализации, слаботочных сетей и устройств (ТВ, телефон, Интернет).

Спрашивала Алла Насонова специально для Townhouse.ru