Дуплексы в поселке «Андреевский парк»

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Расположение и транспортная доступность

Доехать сюда можно по Пятницкому шоссе. Для этого нужно проехать по нему 22 км, после поворота на Георгиевское шоссе через 1,5 км надо повернуть по указателю «Андреевский парк». Проехав еще несколько сотен метров по живописной лесной дороге, вы окажетесь в поселке. Впрочем, это не единственный вариант проезда — можно использовать и Ленинградское шоссе, и его платный дублер. Правда, в этом случае существует риск пробок в районе самого Зеленограда.

Подъездная лесная дорога отличается хорошим качеством покрытия — застройщик сам построил ее, вложив в реализацию проекта 60 млн. руб. При строительстве была расширена и часть Георгиевского шоссе, примыкающая к подъездному пути, организованы разворотная и поворотная полоса, а также освещение на этом участке.

С общественным транспортом чуть сложнее, но не критично. В 4 км от поселка находится железнодорожная станция «Крюково» (время в пути до Ленинградского вокзала 45-50 минут, а на экспрессе - менее получаса), от которой следует корпоративная маршрутка до «Андреевского парка».

Кроме того, в 500 м от поселка, на шоссе имеется автобусная остановка, откуда можно доехать до станции метро «Пятницкое шоссе».

Экология

Вековой хвойный лес окружает поселок с трех сторон, с четвертой примыкает СНТ «Горетовка». Как рассказывают в офисе продаж, в лесу много грибов, а среди обитателей массива можно встретить не только белок, но и зайцев. Зимой здесь прокладываются лыжни, устраиваются катания на снегоходах.

Застройщик облагораживает часть лесной территории — рядом с въездной группой уже организована спортивная площадка, чуть дальше футбольное поле.

Лес находится в ведении Лесфонда, и является особо охраняемой территорией, поэтому риск застройки по соседству отсутствует. Застройщик ухаживает за лесом, борется с короедом, высаживает новые деревья. С противоположной стороны от въезда в поселок протекает речка Горетовка, впадающая в небольшой пруд, территорию вдоль которого тоже, возможно в будущем благоустроят.

В силу того, что недалеко находится аэропорт Шереметьево, самолеты здесь летают достаточно часто. Но к моменту «прохождения» они уже успевают набрать достаточную высоту, поэтому шумовые воздействия не особенно сильны. В окрестностях нет промышленных предприятий.

Мнение редакции. У поселка удачное расположение в плане экологической составляющей и транспортной доступности, отчасти благодаря собственным усилиям застройщика.

Оценка: 

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Общая площадь территории — 14 Га. На ней будут возведены 43 коттеджа и 146 дуплексов.

Все коттеджи, согласно плану застройки, располагаются по периметру территории, что обеспечивает их владельцам улучшенные видовые характеристики на лес, а также будущую потенциальную возможность организации персональной калитки для прямого выхода в зеленый массив.

Дуплексы выстраиваются в несколько линий, образуя центрально-основную часть поселка. Исключение – один уже проданный дуплекс, расположившийся «на краю» у леса.

Строительство жилых зданий ведется по собственному плану и графику, в независимости от продаж.

Площадь участков при дуплексах от 3 до 5 соток, коттеджах от 8 до 16 соток. Все типы домовладений будут огорожены заборами высотой не более 1 метра (материал пока не известен). Те же собственники, которым нужна большая приватность, смогут дополнительно обустроить себе живую изгородь.

Все тротуары и дороги в поселке будут заасфальтированы, на улицах установят фонари. Будет оборудован пешеходный бульвар, предполагаются пешеходные переходы через улочки. В поселке предусмотрены детские площадки и зоны отдыха.

Территория огорожена кованым забором, имеется парадная въездная группа, выполненная в единой архитектурной стилистике с домовладениями, охрана и видеонаблюдение будут осуществляться в круглосуточном режиме.

Столбы с камерами устанавливаются, в том числе в лесной зоне, вплотную прилегающей к поселку. Благодаря специальной системе, находясь в доме, жители смогут наблюдать в онлайн режиме, где, например, находятся в данный момент их дети. На сайте «Андреевского парка» можно отправиться в виртуальный тур по будущему поселку.

Строительство ведется в несколько очередей. Первая и вторая будут реализованы к 2017 году, третья и четвертая — к 2018 г.

Домовладения

Все типы домовладений выполнены в едином английском стиле, в классической цветовой гамме, сочетающей в себе разные оттенки коричневого.

С этим сочетанием интересно контрастируют светлая отделка нижней части жилых зданий и белые элементы архитектурного декора: наличники окон, окантовка стыков стен, изящная лепнина на фасадах.

Европейский стиль поддерживается мелкой расстекловкой на окнах, кровлей красно-рыжеватого цвета, выполненной под «благородную старину», коваными элементами на крыльце.

Изобилие деталей архитектурного декора, сложная конфигурация зданий и изломанных причудливым образом крыш, многочисленные выступы — все это придает домостроениям пышный и многослойный облик.

Все домостроения возводятся на свайно-ленточном фундаменте, при этом сваи уходят на солидную глубину 3 м и бетонируются. Стены из теплокерамического кирпича облицовываются клинкерной плиткой, на нижнем уровне, наряду с элементами декора, применяется голландская штукатурка. На крыше — натуральная цементно-песчаная черепица BRAAS. На окнах устанавливаются двухкамерные стеклопакеты REHAU.

На этапе строительства можно внести в проект некоторые изменения, не нарушающие целостность архитектурного облика: например, изменить цветовые вариации фасада или внутреннюю планировку в плане несущих стен или, например, выбрать собственную модель окон, или затонировать оконные стекла.

Лестницы в зданиях не предусмотрены. Во всех типах домовладений существует возможность оборудовать камин. Некоторые проекты сдаются с частично возведенными перегородками.

Все домовладения — трехэтажные (третий этаж — мансардный). Высота потолков на основных этажах — 3,8 м, а в мансардах она может достигать и 4,5 м, поэтому мансардные этажи, площадь которых может достигать 100 кв. м, представляют большой полет для фантазий. Окна здесь имеются только на фасадах, но по желанию собственник может оборудовать дополнительные источники света в крыше. В итоге совокупного набора поэтажной высоты потолков, здания кажутся очень высокими.

Благодаря этому в поселке будет более органично воплощена атмосфера небольшого английского городка. Есть даже идея установить на территории классическую английскую красную телефонную будку.

Все коммуникация в поселке — газ, электричество, вода, канализация — центральные. Газ был проведен застройщиком из расположенного в 3 км от «Андреевского парка» ПГТ «Голубое», что потребовало дополнительных вложений в районе 60 млн. руб. В КП действуют собственная электрическая подстанция. На дуплексы выделяется 10 Квт электричества, на коттедж — 15 Квт. Все коммуникация застройщик передает Мособлтресту и МОЭСК. В поселке имеется собственная глубокая артезианская скважина с минимальными, согласно, экспертизе примесями железа.

Дуплексы

Площадь дуплексов — от 200 до 290 кв. м. Все дуплексы оборудованы на первом этаже террасой площадью от 2,3 до 3,4 кв.м. Перед каждым дуплексов оборудуют два парковочных места.

В дуплексе минимальной площади — 200-метровом «Ливерпуле» — на первом этаже предлагается организовать просторную столовую-гостиную, санузел, кухню, гардеробную и санузел. На втором могут разместиться еще 3 просторные или 4 чуть менее просторные спальни, 2 санузла и гардеробная.

Площадь мансарды здесь небольшая — 44 кв. м, однако и это помещение можно использовать достаточно эффективно, оборудовав, например, небольшую спальню, кабинет и санузел.

215-метровый «Эдинбург» будет не сильно отличаться по внутренней планировке, просто некоторые помещения здесь могут быть чуть попросторнее, а размер мансарды достигает уже 54 кв. м.

В обоих этих проектах на уровне террасы на первом этаже предусмотрено панорамное окно.

268-метровый «Бирмингем» отличается наличием большого эркера на первом этаже и балкона с коваными ограждением на втором. Еще одна его интересная особенность — наличие стилизованно узкого панорамного остекления в зоне лестничного пролета.

На первом этаже здесь предлагают создать обширную 60-метровую кухонно-гостинно-столовую зону, добавив еще одну дополнительную спальню. На втором свободно разместится еще 3-4 спальни, две ванные комнаты, гардеробная и дополнительная 30-метровая кухня-столовая. 62-метровая мансарда дает самый широкий полет для фантазий — здесь поместятся и детская, и спальня, и гардеробная.

В дуплексе максимальной площади «Манчестер» (290 кв. м) тоже предусмотрен балкон, а эркеры имеются и на первом, и на втором этажах. Мансарда в этом доме уже почти стометровая. Ее особенность наличие дополнительных торцевых окон. Примерная планировка здесь будет выглядеть аналогично предыдущему типу дуплекса.

Во всех дуплексах предусмотрено место для котельной и прачечной.

Коттеджи

Площадь коттеджей — от 332 до 461 кв. м. У всех 6 проектов имеется пристроенный гараж. В целом, предлагаемая планировка коттеджей не сильно отличается от дуплексов, просто многие пространства окажутся просторнее, а площадь террас может достигать уже 16,5 кв. м.

В коттедже минимальной площади — «Сомерсет» (332 кв. м.) планировкой первого этажа предусмотрены не только гостинно-столово-кухонная зона, но и ванна, и кабинет, вместе которого можно организовать спальню. На втором этаже имеется маленький балкончик.

В 355-метровом «Чешире» наряду со спальнями и ванными комнатами на втором этаже можно организовать уже 3 санузла, а площадь мансарды здесь превышает 100 кв. м. Как и в предыдущем случае, к «Чеширу» прилагается небольшой балкончик.

Отличительные особенности 418-метрового «Дорсета» — увеличенное количество окон. Причем, как на фасаде, так и в торцевой части. Это панорамные окна, нарочито небольшие источники света и высокие зауженные окна. Площадь мансарды в этом проекте составляет 131 кв.м.

Проект «Йоркшир» площадью 441 кв. м позволяет организовать на втором этаже 4 весьма просторные спальни (21, 22, 28 и 30 кв. м), впрочем, комнат при такой нарезке может получиться и 5, и даже 6. То же самое можно сказать и о коттедже максимальной площади — 461-метровом «Норфолке» со 131-метровой террасой.

На настоящий момент продано порядка 50% домовладений.

Мнение редакции. Можно отметить как высокое качество материалов строительства, так и оригинальные воплощения английского стиля и определенную продуманность зонирования. К бонусам можно отнести и частичное «выхождение» рекреационных зон за пределы самой территории, с соблюдением мер безопасности, в виде установленных видеокамер. Удобна и возможность вносить изменения в проекты на этапе строительства, и при этом можно уверенно утверждать, что это не приведет ни к какому архитектурному разнобою.

Оценка: 

III. Инфраструктура

В будущем в поселке возведут двухэтажное административное здание. На первом этаже разместится бутик-гастроном с винами и сырами, на втором — кафе, где жителям будет удобно, например, проводить переговоры. Обсуждается и возможность появления в поселке детского развивающего центра.

Расстояние до ближайшего 16-го микрорайона Зеленограда менее километра. Теоретически можно дойти пешком, правда, если продвигаться по лесной тропинке. Такая локация определяет и многие особенности внешней инфраструктуры — так, ближайшие школа и детский сад находятся в километре от «Андреевского парка».

В более отдаленных микрорайонах Зеленограда имеются и продвинутые школьные заведения, например, гимназия №1528 или частная международная школа «Глобус», а также музыкальная школа. Расстояние до самых дальних образовательных объектов составит максимум 8 км.

Ближайшая взрослая поликлиника и больница находятся в поселке Андреевка в 2 км от ЖК, детская — в соседнем с 16-м 15-м микрорайоне. Довольно близко находится и Крюковская подстанция «Скорой помощи», а на Георгиевском шоссе функционирует Московский госпиталь ветеранов.

В том же 16-м микрорайоне, и на подъезде к нему имеется множество продуктовых магазинов, включая сетевые «Пятерочку», «Теремок», «Рублевские колбасы», а также ТЦ «Самоцвет» и «Весна» и торгово-развлекательный центр «Планета детства». Множество других крупных торговых домов, комплексов и центров рассеяны по территории всего города.

В окрестностях сосредоточено и множество спортивных заведений: в 16-м микрорайоне функционируют ФОК, спортивный и фитнес-клубы, бильярдный клуб «Штос». Из интересных спортивно-развлекательных заведений в других районах Зеленограда можно отметить КРЦ «Гараж», где можно поиграть в пейнтбол и лазертаг, клуб альпинистов и туристов, студию бальных танцев и школу танцев Майкла Родригеса. В противоположной стороне, на Пятницком шоссе, функционируют несколько конно-спортивных клубов. Для детей работает множество досуговых учреждений.

Мнение редакции. Набор будущей внутренней инфраструктуры — неплохой. В плане внешней инфраструктуры поселок имеет определенные преимущества перед многими поселками дуплексов и таунхаусов, Возможно, конечно, не все будут добираться до Зеленограда пешком, через лес, но сам факт пешей доступности — это большой плюс. А будущие «собственные» маршрутки позволят оперативно добираться до школ и детских садов.

Оценка:

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Средняя цена кв. м — 55-57 тыс. руб. Такая цена обусловлена тем, что проект находится в стадии строительства, в ближайшем будущем можно прогнозировать рост цен.

Фактор ценообразования зависит не только от площади самого дуплекса и земельного участка, но и от локации. Например, дуплексы на первой линии обойдутся дороже в силу разных факторов — участки здесь больше, некоторые имеют неправильные формы с интересными поворотами, с другой стороны, все окна спален выходят на лес. Или, например, коттедж на участке меньшей площади, граничащий с лесом может стоить дороже, чем аналогичный проект на большей площади, в соседях у которого — СНТ «Горетовка», хотя по границе будут высажены крупномеры. И, наконец, на цену может оказывать влияние степень готовности дома.

Цены за дуплексы — 11,9-14,9 млн. руб., за коттеджи — от 27 до 36 млн. руб.

За подключение газа собственникам надо будет платить дополнительно, заключив контракт с Мособлгазом.

Сумма ежемесячных коммунальных платежей составляет 40 руб./кв. м (при этом мансарда в площадь не включается). В указанную сумму входят охрана, освещение, дежурные электрик, сантехник и прочие тарифы, уборка территории, вывоз мусора, чистка снега. К этому плюсуется оплата коммунальных платежей по тарифам Солнечногорского района.

Впоследствии застройщик не будет брать на себя функции управляющей компании, скорее всего в поселке будет организовано ТСЖ.

Условия приобретения

Жилье можно приобрести как в ипотеку с минимальной ставкой 11,3% годовых, так и по беспроцентной рассрочке. Она предоставляется до окончания строительства. Первоначальный взнос — 50-70%, прочие условия обсуждаются индивидуально. Покупателям могут предоставляться индивидуальные скидки, на что может зачастую влиять скорость принятия решения о покупке.

Покупатели обретают документы на землю и на дом — коттеджи имеют статус индивидуальных домов, дуплексы — коттеджей сблокированного типа. При заключении сделки, в зависимости от способа оплаты, подписывается либо договор купли-продажи либо договор подряда.

Земля находится в собственности у застройщика. Статус — земли дачного строительства с возможностью регистрации и проживания. Теоретически возможна и прописка. Поскольку поселок находится на стыке Зеленограда и области, в будущем «Андреевский парк» может стать частью Москвы.

«В этом есть как свои плюсы, так и минусы, — говорит директор по продажам поселка «Андреевский парк» Павел Новичков. — С одной стороны, московские льготы, с другой — повышение налога на землю».

Впрочем, эти перспективы пока неясны и туманны.

Информация о застройщике

Инвестор и застройщик поселка — ООО «Андреевский парк», созданное конкретно под данный проект. Участники компании ранее участвовали в качестве акционеров в ряде других проектов, другие подробности не оглашаются. Строительство началось в 2014 г. Две очереди уже почти построены, третья уже тоже в значительной степени готовности.

Мнение редакции. Цены на дуплексы можно назвать относительно демократичными, что вряд ли можно сказать о ценах на индивидуальные коттеджи, но тут надо учитывать совокупность факторов: класс поселка, качество и дороговизну строительства (касаемо как домовладений, так и дорожной инфраструктуры с коммуникационной составляющей), солидную площадь домовладений и участков.

К относительно прямым конкурентам, расположенным на схожем расстоянии и относящимся к тому же сегменту, можно отнести готовый мультиформатный поселок «Новое Бакеево», реализованный уже более чем на 60-70%, выполненный, правда, не в британском, а в среднеевропейском стиле. Наряду с таунхаусами здесь, представлены дуплексы и коттеджи. Цены примерно соответствуют ценам в «Андреевском парке», но площадь такого типа домовладений несколько меньше. Цена на коттеджи существенно ниже, правда и площадь слегка меньше. В поселке использованы более дешевые технологии строительства и более простые архитектурные решения, и он находится чуть дальше от Зеленограда.

Стоимость обслуживания сравнительно невысока, учитывая исключение из расчета площади мансарды (обслуживание самого маленького дуплекса обойдется в 6,2 тыс. руб., а самого большого в 8,4 тыс. руб.).

Возможно, кого-то может смущать статус земель, тем не менее, прописаться в такой ситуации сейчас возможно.

Оценка:

Образ покупателя

«Как правило, это москвичи или зеленоградцы, которые имеют какое-то жилье, где они прописаны, — рассказывает Павел Новичков. — Дуплексы в основном приобретают молодые семьи в возрасте 28-35 лет, большая часть — с детьми. Это, как правило, либо представители малого и среднего бизнеса, либо те, кто занимает хорошие должности в солидных компаниях. Можно сказать, это такой проевропейский уверенный и активный средний класс.

Коттеджи, как правило, покупаются владельцами собственного бизнеса в возрасте 40+, многие из которых имеют большие семьи. Иногда они выбирают между покупкой двух дуплексов и коттеджа, но выбор в основном делается в пользу второго варианта — свою роль играют большее количество земли и собственный выход в лес. Подавляющее большинство покупателей выбирают домовладение в качестве основного жилья — люди не хотят менять локацию, но хотят кардинально поменять качество и среду жизни».

V. Подведение итогов

Покупка жилья в поселке «Андреевский парк» интересна, прежде всего, уверенному среднему классу и состоятельным покупателям — в силу цен на домовладения и их обслуживание. Приобретение дуплекса здесь интересно для зеленоградцев, которые не хотят покидать родного города, но при этом уйти «на природу», а также москвичам и жителям Подмосковья, которые желают совместить пребывание в лесной тиши с доступностью внешней инфраструктуры.

В широком смысле приобретение здесь интересно и для всех поклонников британского стиля — он здесь выдержан в полной мере, причем, в виде не просто поселка, но маленького городка.