Обзор коттеджного поселка "Марсель"

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Транспортная доступность

Доехать до поселка "Марсель" на автомобиле от МКАД просто — надо следовать по Калужскому шоссе 30 км, затем доехать до пересечения трассы с Малым Бетонным кольцом, и после кругового движения двигаться прямо 3 км до указателя "КП Марсель, деревня Никольское", после чего повернуть налево и проехать еще 1 км до въезда, поселок окажется по левую сторону. В прошлом году была окончена реконструкция на участке от МКАД до деревни Десна, после чего расширенная трасса в значительной степени улучшила свою пропускную способность.

Есть возможность доехать до "Марселя" и по Киевскому шоссе. С общественным транспортом сложнее — от станции метро "Теплый Стан" следуют 2 автобуса и 2 маршрутки до остановки 52-й км, но путь от нее до "Марселя" по местной дороге займет минут 20-25. Пока же на частном автобусе поселка можно бесплатно доехать до автобусной станции в Красной Пахре, что в 6 км отсюда.

Экология

К поселку вплотную подступает обширный лесной массив. В ближайшей к "Марселю" его части, по инициативе жителей, проложены дорожки и установлены лавочки. В клещевой период этот участок обрабатывается специальными средствами.

С территории сюда оборудована охраняемая калитка — жители могут воспользоваться специальными ключами. Лесной массив имеет природоохранный статус, так что строительство по соседству поселку не грозит.

С другой стороны территория граничит с живописным Никольским озером, где водится много рыбы, и где, по словам проживающих в "Марселе", можно встретить выдру.

На берегу озера обустроена набережная с песчаным пляжем, песочек на котором ежегодно "обновляется", причалом, открытыми и закрытыми беседками для барбекю, которые можно арендовать для посиделок, гостевыми домиками.

Летом здесь будет организован пункт проката лодок.

Со стороны поселка в этой зоне осуществляются видеонаблюдение и охрана, на противоположном же берегу находится обширное поле.

За забором, в релаксационной зоне компания-застройщик Optiland высадила яблоневый сад — жители смогут получать саженцы, чтобы высадить их на своих придомовых территориях.

Среди ближайших соседей, которые, впрочем, находятся на некотором отдалении — в основном дома частного сектора. Калужское шоссе удалено от "Марселя" на определенное расстояние, поэтому шума не слышно. Как рассказала нам жительница поселка, в основном она слушает здесь пение соловьев.

Мнение редакции. Доступность на автомобиле неплохая, хотя заторы случаются после окончания обновленного участка Калужского шоссе, но здесь имеются дальнейшие перспективы улучшения. Что касается общественного транспорта, пока поселок больше ориентирован на тех, кто передвигается на автомобиле, но возможно, что когда здесь поселится больше людей, будет легче организовать специальный маршрут, "захватывающий" Марсель. Экологическая и пейзажная составляющая заслуживают самой высокой оценки, и можно сказать, что застройщик хорошо обустроил и организовал предоставленное природное окружение.

Оценка: 

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Общая площадь поселка "Марсель" — 57 Га. Всего здесь разместится порядка 950 домовладений. Строительство ведется с 2012 года в несколько очередей, сейчас завершается строительство шестой очереди. Возведено уже порядка 450 таунхаусов, дуплексов и коттеджей. Почти 400 семей проживает на постоянной основе. В будущем в коттеджном поселке появится еще такое же количество домовладений разных типов. Примерный срок окончания строительства — 2025 год. Интересно, что домовладения поступают в продажу только в готовом виде, после завершения строительства.

Поселок имеет кольцеобразную структуру — улицы закругляются, что позволяет избежать скучной прямолинейности и создает более интересные видовые характеристики. Улицы здесь широкие, обустроены тротуары, облицованные цветной плиткой, установлены фонари, разбиты клумбы. Дорожное покрытие снабжено лежачими полицейскими.

На территории организованы 4 детские площадки, батутная площадка, футбольное поле, трансформирующееся зимой в каток, площадки для пляжного волейбола, стритбола и воркаута.

К зоне отдыха ведет аллея с белыми арками, которые красиво подсвечиваются в темное время суток. Имеется и специальная площадка для выгула собак. Пространство зонировано по типам застройки. Ближе к центру находятся дуплексы и коттеджи, а ближе к периферии — таунхаусы.

Площадь участков при таунхаусах — от 1,9 до 4,6 соток, при дуплексах — от 3,8 до 8,6 соток, при коттеджах — от 9,9 до 10,1 сотки. Перед каждым домовладением предусмотрено место для парковки 2 автомобилей.

В поселке ведутся патрулирование и видеонаблюдение, территория огорожена. Въезд осуществляется строго по пропускам. Помимо этого, существует возможность заключить договор на установку пожарно-охранной сигнализации — в чрезвычайных ситуациях в здание будет направлена группа быстрого реагирования.

Домовладения

Поселок выдержан в условно средиземноморском стиле. Единая архитектурная концепция – отличительная черта всех поселков компании-застройщика Optiland.

Все домовладения — двухэтажные возводятся на свайном фундаменте, стены — из поризованного блока Porotherm, во внешней отделке используются лицевой кирпич и деревянные панели. На крышах домовладений первых очередей застройки — гибкая битумная черепица, в новой застройке используется металлочерепица.

Все домовладения выполнены в светло-коричневой гамме, благородно оттеняемой шоколадным цветом кровли и деревянными вставками цвета венге. Цветовые решения собственники не меняют, при этом они могут пристроить гараж, веранду, или еще какое-то дополнительное помещение при соблюдении единого стиля.

Застройщик за этим следит и— и как можно увидеть наглядно в поселке, эти правила соблюдаются. Ко всем типам домовладений прилагается деревянный настил на первом этаже — основа для веранды. С внешней стороны дуплексы огорожены кованым забором в едином стиле.

Основная часть домовладений сдается без отделки и без внутренних перегородок. В кухонной зоне устанавливается газовый котел. Лестница — временная деревянная.

Таунхаусы

В поселке сейчас представлено 5 типов таунхаусов — площадью 78, 91, 99, 117 и 130 кв. м. Все таунхаусы двусторонние, с выходом на улицу и на приватный участок. Второй этаж имеет скосы на крыше, но его нельзя назвать мансардным — высота потолка в коньке здесь свыше 5 м (на первом этаже 3 м).

Таунхаусы, в зависимости от времени постройки, могут быть оборудованы французскими, либо традиционными балконами. У торцевых таунхаусов есть свои преимущества в виде дополнительных боковых окон на первом этаже и участке, который дополнительно огибает домовладение с боковой стороны.

Собственники сами решают как им разграничивать участки — многие используют для этого живую изгородь.

Предлагаемые планировки, как правило, стандартны, разница в размере помещений — на первом этаже располагаются гостиная, кухня столовая и санузел, на втором — спальни и дополнительный санузел.

Вот так выглядит предполагаемая планировка таунхауса минимальной площади 78 кв. м.

1 этаж

2 этаж

В таунхаусе площадью 99 кв.м можно организовать на втором этаже 3 довольно просторные спальни. Наличие дополнительных окон в торце позволяет, при желании, выкроить из большой гостинно-кухонной зоны подобие кабинета или какого-то другого дополнительного помещения.

1 этаж

2 этаж

Подобные возможности в плане организации пространства первого этажа есть и в отношении 130-метрового торцевого таунхауса.

На втором уровне, как показано в шоуруме, удобно обустроить 2 санузла, один из которых будет прилагаться к мастер-спальне.

1 этаж

2 этаж

Дуплексы

Здесь представлено 2 типа дуплексов — площадью 135 и 155 кв. м. Оба типа оборудованы полноценными балконами с коваными ограждениями.

Интересно, что секции находятся не на одном уровне — одна из них как бы выдвинута вперед, что обеспечивает большее ощущение приватности, усиливающуюся тем, что входы в секции расположены с разных сторон – одна с фронтальной, а другая, с боковой.

Дуплексы, имеют обзор на 2 стороны. Вот так выглядит приблизительная планировка 155-метрового дуплекса.

Коттеджи

Все коттеджи имеют необычную креативную конфигурацию и обзор на 4 стороны света. Окна на первом этаже — панорамные. В продаже осталось только 2 типа коттеджа.

Коттедж "Дега" имеет минимальную площадь 160 кв. м. Необычная форма здания в стиле шале способствует оборудованию в нем комнат необычной формы. На первом этаже можно разместить кухонно-гостиную зону и 2 комнаты, а на втором, который снаружи обманчиво кажется маленьким, 2 комнаты и кабинет. С боковой внешней стороны коттедж оборудован открытой 30-метровой террасой.

1 этаж

2 этаж

225-метровый коттедж "Руссо" имеет свою изюминку — односторонний скос крыши.

Несмотря на замысловатую внешнюю конфигурацию, предполагает больший традиционализм форм жилых помещений. Здание оборудовано кованым балкончиком.

1 этаж

2 этаж

Ко всем типам домовладений подведено электричество: 5 КВт — на таунхаусы, 7 на дуплексы и коттедж минимальной площади, 10 на остальные типы коттеджей, центральное водоснабжение, магистральные канализация и газ.

Мнение редакции. Архитектурные решения сдержаны и имеют нетривиальные элементы, единство стиля соблюдается владельцами довольно бережно. К сильным сторонам можно отнести невысокую плотность застройки и хорошее соотношение между жилым сектором и релаксационными зонами. Выбор домовладений относительно широк. Недостатком для кого-то может стать отсутствие полноценных балконов у нового типа таунхаусов, а в торцевые типы таунов иногда немножко хочется добавить боковые окна и на втором, и не только на первом этаже. Но это уже из области "вкусовщины".

Оценка: 

III. Инфраструктура

В здании въездной группы КП "Марсель" действует муниципальная Михайлово-Ярцевская детская школа искусств, где дети бесплатно обучаются хореографии, фольклору, игре на народных инструментах, лепке, рисованию. Есть и занятия для взрослых. Имеются здесь и кафе и небольшой продуктовый магазинчик.

На территории, в одном из дуплексов, располагается частный детский сад "Stay&Play" – одна из секций отведена под старшую, другая – под младшую группу. Пребывание в группе неполного дня стоит для жителей поселка 15 тыс. руб., полного — 27 тыс. руб. (для тех, кто привозит детей из других поселков, это обходится дороже).

Ближайшие муниципальные школа и детский сад находятся в Красной Пахре. Там же функционирует и частное образовательное учреждение — детский сад-школа "Ника". Застройщик совместно с инициативными жителями организовали трансфер, который ежедневно доставляет детей в эти школы и обратно.

Продвинутые учебные заведения можно найти в расположенном чуть подальше городе-наукограде Троицке, где функционируют несколько сильных гимназий, лицей, православная школа, а также учреждения дополнительного образования, среди которых 2 школы искусств c художественным отделениями, музыкальная школа, несколько школ танцев.

Ближайший продуктовый магазин и фермерский рынок находятся в Никольском. В Красной Пахре имеются продуктовый и детский магазины, рынок, Сбербанк, торговый центр "Красная Пахра". Крупный шопинг можно совершать и в троицких торговых центрах: "Троицк", "Изумрудный город", "На Сиреневом", "Хороший день", аутлет "Fashion House", ОКЦ "Академический", ТРЦ "Юпитер".

В Красной Пахре действует амбулатория, за остальной медициной придется ездить в Троицк.

В непосредственной близости от "Марселя" находится конно-спортивный клуб "Комплект", а подальше — еще парочка КСК. Среди изюминок спортивной инфраструктуры в окрестностях — парк "Красная Пахра" и одноименный горнолыжный клуб. В Красной Пахре имеется и пруд с платной рыбалкой. Недалеко от этих объектов находятся и баскетбольная школа "Тринта". В Троицке можно найти множество фитнес-клубов и спорт-центров.

Мнение редакции. Наличие бесплатной школы искусств для детей – безусловная редкость для коттеджных поселков, да и в целом набор внутренней инфраструктуры неплохой — есть, где купить продукты первой необходимости, перекусить и отдохнуть, а также имеется возможность организовать досуг детей. Внешняя же инфраструктура по большей части доступна только на автомобиле.

Оценка: 

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Стоимость таунхаусов — от 5,2 до 10 млн. руб., дуплексов от 8,8 до 12 млн. руб., коттеджей от 14,5 до 17,3 млн. руб. На ценообразование влияют не только площадь домовладения и участка, но и локация – чем ближе к лесу, тем дороже. Есть и парочка уникальных предложений — два 99-метровых таунхауса с отделкой "под ключ" по цене 9,7 млн. руб. Разница в цене с тауном аналогичной площади без отделки составляет 2,2 млн. руб.

Сумма ежемесячных платежей — 36,36 руб./кв. м. В нее включаются охрана, очистка дорог, вывоз мусора, поддержание всех общественных зон в порядке, обслуживание коммуникаций, уход за растениями на газонах. К этому прибавляется оплата коммунальных услуг по столичным тарифам.

Условия приобретения

Таунхаусы и квартиры можно приобрести в ипотеку со ставкой от 7,5% годовых с первоначальным взносом в 15%. Предоставляется и рассрочка — размер первоначального взноса составляет 30%, после чего предоставляется трехмесячные беспроцентные каникулы. Все, что выходит за рамки этой схемы, обсуждается в индивидуальном порядке.

Земля находится в собственности. Все объекты имеют статус индивидуального жилого дома. Прописка московская.

Мнение редакции. Цены в поселке не назовешь особенно демократичными, но надо учитывать особенности локации в Новой Москве, что дает и определенные преимущества перед Подмосковьем, и ведет к удорожанию стоимости земли. При этом стоимость обслуживания невысока – содержание таунхауса средней площади 99 кв. м обойдется к примеру, без счетчиков менее, чем в 4 тыс. руб. Можно сказать, что у "Марселя" практически нет конкурентов на данном направлении, расположенных на схожем расстоянии от МКАД — значительная часть объектов в данной локации уже реализована на первичке.

Среди относительных конкурентов – поселок "Апрелевка парк", где тоже представлены таунхаусы, коттеджи. Площадь таунхаусов здесь больше, а ценник, ниже, чем в "Марселе" (таунхаус минимальной площади 130 кв. м стоит порядка 4,7 млн. руб.), но данный участок уже не входит в территорию Новой Москвы, а кроме того, здесь продаются и участки без подряда, что может вести в будущем в архитектурному разнобою.

Оценка: 

Информация о застройщике

Компания Optiland работает на рынке подмосковной недвижимости с 2006 года. Она осуществляет девелопмент комфортабельных коттеджных поселков в Подмосковье. Среди объектов компании — готовый мультиформатный поселок "Бристоль" на Киевском шоссе и строящийся поселок таунхаусов "Кембридж" на Новорижском шоссе. Эти объекты отличаются развитой инфраструктурой и яркой архитектурной стилистикой.

Образ покупателя

"Он не совсем однотипен, из-за того, что здесь представлены разные виды домовладений, — рассказывает бизнес-директор компании Optiland Игорь Полуэктов. — Например, таунхаусы небольшой площади покупают в основном молодые семьи без детей или собирающиеся их завести, или имеющие одного ребенка, а дуплексы или коттеджи — те, у кого двое детей и больше. В случае с дуплексами есть случаи, когда одна секция покупается для детей, а другая для родителей.

"Семейные" покупки — вообще нередкая вещь в «Марселе». По социальному статусу, наши покупатели — это люди с ежемесячным доходом на семью от 200 тыс. руб. и выше — владельцы собственного бизнеса, топ-менеджмент компаний, наемные служащие. Некоторые переехали сюда после выхода на пенсию. В основном те, кто приобретает жилье в "Марселе" — это жители Москвы и Московской области, но есть и покупатели с Урала, Дальнего Востока и так далее.

Надо сказать, что здесь уже сложилась однородная социальная среда, жители общаются друг с другом, они объединены общностью интересов. Кроме того, мы регулярно проводим в поселке различные праздники и мероприятия, нацеленные на создание добрососедской атмосферы, а также для того, чтобы еще раз показать нашим жителям и их друзьям, что жизнь за городом может быть такой же интересной и насыщенной, как и в столице".

V. Подведение итогов

Покупка жилья в "Марселе" интересна, например, тем более-менее состоятельным покупателям, которым, например, важно, переехав за город, не терять московскую прописку и сохранить московские привилегии (если ради покупки в "Марселе" они продают жилье в столице), или наоборот, покупателям из регионов, которым важно это прописку обрести, но жить при этом на природе.

Такая покупка очень интересна и для семей с детьми — здесь представители младшего поколения могут спокойно гулять по огороженной территории, на которой есть много "активностей", а дополнительно посещать кружки, не выезжая из поселка.

Это отличный вариант и для тех, кто вышел на пенсию или фрилансеров, у которых нет необходимости ежедневно ездить в "старую Москву", и которые могут позволить себе немного "раствориться" в природе.

В целом, же приобретение жилья в "Марселе" больше подходит для людей общительных, готовых вписаться в поселковое "сообщество". Единственное, поселок все-таки ориентирован на тех, кто передвигается на автомобиле.

Екатерина Щеглова специально для Townhouse.ru