Таунхаусы в квартале "Мишино"

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Расположение и транспортная доступность

Пока в комплекс можно проехать только через Химки: свернуть с Ленинградского шоссе на улицу Маяковского, затем съехать на Проспект Мира, далее следовать по улице 8-го марта, до поворота на улицу Академика Грушина. После пересечения с улицей Мичурина нужно двигаться по указателю на ЖК "Мишино". В городе случаются заторы средней тяжести. По завершению строительства второй очереди доехать до ЖК можно будет по Вашутинскому шоссе, по которому пока ездит только строительная техника.

С общественным транспортом ситуация в целом достойная. Маршрутки от станций метро "Сходненская" и "Планерная" идут прямо до квартала. Есть возможность доехать на автобусе и от железнодорожной платформы "Химки" (время в пути до Ленинградского вокзала — 26 минут, на "Ласточке" – 13-15 минут), правда в этом случае пройдется пройти минут 7 до остановки.

Экология

С двух сторон к комплексу подступает Химкинский лес. В центре квартала находится искусственный водоем с благоустроенной набережной. Здесь плавают не только утки, но и парочка лебедей. В непосредственной близости от Мишино протекает река Химка. Среди непосредственных соседей – только коттеджный поселок и СНТ.

Ближайшие промышленные предприятия — мебельная фабрика, деревообрабатывающее производство, фармацевтическая компания и завод "Факел" (ракетно-космическая отрасль) отделены от квартала расстоянием в 1,5-2,5 км.

Мнение редакции. Конечно, промышленные предприятия подступают к комплексу достаточно близко, с другой стороны их воздействия аккумулируются в значительной степени Химкинским лесом. Ситуация с общественным транспортом радует наличием альтернативы, а также остановкой прямо под боком у ЖК, чем могут похвастаться не все загородные комплексы.

Оценка:

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Общая площадь «Мишино» — 34 Га. Всего здесь предусмотрено 9 многоквартирных домов переменной высотности (4-5 этажей) и секционности (5-7 секций), 143 таунхауса и 72 индивидуальных коттеджа. На данный момент сдано в эксплуатацию 4 многоквартирных дома на 551 квартир и 63 таунхауса. Готовых коттеджей в продаже немного - в основном они строятся под заказ. В ближайшее время начинается строительство второй очереди, которая расположится с противоположной стороны водоема.

Пространство четко зонировано — от въездной группы начинаются многоквартирные дома, далее, почти на самой береговой линии, располагаются индивидуальные коттеджи, а за ними, у границы с лесом — линии таунхаусов. Этот же принцип зонирования будет соблюден и во второй очереди строительства, которую планируют завершить примерно в Ш-IV квартале 2020г.

Рельеф идет под уклоном, что обеспечивает интересные видовые характеристики.

Многоквартирные дома имеют полузамкнутую форму, образующую уютное внутридворовое пространство с детскими площадками. Площадь участков при таунхаусах - от 0, 5 до 2,4 соток, при коттеджах — от 9,5 до 10 соток. И к таунхаусам, и к коттеджам прилагается ограждение из белого штакетника в едином стиле.

Комплекс выдержан в единой архитектурной стилистике. Используемый материал перекликается из объекта недвижимости в другой: облицовочный кирпич используется как в многоквартирных домах, так и в таунхаусах, клееный брус объединяет стиль в таунхаусах и коттеджах, что создает единый архитектурный облик.

Вокруг пруда организована прогулочная зона, где установлены скамейки, изящные фонари, арт-объекты, беседка, организован каток с хоккейной коробкой, высажены деревья. Помимо прогулочного пирса, в будущем здесь может появиться и пирс для лодок.

Проложена одна из лучших в Подмосковье «умная» велосипедная дорожка — вечером она красиво подсвечивается, а по маршруту установлены урны, велопарковка и кафе для велосипедистов.

Все дороги заасфальтированы, просторные тротуары вымощены брусчаткой. Улицы закольцованы, что делает перемещение по кварталу более удобным. При реализации проекта благоустройства использованы материалы, произведенные компанией "ИНГЕОКОМ-Эко".

На охраняемой территории действует видеонаблюдение, организована центральная система контроля-доступа. Въезд в квартал возможен с двух сторон. Во время строительства второй очереди для техники будет выделена специальная дорога, поэтому покой тех, кто уже проживает в «Мишино», не будет нарушаться.

Мнение редакции. Прогулочная зона имеет свои «фишки», здесь есть все для полноценного отдыха. Четкое зонирование пространства, как и перекличка оттенков и материалов, нивелирует легкие стилистические расхождения в облике многоквартирных домов и других типов домовладений. К плюсам можно отнести и единообразные ограждения из штакетника, которые, в случае таунхаусов, установлены уже и между самими участками, что поможет покупателям избежать легкого хаоса со способами размежевания.

Оценка:

Домовладения

Таунхаусы

Площадь таунхаусов — от 242,4 до 247 кв. м. Все таунхаусы трехэтажные, третий этаж — мансардный, с мансардными окнами, в каждом два выхода ведут на улицу и на приватный участок. Тауны возводятся на свайном фундаменте, объединенным ленточным железобетонным ростверком.

Стены первого этажа выполнены из керамического блока Wienerberger Porotherm, в отделке используются облицовочный кирпич и планкен, второй этаж — из профилирующего клееного бруса, покрытого австрийской краской Аdler (использование бруса на втором уровне позволяет сэкономить на отделке). На крыше — керамическая черепица.

Высота потолков на первом этаже — 3,25 м. на втором — 2,85, а в коньке мансарды, 3,5 м.

Таунхаусы сдаются с уже возведенными перегородками и временной лестницей. У лестничного пролета на уровне мансардного этажа организована площадка, на которой можно разместить, например, хозяйственный чуланчик. Под бойлерную отведено специальное помещение с отдельным входом.

На окнах — двухкамерные деревянные стеклопакеты. На первом этаже таунхаусы оборудованы небольшими террасами, на втором — балконом и остекленной лоджией, что редко встретишь в этом сегменте. На третьем, на эксплуатируемой части кровли — просторными открытыми террасами с небольшим закрытым участком, оборудованным навесом. Все это в значительной степени расширяет жизненное пространство.

Во всех домовладениях предусмотрены как минимум 3 санузла, а на вторых этажах — место под гардеробную. Гостиные зоны на нижнем уровне имеют панорамное остекление, окна "в пол" есть и на втором этаже. К каждой секции прилагается стоянка на 2 машиноместа.

Планировки стандартны практически для всех типов таунхаусов, в основном может меняться расположение отдельных хозяйственных помещений, размер жилых помещений или форма террасы на верхнем уровне. Принципиальный момент — большой размер комнат, здесь нет спален меньше 15 кв. м.

Планировку можно понять, например, на примере стандартного 247-метрового таунхауса: на первом этаже размещаются не только традиционная гостинно-кухонная зона, но и дополнительная комната – типа спальни или кабинета, на втором — 3 просторные спальни, 2 из которых имеют выход на балконы, а на третьем, помимо огромной 37-метровой террасы, можно организовать игровую, кабинет, гардеробную или помещение еще какого-нибудь интересного назначения.

Схожая планировка будет и таунхауса минимальной, 242-метровой площади.

Торцевые таунхаусы имеют преимущества в виде окон на боковом фасаде и участке, огибающем дом не с двух, а с трех сторон. Но сейчас таунов такого типа не осталось в продаже.

Коттеджи

Площадь коттеджей — от 303,7 кв. м. Верхнего предела нет - при желании, объединив 2 участка, покупатель может возвести и жилище площадью более 1000 кв. м. Этот тип домовладений целиком возводится из клееного профилированного бруса, а на крыше, как и в случае с таунхаусами – керамическая черепица. Все готовые коттеджи-двухэтажные, со скатной крышей. Домовладения имеют сложную конфигурацию и обзор на 4 стороны света.

К каждому коттеджу прилагается навес для двух автомобилей. В продаже есть 3 проекта от застройщика. Планировки здесь, как и в случае с таунхаусами — "готовые" (в ситуации, когда индивидуальный коттедж строится под заказ, покупатель может сам, с помощью застройщика, выбрать планировку).

Коттедж площадью 325 кв. м оборудован на первом этаже двумя террасами. Помимо обширной гостинно-кухонной зоны, на первом этаже размещаются спальня, гостевая и кабинет.

На втором этаже балконы отсутствуют. Здесь можно организовать 5-6 спальных помещений.

420-метровый коттедж оборудован не только террасой на первом этаже, но и балконами на втором, один из которых пролегает вдоль всей стены.

Коттедж минимальной, 303-метровой площади тоже дает определенное раздолье. Просторная терраса площадью 74 кв. м огибает его с двух сторон. Помимо гостинно-кухонной зоны, на первом этаже можно разместить спальню и кабинет. Балкончик на втором этаже невелик, при этом многочисленные выступы увеличивают разнообразие видовых характеристик.

При этом, поскольку коттедж можно построить "под заказ", покупатель может предложить и собственный проект домовладения — особых ограничений (кроме материала) не существует.

Малоэтажные дома

Малоэтажные дома возводятся по монолитно-кирпичной технологии, фасад выдержан в кофейно-шоколадной цветовой гамме. Фундамент — монолитный железобетон, в отделке фасада используется лицевой клинкерный кирпич, керамическая черепица, планкен, фасадные НР-панели. Здания имеют класс энергоэффективности В+. Подьезды оборудованы лифтами, а в цоколе предлагаются кладовые помещения площадью от 3,7 до 10,5 кв. м.

Большинство квартир оборудованы французскими окнами, во всех есть остекленные балконы, а в некоторых случаях к балкону прибавляется небольшая открытая терраса. Исключение — первые этажи, где балкон заменяется 6-метровой открытой террасой. Жилье сдается без отделки и перегородок, по полу проходит трассировка блоками, также выделены мокрые зоны. В спальной зоне, как правило, предусмотрено место под гардеробную или встроенный шкаф-купе.

Нарезка очень крупная. Сейчас в продаже находится ограниченное количество квартир, но это уже жилье от собственника, который застройщик помогает реализовать, "однушка" 42,1 кв. м, двухкомнатные квартиры площадью от 71,8 до 83,5 кв. м и "трешка" 93,1 кв. м. Но вскоре в продажу поступит новая партия, и поэтому интересно посмотреть примеры того, что в принципе здесь предлагается.

В 42-метровой однокомнатной квартире с прилагающейся к ней небольшой лоджией можно организовать весьма просторные комнату и кухню (18 и 12,8 кв. м соответственно) и почти 4-метровый санузел.

"Двушки" имеются как линейные, так и распашные. Уникальный вариант — 83-метровая двухкомнатная квартира со сплошными закруглениями, что создает и разнообразие видовых характеристик, и дает волю для фантазий обустройства комнат. При желании здесь можно "выкроить" третью комнату, в предлагаемой же планировке существуют большие, равноценные по площади спальня и гостиная.

71-метровая "двушка" поскромнее, но тоже имеет обзор на 2 стороны. Здесь в основе лежит достаточно распространенная планировка, когда спальная зона отводится от кухонно-гостиной в отдельное пространство.

Этот же принцип в какой-то степени применяется и в случае 72-метровой двухкомнатной квартиры.

В 93-метровой "трешке" предполагается устройство двух санузлов.

Для автомобилей собственников квартир предназначены гостевые парковки. Возможно, если возникнет такая потребность, построят небольшой наземный паркинг.

Комплекс оборудован собственной котельной. Ко всем типам домовладений подводятся городские коммуникации, и во всех из них используется коллекторная (или лучевая) разводка отопления.

Мнение редакции. Архитектурные решения имеют свою безусловную изюминку. Особенно это видно на примере таунхаусов – эксплуатируемая кровля с террасой не такой уж распространенный момент для этого типа домовладений, как и наличие остекленной лоджии, наряду с балконом. Чаще всего дело ограничивается обычным открытым или французским балконом.

Клееный профилирующий брус тоже не самый распространенный материал в строительстве таунхаусов, между тем использование его на втором уровне имеет 2 преимущества – экономию на отделке и легкость дыхания, все-таки в дереве по-особому дышится. Готовые перегородки в таунхаусах и коттеджах хороший вариант для тех, кто не хочет заморачиваться с планировкой. Впечатляет и очень крупная нарезка жилья в многоквартирных домах, от которой сейчас уходят многие застройщики.

Оценка:

III. Инфраструктура

На территории действует трехэтажный муниципальный детский сад на 152 воспитанника. Во второй очереди должна появиться муниципальная школа, рассчитанная на 351 ученика.

В список будущей внутренней инфраструктуры входит и торгово-деловой центр, который разместится на въезде в ЖК. На набережной работает уютное кафе с террасой.

Другие детские сады находятся в паре км от квартала. Немногим больше удалены и частные дошкольные заведения — частный ясли-сад "Мой дом Теремок" и английский детский сад "Sun School". Ближайшие муниципальные школы находятся в 2-3 км от "Мишино" Несколько дальше, в 5-м и 8-м микрорайонах Химок, наряду с обычными заведениями, функционируют лицей №15 и частное заведение c углубленным изучением английского языка — Smart School. До упомянутых школ можно оперативно доехать на общественном транспорте.

Среди учреждений дополнительного образования в ближайших окрестностях – детско-юношеская школа спортивного танца "Надежда" и развивающий детский центр "Колибри". Около 20-30 минут езды на общественном транспорте займет дорога до Центра детского творчества "Созвездие" и Дома юного техника "Интеграл", школы гитары, Центральной детской школы искусств, детской театральной студии "Шаги", клуба для детей и подростков "Отличник".

Расстояние до ближайших детской и взрослой поликлиники и пункта детского питания — 2,5 км. На таком же удалении находятся стоматологическая поликлиника и частный медцентр.

В пешей доступности есть пара продуктовых магазинчиков. За 10-15 минут на автомобиле можно доехать до химкинской "Меги" с Ашаном, ОБИ, ИКЕА и Стокманном.

Спортивные и фитнес-клубы, а также секции единоборств в пешей доступности отсутствуют. До них, как и до более крупных спортивных объектов, например, СК "Комплекс", стадион "Арена", водно-моторный клуб "Турист" или шахматного клуба, предстоит добираться на личном или общественном транспорте.

Мнение редакции. Набор будущей внутренней инфраструктуры выглядит неплохо. Минус внешней инфраструктуры — отсутствие большинства необходимого в пешей доступности, с другой стороны, радует, что до значительной части объектов можно добраться не только на личном, но и на общественном транспорте.

Оценка:

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Стоимость квартир — от 4 до 8 млн. руб., таунхаусов от 14,6 до 15,4 млн. руб. Минимальная цена коттеджа — 28 млн. руб., дальнейшее зависит от фантазии покупателя. Фактор ценообразования зависит не только от площади квартиры (или домовладения и участка), но и от видовых характеристик — предложения с видом на озеро или на лес всегда дороже.

Стоимость кв. м в кладовом помещении в многоквартирном доме — 51 тыс. руб. Сумма ежемесячных коммунальных платежей — 42 руб./кв. м. жилой площади. Это соответствует тарифу по всем Химкам.

Условия приобретения

Жилье можно приобрести как в ипотеку, так и в рассрочку, условия которой обсуждаются строго в индивидуальном порядке.

Участки земли при таунхаусах и коттеджах поступают в собственность. В первом случае покупатель получает документы на двухуровневую квартиру в блокированном доме и землю, во втором — на индивидуальный дом и землю. Вся земля находится в собственности компании. Действует химкинская прописка.

Информация о застройщике

Один из крупнейших строительно-промышленных холдингов "Игнеоком" был образован в 1999 г. Квартал "Мишино" — первый жилой объект компании. Ранее "Ингеоком" был известен своими крупными проектами в области коммерческого, дорожного и гражданского строительства. Например, среди коммерческих объектов — ТРК "Атриум" и "Охотный ряд", ТРЦ на Проспекте Андропова мост, дорожных — ТТК через Яузу, Лефортовский тоннель, подземное ядро ММДЦ "Москва-Сити", транспортная развязка на пересечении МКАД и Рязанского проспекта, множество работ на различных участках московского метрополитена, реконструкция Ярославского, Варшавского шоссе и Рязанского проспекта от МКАД до Садового кольца.

В ее портфеле большое количество спортивных объектов — Центральный стадион и Ледовый дворец "Айсберг" в Сочи, Ледовый дворец "Синяя птица" в Москве, столичные ФОКи "Лианозово", Медынский, Академический, "Лазурный, "Аквамарин", на улице Левобережная 14, Дворец спорта МГУПИ на Стромынке. Компания осуществляла реконструкция подземного хранилища Государственного музея им. А.С.Пушкина и канала им. Москвы, Центрального детского магазина на Лубянке и корпуса Московской консерватории имени Чайковского, жилых домов в столице и стадиона "Локомотив" и многое другое.

Мнение редакции. Цены на таунхаусы и коттеджи отнюдь не назовешь демократичными, правда, надо учитывать близость к Москве, нахождение в городской черте Химок, довольно солидную площадь домовладений, и высокое качество материалов строительства.

Цены же на квартиры — это "средняя температура по больнице". У ЖК нет прямых конкурентов в данной локации. Относительно схожий проект бизнес-класса "Загородный квартал" от застройщика RDI в 8 км от МКАД, рядом с каналом Москвы, тоже находится в стадии строительства. Но там представлены только многоквартирные дома и таунхаусы, при этом вторая очередь тоже еще на старте, а таунхаусы в первой уже все реализованы на первичке. Но известно, что ценовая политика была более высокой (при несколько большей площади домовладений), а вот ценовая политика в отношении квартир, при крупной нарезке относительно близка к "Мишино".

Оценка:

Образ покупателя

Как рассказывают в офисе продаж, если речь идет о коттеджах и таунхаусах, это уверенный средний класс, многие являются владельцами собственного бизнеса. В основном, это семейные пары в возрасте от 35 до 50 лет с детьми. Значительная часть — это жители севера Москвы, Химок и окрестностей, но есть и покупатели из регионов.

V. Подведение итогов

Приобретение квартир в "Мишино" интересно достаточно широкому кругу покупателей, а коттеджей и таунхаусов – более состоятельным гражданам. Это привлекательное предложение для тех, кто хочет жить на небольшом расстоянии от МКАД, но вместе с тем на природе.

Таунхаусы здесь, в силу площади и террас представляют собой некий компромисс между квартирой и индивидуальным домом, и это тоже может привлечь определенный сегмент людей. Наличие детского сада и обещаемая школа вкупе с охраняемой территории — хороший вариант для семей с детьми, а если детей в семье много — здесь представлено много предложений солидных площадей.

Конечно, придется немного подождать окончания второй очереди, чтобы полностью абстрагироваться от стройки (хотя «отделенность» ее от существующей застройки нивелирует некоторые неудобства) и получить дополнительные объекты инфраструктуры, чтобы, например, покупать продукты рядом с домом или отправлять детей в местную школу.

Екатерина Щеглова специально для Townhouse.ru