Дуплексы в поселке «Оранж-клаб»

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Расположение и транспортная доступность

Доехать сюда на автомобиле удобнее всего по Новорижскому шоссе. Миновав поворот на Истру и на бетонку, надо проехать еще 22 км, после чего повернуть направо по указателю «Онуфриево-Лужки», и через 300 м повернуть налево по указателю на поселок. Через 700 м коттеджный поселок окажется с правой стороны. Добраться до поселка «Оранж клаб» можно и по Волоколамскому шоссе.

На общественном транспорте в Москву можно добраться следующим маршрутом: в 15 минутах ходьбы от поселка находится деревня «Веретенки» с автобусной остановкой, откуда можно доехать минут за 20 на общественном транспорте до железнодорожной станции «Новоиерусалимская» в Истре (время в пути до платформы «Тушино» — 1 ч., до Рижского вокзала 1 ч. 20 мин, до Курского вокзала 1ч. 37 мин.).

Экология

«Оранж-клаб» находится в очень тихом месте, в ближайших соседях — только дома частного сектора и СНТ. Поселок с двух сторон окружен большим зеленым массивом, находящимся в ведении Гослесфонда, куда с территории организован специальный выход.

Истринское водохранилище находится более чем в 20 км от поселка, а ближайшие Мансуровский песчаный карьер и Тростенское озеро в 7-9 км.

Мнение редакции. У поселка удачное расположение в плане экологической составляющей. Несмотря на то, что КП находится на достаточном удалении от МКАД, время в пути не критично, благодаря хорошей проходимости Новорижского шоссе. Доступность на общественном транспорте не назовешь «блестящей», но само наличие в пешей доступности автобусной остановки — это определенный плюс для Новорижского направления.

Оценка:

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Поселок масштабный — на территории 25 Га размещается 156 участков домовладений. 75% территории уже застроено. В основном здесь представлены коттеджи, но в северо-восточной части поселка, у границы с лесом, запланированы 11 дуплексов, рассчитанных на 22 секции. Пока построено 5 дуплексов. Коттеджи и дуплексы можно приобрести как в готовом виде, так и «под заказ».

Все внутренние проезды и дороги заасфальтированы, проведено озеленение. Организована уютная зона отдыха со скамейками и детской площадкой.

На территории обустроен теннисный корт, заканчивается обустройство многофункциональной спортивной площадки, где установлены и столы для пинг-понга. Планируются веревочный городок для детей и установка тренажеров.

Территория огорожена сплошным высоким забором со въездной группой. Охрана и видеонаблюдение осуществляются в круглосуточном режиме.

Домовладения

Все домовладения — двухэтажные, со вторым этажом условно мансардного типа (образуется скатами крыши). Жилые здания возводятся из газобетонных блоков Ytong германского производства. Во внешней отделке застройщик использует штукатурку и покраску. На крышах — металлочерепица, на окнах — двойные стеклопакеты.

Жилье сдается без отделки и со свободной планировкой. На момент покупки в нем имеется металлическая входная дверь и временная деревянная лестница.

Предусмотрены газовые котлы — собственник во многих случаях сам выбирает место их размещения. Имеются закладные под камины.

Дуплексы

Площадь всех секций дуплексов стандартна — 92 кв. м. Площадь участков при таких типах домостроений — от 2,5 до 4 соток.

Все дуплексы выполнены в едином стиле, в бледно-бежевой гамме, на скатной крыше — темно-коричневая металлочерепица. Их архитектурный облик отличается максимальной простотой и лаконичностью.

На первом этаже дуплексы оборудованы двумя выходами на противоположные стороны, правда, обустройство крылечка или террасы с «внутренней» стороны — дело самого собственника.

Домовладения имеют обзор на три стороны света, но в торцевой части некоторых дуплексов окна имеются только на первом этаже — иногда это происходит по желанию собственников. Источники света и их количество на втором уровне дуплексов могут тоже отличаться — это могут быть 2 небольших или 3 больших окнах.

Дополнительные окна можно организовать и в скате кровли. Балконы проектом не предусмотрены, но собственник имеет право включить его в проект — такие примеры уже можно наблюдать в поселке. Других изменений в облик дуплекса — типа изменения цвета фасада и внешней отделки нельзя.

Высота потолков на первом этаже дуплекса составляет 3,5 м, на втором этаже, в коньке крыши — порядка 4,30 м, а в самой нижней точки — 2 м. Благодаря высоте потолков, у владельцев дуплексов есть возможность организовать себе третий уровень — что-то типа антресоли или в этом роде. В поселке уже есть подобные примеры.

Во всех дуплексах предусмотрено по 2 санузла — на первом и втором этажах. На нижнем уровне здесь можно организовать просторную кухонно-гостинно-столовую зону, а если сократить ее размер - выделить еще и маленькую жилую комнату.

На втором этаже можно разместить 2 спальни средней площади 14 кв. м или даже 3 спальни маленького размера, а упомянутая высота потолков позволяет обыграть пространство, устроив, например, небольшую антресоль с игровой.

Коттеджи

Площадь коттеджей – от 133 до 260 кв. м, участков при них от 5,5 до 20 соток. Здесь, как и в дуплексах, второй этаж — условно мансардный. В зависимости от высоты дома, высота потолка в коньке второго этажа может увеличиваться.

Архитектурная стилистика более «вольная», чем в случае дуплексов. Как и последние, они сдаются с оштукатуренными и покрашенными стенами, но покупатель может выбрать на этапе строительства (или даже изменить в случае готового дома) цвет стен и даже кровли.

Кроме того, с фасадами производятся изменения и другого плана — кто-то обкладывает их клинкерной плиткой, кто-то дополняет их деревянным декором в стиле фахверк — поэтому определенный архитектурный разнобой здесь присутствует.

Как и в случае с дуплексами, коттеджи можно дополнить балконами, Во все проекты входит терраса на первом этаже площадью от 10 до 16 кв. м.

Всего здесь 10 проектов коттеджей. Планировка коттеджа минимальной 133-метровой площади выглядит примерно так же, как и в случае дуплекса, но на первом этаже может быть дополнена, в силу большей площади котельной, гардеробной, прихожей, а размер спален на втором этаже может быть достаточно солидным — 17-19 кв. м, впрочем, здесь, опять же можно «выкроить» и три комнаты.

Особенность проекта площадью 157 кв. м — сложная конфигурация крыши и самого здания, и замысловатые силуэты просторного 6-метрового крыльца. Штукатурка дополняется здесь элементами деревянного декора

Помимо просторной зоны кухни-гостиной, здесь можно организовать гостевую комнату и просторную кладовую.

А на втором этаже могут разместиться 3-4 спальни.

169-метровый «Дрим Хаус» обладает еще более сложной конфигурацией крыши. Здесь, как и в предыдущем случае, используются деревянные декоративные элементы. Примерная планировка выглядит так же, как и в предыдущем случае.

Отличительная особенность 240-метрового проекта — почти 16-метровая терраса. Размер гостинно-столово-кухонной зоны может достигать здесь уже 40 кв. м, кроме того, внизу реально организовать еще 1-2 дополнительные комнаты.

На втором этаже предусмотрено 2 санузла, здесь можно организовать не менее 4 спален и несколько просторных гардеробных.

Вокруг всех типов домовладений устанавливаются кованые ограждения от застройщика, которые не рекомендуется менять (но четкого запрета нет). Гаражи в проектах не предусмотрены — автомобили можно парковать на участке или на гостевой стоянке.

К зданиям подведены все центральные коммуникации. На территории поселка имеются 2 собственные артезианские скважины глубиной 120 м. Канализация централизованная, обустроена собственная система очистки стоков.

Поселок заселен на 50%.

Мнение редакции. Из-за отсутствия особенных ограничений для домовладельцев, в поселке наблюдается некоторый архитектурный разнобой, отсутствующий только в небольшой зоне дуплексов. Но возможность самостоятельно решать вопросы оформления фасадов и производить прочие преобразования привлекательна для определенной аудитории. К плюсам планировки территории можно отнести выделение достаточного пространства под рекреационные зоны.

Оценка:

III. Инфраструктура

В административном здании у въездной группы уже есть изнутри небольшой магазинчик с произведенной внутренней отделкой. Здесь будут продаваться продукты и товары первой необходимости. Сейчас объявлен тендер для арендаторов. Пока же в пешей доступности от поселка находится только один продуктовый магазинчик — в деревне Веретенки. Крупные покупки предстоит делать в многочисленных торговых объектах в Истре, что в 15 км от поселка.

Ближайшие муниципальные детские сады и школа находятся в Курсаново, в 5 км от «Оранж клаб». Местная общеобразовательная школа считается хорошей по уровню образования, там работает много кружков и секций, кроме того, налажена связь с лицеем города Истры, куда некоторые переходят после окончания «началки». Помимо этого, в Истре, действуют еще 2 продвинутых, но уже частных заведения — «Лицей Ковчег XXI» и частная школа «Глобус». В окрестностях немало Домов культуры с кружками и секциями, а также культурно-досуговые центры в поселке «Восход» и в Новопетровском, Дома культуры в Кострово и Глебово.

Ближайшие муниципальные медицинские учреждения, включая районную клиническую больницу со взрослым и детским отделениями, расположены тоже в Истре.

Среди изюминок спортивной инфраструктуры, расположенной в 10-20 минутах езды на автомобиле — пони-клуб «Галеон» в районе деревни Дедешино, пейнтбольный клуб «Партизан» в районе деревни Кострово, мотопарк Вельяминово и шахматный клуб «Белая Ладья» в Новопетровском. Множество спортивных клубов и школ действует в Истре, где располагается и Теннисная школа. В 6 км от поселка находится Вертолетный центр Heli Club, а в в 20 минутах езды на машине — уже в Волоколамском районе — Автодром Moscow Raceway.

Мнение редакции. Набор внутренней инфраструктуры минимален, но наличие собственного магазинчика - большой плюс, другие же объекты – например, детские частные учреждения здесь вряд ли было бы целесообразно размещать. Большинство же внешней инфраструктуры доступно в основном на автомобиле.

Оценка:

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Фактор ценообразования зависят в основном от площади домовладения и земельного участка, тем не менее, покупать дом на этапе строительства — выгоднее.

Цены за дуплексы — от 2,9 до 3,5 млн. руб., за коттеджи от 3,7 до 13 млн.руб.

Сумма ежемесячных коммунальных платежей рассчитывается исходя из площади участка. За участок площадью до 7 соток предстоит уплатить 3 тыс. руб./мес., от 7 до 10 соток — 4800 руб./мес., свыше 10 соток — 5200 руб./мес. В указанную сумму входят охрана, освещение, уборка территории, вывоз мусора, чистка снега. К этому плюсуется оплата коммунальных платежей по тарифам Истринского района.

Условия приобретения

Жилье можно приобрести в ипотеку со ставкой от 11,6%. Действует и система беспроцентной рассрочки на полгода или год с минимальным первоначальным взносом от 30%. Прочие условия обсуждаются в индивидуальном порядке. Земля находится в собственности у застройщика.

Покупатели получают документы на землю и на дом. И коттеджи, и дуплексы (благодаря зазору между секциями в 5 см) имеют статус индивидуальных жилых домов.

Информация о застройщике

Группа компаний специализируется в основном на коммерческих объектах — ей введено в эксплуатацию более 500 тыс. кв. м коммерческой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Киеве. Среди известных крупных проектов — бизнес-парк «Новоспасский двор» в Москве и ТЦ «Лига» в Химках, отель «Авантель клаб Истра» в Истринском районе. В настоящее время компания возводит на территории завода «Серп и Молот» крупный административно-офисный комплекс.

Загородное строительство представлено коттеджными поселками по Новорижскому и Киевскому направлению. Наиболее известный проект — клубный КП «Истринские Холмы» на Новой Риге.

Мнение редакции. Цены на дуплексы и коттеджи можно назвать более чем адекватными, учитывая с одной стороны класс поселка, удаленность от МКАД и материалы строительства, но, с другой стороны, и дороговизну земельных участков на Новорижском направлении. Прямых конкурентов на схожем расстоянии у поселка нет.

К относительным можно отнести расположенный неподалеку КП «Перелески», но здесь используются уже иные материалы строительства, и площадь домовладений больше — так цена на дуплекс площадью 144 кв. м на участке 7,3 соток стартует от 6,5 млн. руб., а минимальный 165-метровый коттедж на таком же участке обойдется в 9,9 млн. руб. Другой поселок неподалеку — «Берег Песочный», где наряду с дуплексами и коттеджами представлены триплексы и таунхаусы, относится уже к другому сегменту, к тому же находится в стадии активного строительства.

Оценка:

Образ покупателя

Как рассказали нам в офисе продаж, в основном это москвичи, относящиеся к среднему классу, значительную часть которых составляют семьи с детьми. Есть и пенсионеры.

Подавляющее большинство покупателей выбирают здесь домовладение в качестве основного жилья — при том, что некоторые изначально рассматривали поселок в аспекте дачного проживания. Один из наиболее популярных инструментов покупки - рассрочка.

V. Подведение итогов

Покупка жилья в КП «Оранж клаб» интересна в силу доступности цен, достаточно широкому кругу покупателей, которые хотят обрести не очень дорогое жилье на одной из лучших в Подмосковье по проходимости трасс. Демократичных вариантов на данном направлении немного, правда, и расстояние от столицы не самое близкое, и материалы домов экономичны.

Такой вариант идеально подходит для формата ближней дачи, но постоянное проживание, в силу возможности быстро преодолеть отрезок пути до поселка, тоже не сопряжено с особыми трудностями. При этом, покупая жилье в поселке, стоит ориентироваться, прежде всего, на передвижение «на своих колесах».

Также это привлекательный вариант для тех, кто равнодушен к стилевому единству, и хочет придавать индивидуальные черты своему жилью, и просто для тех, кто желает жить в уже практически готовом, в значительной степени заселенном поселке.