5 секретов ценообразования в поселках таунхаусов

Девелоперы откровенничают редко, но иногда все же раскрывают нюансы своей деятельности. На этот раз компания Kaskad Family, успешно занимающаяся проектированием и строительством поселков таунхаусов, поделилась своим опытом, который, как мы надеемся, поможет читателям лучше понимать принципы ценообразования таунхаусов и найти свою идеальную квартиру.

1) Месторасположение.

Чтобы проект малоэтажного строительства был экономически успешен и оправдывал затраты покупателя, стоимость земельного участка должна составлять не более 10–15% в структуре готового продукта. Чем ближе к Москве, тем выше цены на землю, поэтому девелоперы стараются подбирать оптимальное сочетание удаленности и транспортной доступности.

Знаете ли вы, что изначально таунхаусами назывались городские дома аристократии? Покидая свои поместья и прибывая в город на период социальной активности для посещения балов, приемов и прочих мероприятий, эти состоятельные господа довольствовались более скромным жильем, которое тем не менее ничуть не умаляло пропасть статусного положения между ними и горожанами.

Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации «Гуд Вуд», отметил, что многие девелоперы преподносят таунхаус, как идеальный продукт для тех, кто может пожертвовать километрами до центра ради квадратных метров, и гораздо реже принимают в расчет и другую категорию людей, тех, кто готов обменять квадратные метры на расстояние. Например, коттеджный участок в области на квартиру в поселке таунхаусов с удобной транспортной доступностью. 

2) Оптимальный размер таунхауса.

Анализ спроса, расчеты потребностей и множество экспериментальных планировок на рынке в этом сегменте позволяют сегодня уверенно говорить, что наиболее эффективной является площадь квартиры около 150 кв. м с учетом мансарды. По мнению экспертов Kaskad Family, в таунхаусах площадью менее 85 кв. м (без учета мансарды) нет никакого смысла. А большие площади от 200 кв. м востребованы все меньше, так как ориентиры смещаются в пользу более бюджетных сделок и стремления покупателей эргономично использовать меньшее по площади пространство.

Естественно, идеальная по площади квартира должна иметь такие пропорции, чтобы можно было выполнить эффективную планировку.

Эксперты советуют выделять для спальни не менее 10 кв. м и не менее 8 кв. м для детских комнат.

3) «Начинка» покупки

Используемые строительные и отделочные материалы прямо пропорционально влияют на стоимость квартиры. В нынешней экономической ситуации девелоперы стараются выбирать отечественных производителей, но столь же важно при этом не экономить на качестве.

Эксперты Kaskad Family советуют обратить внимание на дома из керамических пористых блоков, которые имеют высокую степень термоизоляции. Стены домов из бетона (газосиликата) потребуют дополнительного утепления, и еще какое-то время этот материал будет «усаживаться» и отдавать влагу. Лучше выбирать сразу добротно построенный дом, который хорошо прослужит много лет.

Керамические блоки

Перед заключением сделки стоит выяснить, что входит в покупку помимо квадратных метров. Лучше всего, если основные инженерно-технические работы будут выполнены застройщиком, а владельцу останется лишь менее трудоемкая часть черновой отделки и косметический ремонт. Расходы на самостоятельное доведение таунхауса до «работоспособного состояния» могут достигать четверти стоимости самой квартиры.

Например, по умолчанию в стоимость может не входить котел и газ, или наоборот, застройщик включает в базовый набор опций установку лестницы в квартире.

4) Покупатель оплачивает инфраструктуру.

Никаких иллюзий на этот счет уже давно нет, зато, чем плотнее застройка, тем больше экономит девелопер на монтажных работах, дорожном полотне и коммунальных системах, тем дешевле получается себестоимость квадратного метра. И эта зависимость справедлива для всего рынка жилой недвижимости — от многоэтажных ЖК до коттеджных поселков.

Возведение инфраструктуры осложняется двумя факторами. Первый в том, что ее строительство не может вестись на средства дольщиков, т. к. в законодательстве она не учитывается в перечне обязательных к строительству элементов проекта. Значит, для своевременного ввода инфраструктуры девелопер должен располагать свободной суммой денег около 1,5 млрд. рублей. Как следствие этого, второй фактор — налог на прибыль в размере 20%, которым облагается построенная таким образом инфраструктура, который опять же перекладывается на плечи покупателя.

В Москве уже приняты поправки в законодательство, облегчающие строительство объектов инфраструктуры, теперь аналогичные изменения готовятся и для Московской области.

5) В стоимость покупки закладываются расходы на эксплуатацию за 1,5 года.

По наблюдениям экспертов, около 75–80% жителей поселков в первые годы эксплуатации уклоняются от оплаты обслуживания. Не суть, какие у них при этом мотивы, гораздо важнее то, что в законодательстве нет соответствующего механизма, который бы привлекал таких владельцев к ответственности, обязывая их выплачивать установленную сумму. Сейчас это выглядит примерно так: не хочу платить за вывоз мусора — вот и не плачу за него.

Поэтому некоторые девелоперы (чаще группы компаний, которые передают управление объектом дочерней эксплуатирующей организации) вынуждены закладывать риск обслуживания поселка за свой счет в стоимость квадратного метра примерно на 1,5 года.

Об эксплуатационных расходах следует узнать еще на этапе строительства

Тем не менее это не значит, что теперь на полтора года можно просто проигнорировать выплаты за эксплуатацию, и лучше всего поднять этот вопрос при приобретении таунхауса. В конце концов, порядочный девелопер и управляющая компания никогда не положат деньги себе «в карман», а используют их на благо жилого комплекса, понимая, что по функционированию заселенных объектов будет формироваться доверие к их следующим проектам.

Вместо заключения

Выбирать квартиру надо конечно не только по ее стоимости и локации, но и по надежности застройщика. И лучший показатель здесь — аккредитация в ведущих банках.

Прохождение аккредитации у таких лидеров, как ВТБ24 и Сбербанк, стоит девелоперу больших усилий и нервов. Если уже эти финансовые организации после многочисленных проверок и детального изучения «приняли» проект, то и покупатель может не переживать за вложенные в него средства.

Екатерина Пугач специально для Townhouse.ru