Как не купить таунхаус по соседству с многоэтажным ЖК

Застройщик подкрался незаметно

Жителей комплекса «Сабурово Парк» ждала неприятность. Проект стартовал в 2012 году - тогда дорога, которая вела к этому ЖК, была тупиковой и пользовались ей преимущественно свои. Нынче же, рядом с «Сабурово Парк» строится «Митино О2» (многоэтажный ЖК).

Поселок Сабурово Парк

«Первопроходцы» крайне возмутились, когда в 2014 году был опубликован генплан, в который попала схема данного микрорайона. Они пытались собрать инициативную группу и противостоять застройке, однако их усилия не увенчались успехом.

Похожая ситуация сложилась и с коттеджным поселком «Согласие». Огромный, разделенный на 3 очереди, он вдруг оказался рядом со строящимися «Новыми Ватутинками». Причем не с дуплексами-триплексами, а с большим многоэтажным ЖК.

Таунхаусы Согласие

Раньше на огромном, некогда колхозном, поле росла кукуруза, над кукурузой летали дельтапланеристы. И вот однажды один «нехороший человек», купил эту землю, загнал туда краны, камазы, машины-землеройки, и вместо желтых початков вырос маленький город - со своей школой, закрытой парковкой, улицами, прогулочными зонами.

Жильцы «Согласия» боролись с теми, кто собирался уничтожить природу (даже телевидение приглашали на свой митинг), но протестные усилия оказались тщетными.

Предупрежден – значит вооружен

Как потенциальные покупатели могут узнать заранее – что будет перед окнами их дома лет через пять?

Раньше, объясняет Михаил Африканов, директор по продажам компании LANDWERK, при покупке недвижимости приходилось направлять запросы в разные инстанции, запрашивать выписки и документы для оценки поселка. Интернет облегчил задачу - огромное количество государственных порталов способны по одному клику предоставить информацию о владельце, статусе объекта и о том, что окружает поселок. Опытные девелоперы держат в штате людей, которые оценивают и выбирают безопасные с юридической точки зрения участки. В задачу данных работников входит правильно оценить риски по сделкам за будущих покупателей.

Комплекс Новый Ватутинки

Проще всего - узнать информацию у девелопера, с которым заключается сделка, считает Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family. Еще один способ понять, будет ли вокруг поселка живописный лес или там пройдет дорога, - это заказать выписку с сайта Росреестра на участки, расположенные вблизи вашего будущего жилья, и запросить градостроительный план.

Важно обратить внимание и на вид разрешенного использования земель, на их категорию. Преимущественно застройщик возводит таунхаусы на землях МЖС (многоэтажное жилое строительство), сейчас это называется БЖС. Строительство многоэтажного жилого дома на таких землях невозможно.

Кроме того, перед запуском любого проекта согласуется ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) и ППТ (проект планировки территории) – эти документы определяют, какой тип застройки будет на данных территориях. С этими документами может ознакомиться покупатель таунхаусов, обратившись к застройщику.

Однако, бывают случаи, когда на одном участке земли может быть 80% – МЖС или БЖС, а 20% – многоквартирная застройка (пример «Пятницких кварталов», только у них наоборот многоэтажные и малоэтажные многоквартирные дома и немного таунхаусов).

ЖК Пятницкие кварталы

Девелопер в рекламных буклетах или генплане жилого комплекса может не указывать, что там планируется строительство многоэтажных домов, так как собирается перевести назначение земли в другую категорию или вообще продать эту часть земли. Затем он может передумать и решить самостоятельно строить многоэтажки. Подобная скрытность иногда объясняется тем, что продавцу хочется быстрее продать таунхаусы, не пугая людей будущими многоквартирными домами.

Другой случай, когда застройщик занимается самоуправством – к примеру, использует участок не в соответствии с ВРИ. Такая постройка считается незаконной и, вероятно, будет снесена.

А что делать, если недобросовестные продавцы умолчали о том, что рядом с красивыми таунхаусами скоро появятся многоэтажные «линейки» или «карандаши»? К сожалению, прав у первопоселенцев мало и единственное, к чему люди могут апеллировать – это выполнение всех нормативов строительства, таких как ширина дороги, площадь, насыщенность общественных зон и прочее.

Не по правилам

Обычно высокие дома наносят жителям таунхаусов психологическую травму, однако бывают случаи, когда бетонные гиганты нарушают правила.

В СНиПе изложены нормативы строительства, которые никто не долен нарушать. Это касается инсоляции – высокий дом может отбрасывать широкую, длинную тень на таунхаус, загораживать естественный свет. Окна у таунхаусов смотрят на две стороны, а у торцевых секций может быть и трехсторонний обзор, но жители ведь не могут все важные комнаты сосредоточить только на одной стороне жилища.

Если ваш дом стоит на границе поселка, постарайтесь выбрать для основных помещений ту сторону, которая смотрит на внутренние улицы, а не на леса, холмы и реки. Город упорно, тихой сапой, выползает за МКАД, и получить грандиозный ЖК вместо поля - элементарно.

Пожарную безопасность застройщики вряд ли нарушат – по правилам, между домами должно быть расстояние не меньше 8 м. Так близко высотки не подходят.

Ликвидность

Неприятно жить рядом с людским муравейником, если ты уже нацелился на загородную тишину. Однако от соседства с многоэтажными домами и новыми дорогами могут страдать не только уши и глаза, но и сам таунхаус – точнее, его ликвидность.

Необходимо рассматривать каждый отдельный случай, советует Екатерина Коган. Все зависит от этажа, от того, выходят ли окна на дорогу, от удаленности от дороги, а также от вида трассы. Если дорога проходит совсем близко, и окна секции выходят на эту дорогу, стоимость такой жилой площади может снизиться примерно на 10%.

Также важен вид трассы. Если это подземный тоннель, то стоимость недвижимости возле него практически не меняется. Если же трасса наземная, либо надземная, ликвидность падает. Но возможно и обратное - если строящиеся магистрали улучшают транспортную доступность, недвижимость наоборот, может подорожать.

По мнению Михаила Африканова, от появления комфортной развязки или выезда на шоссе ликвидность малоэтажных и высоких домов может возрасти, но для таунхаусов, которые приобретались для жизни в экологически чистой среде, - это удар в сердце - шоссе снизит их ликвидность в разы.

Нормы, которыми должны руководствоваться строители при возведении домов и прокладке дорог:

• СНиП 2.07.01-89;
• СНиП 2.05.02-85;
•  СНиП 11-12-77;
• ​ ТКП 45-3.03-227-2010 «Улицы населенных пунктов. Строительные нормы проектирования».

Что делать?

Если таунхаус был вами куплен для жизни на природе и мириться с призраком мегаполиса нет никакого желания, продавайте дом, как только увидите строительную технику (или как только узнаете о грядущей стройке века). В остальных случаях вспомните прекрасный совет психологов: не можешь изменить ситуацию – измени свое отношение к ней. Попробуйте найти плюсы даже в такой неприятной ситуации. А плюсы есть. Основной – появление хорошей инфраструктуры.

На территории больших жилых комплексов обычно много магазинов, салонов красоты, аптек, отделений банков. Почти всегда первые этажи отдаются коммерсантам, и на радость жителям приходят продавцы всего на свете. На территориях появляются спортивные детские площадки, школы и детские сады.

В детские учебные заведения вашего ребенка скорее всего не примут (количество мест ограничено), но с игровой площадки его точно не выгонят. Для автовладельцев тоже есть плюсы – наверняка в крупном ЖК будет автомойка, шиномонтаж и прочие мелкие радости. В одном ЖК сделали даже площадку для выгула собак – с гимнастическими бревнами, висящими шинами и прочими атрибутами собачьего фитнес-клуба.

Есть еще один бонус – владельцы таунхаусов и коттеджей иногда снимают или покупают в соседках-многоэтажках однокомнатные квартиры своим пожилым родителям. Для некоторых семей это идеальный вариант – с одной стороны, родители рядом, с другой – нет классического конфликта «отцы и дети», когда два-три поколения живут под одной крышей и по каждому вопросу расходятся во мнениях.

Конечно, можно привести примеры и обратного «паразитирования», когда новоселы высоких домов пользуются инфраструктурой поселка таунхаусов – к примеру, известная «Дубровка» на Калужском шоссе. Но это скорее исключение из правил.

Поселок Дубровка

А вот «Новые Ватутинки» подтверждают правило – они предоставили отличную инфраструктуру жителям соседних коттеджей и новоселам секционных домов, построенных через дорогу. Получился распластанный по большой территории мультиформат со всеми прелестями городской цивилизации. И все обладатели коттеджей забыли о бывших митингах.

Центр притяжения

Активное строительство развернулось в Новой Москве. Для покупателей эта зона особенно привлекательна, ведь покупка жилья на московской территории дает право получить столичную прописку и льготы, которые распространяются на москвичей.

К примеру, если таунхаус расположен на Калужском шоссе, заболевшего жильца при необходимости доставят в больницу Троицка, а не Апрелевки, как это было раньше.

Коммунарка постепенно наползает на «Дубровку». Нет, она не подойдет вплотную, но ее дома слишком высоки, чтобы не быть замеченными из окон таунхаусов. Увы, с этим ничего не поделаешь – на любой плюс найдется свой минус.

К слову, фанатиков чистейшего воздуха не так много. Гораздо больше людей интересует комфорт, а именно отдаленность от МКАД и скорость передвижения по трассе, наличие поблизости школ и детских садов, поликлиник.

Зачастую секция в таунхаусе – единственное жилье, поэтому требования к нему, как к городской квартире. Отдаленные места (40 км от МКАД и далее) привлекают покупателей, у которых городское жилье уже есть, и речь идет не о круглогодичном проживании. Так что таунхаусы более-менее спокойно переживают стройки под носом.

Воронова Ольга специально для Townhouse.ru