Правовой статус таунхаусов может быть изменен

За прошедшее время, таунхаусы, или, если следовать Градостроительному кодексу «дома сблокированной застройки», испытывали взлеты и падения популярности, так и не став массовым вариантом на рынке загородной недвижимости. С позапрошлого года рынок таунхаусов показывает и вовсе практически нулевую динамику развития — в Москве и МО, например, не было выведено ни одного нового поселка со сблокированными домами.

Тем не менее, формат таунхаусов существует, спрос на него не столь велик, как на классические загородные коттеджи, но достаточно стабилен, как для покупки, так и для аренды. Многообразны и архитектурные решения в данном сегменте — классические таунхаусы, дуплексы, флетхаусы, квадрохаусы, и ценовая категория — от элитных сблокированных вилл в стиле «органической архитектуры» на престижной Рублевке до скромных дачных домов на две семьи.

Объединяет все это разнообразие одна юридическая проблема — в российском законодательстве нет четкого статуса подобных домовладений, что создает существенные сложности как девелоперам, так и потенциальным покупателям.

Первая, и основная проблема — отсутствие разделения в законодательстве понятий «сблокированный» и «малоэтажный» дом. По последним данным, в России более 15% строящегося жилья - «малоэтажка», в которую входят и многоквартирные дома (не выше четырех этажей), и сблокированные.

И если в первом случае не возникает вопросов и с общедомовым имуществом, и с общим участком земли, на котором строит здание, то в случае с таунхаусами именно собственный придомовой участок (иногда вполне внушительного размера — до 4-6 соток) становится решающим аргументом для покупки. При этом известны случаи судебных разбирательств, когда секции таунхаусов регистрировались как квартиры а земля под блоком получалась общей собственностью всех живущих в нем семей.

Возникают вопросы и с оформлением ипотечного кредита на «дом-квартиру» - ставки здесь как правило заметно выше, чем в случае и классической квартиры, и индивидуального дома, тем более, что ИЖС уже тестируются программы льготной ипотеки. Словом, нерешенных вопросов накопилось более, чем достаточно и в сентябре текущего года правительство наконец обратило на них пристальное внимание. В Государственную думу поступил проект закона, который должен разграничить статус малоэтажных квартирных домов и домов сблокированной застройки.

Согласно ему, каждую секцию таунхауса предложено считать отдельным частным индивидуальным домом, без общего имущества. То есть, владелец секции автоматически получает право распоряжаться придомовым участком на свое усмотрение, без необходимости получения разрешения от соседей. Таунхаус в Градостроительном кодексе будет определяться как «жилой дом, блокированный с другими жилыми домами в одном ряду с общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход».

Такое определение в значительной степени облегчит постановку сблокированных домов на кадастровый учет — каждый собственник регистрирует свою секцию как жилое здание. Окончательно снимается и наделавший несколько лет назад шума вопрос об участии таунхаусов в программе капитального ремонта — она распространяется только на многоквартирные дома.

Спорной частью будущего закона аналитики считают положение о том, что согласие всех жителей блока необходимо при любых ремонтных работах - это может существенно затруднить их проведение. В качестве альтернативы предлагается вариант о необходимости согласия соседей в случае, если работы могут нарушить права собственников или же угрожать безопасности конструкции.

Вторая часть законопроекта касается малоэтажных многоквартирных домов. В настоящее время, понятия «многоквартирный дом» в Жилищном кодексе не существует вовсе. Предлагается определить его как «здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя также крыши, ограждения, конструкции, оборудование и помещения (например, лестницы, подвалы, лифты), которые обычно принадлежат жильцам на праве общей долевой собственности».

Предполагается, что новый закон вступит в действие с 1 марта 2022 года, как раз к началу нового строительного сезона.