Сколько стоит жизнь в таунхаусе

Рекламные объявления апеллируют к тому, что таунхаус — это более просторная альтернатива городской квартире. Но где здесь подвох? И не придется ли, купив сегодня таунхаус, связать себя в будущем непомерно высокими платежами?

Поселок таунхаусов Маленькая Шотландия

Начну с лирического отступления. Несколько лет назад я, на правах журналиста, осматривала строящийся жилой комплекс премиального сегмента. Наслушавшись рассказов девелопера о богатой инфраструктуре и изысканном ландшафтном дизайне, я спросила: а применяете ли вы какие-нибудь сберегающие решения? Хотя бы самые элементарные, вроде датчиков движения и звука? Мне тогда ответили: ну, наши покупатели люди небедные, их такие вопросы не интересуют…

Прошел год и я как-то встретила начальника отдела продаж того самого комплекса. «Вы не представляете, я полгода вспоминаю ваш вопрос. Что-то случилось с покупателями. Теперь они все интересуются, а сколько придется платить за обслуживание и что мы делаем для того, чтобы эти платежи уменьшить!»

Немного об известном

За что и сколько мы платим в городской квартире? Рассмотрим структуру ежемесячных платежей. В «жировку» включены плата за техническую эксплуатацию помещения (уборка территории, освещение и отопление мест общего пользования), вывоз мусора, запирающие устройства, антенну, радиоточку. За отопление платим на основании показаний общедомового прибора учета (распределяется пропорционально площади квартиры), газ (если есть — по нормативам, с 2015 года можно устанавливать счетчики) потребление воды и водоотведение — на основании показаний индивидуальных счетчиков. Отдельно оплачиваем телефон, интернет и электроэнергию.

Есть еще один, не совсем понятный платеж — отчисления в фонд капитального ремонта, которые в теории должны собираться с 2014 года… До сих пор в этом вопросе много неясностей (сколько платить, куда платить, как получать средства на компенсацию капремонта). В любом случае, москвичам 95% затрат на капремонт до 2016 года компенсирует город…

Казалось бы, схема простая. На деле, ежемесячные платежи для квартир одинаковой площади и класса могут различаться почти в два раза. Причины? Управляющая компания не включает водопотребление для общедомовых нужд в «техническую эксплуатацию», а разбрасывает по квартирам… Не оптимизирована система теплоснабжения и счет за отопление получается слишком высоким. Да и договор о вывозе мусора можно заключать на разных условиях.

Риэлторы говорят, что трое из пяти покупателей, приходящих на просмотр «вторичной» квартиры, сразу же просят показать листочки с расчетом квартплаты.

Поселок таунхаусов Экодолье Шолохово

Но, в любом случае, пределы, в которых может изменяться величина ежемесячной оплаты за московскую квартиру, мы представляем. А что с таунхаусом?

Задача — с неизвестными

В случае с таунхаусами такого четкого понимания нет. Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate, приводит впечатляющий разброс цифр только по техобслуживанию (без учета воды, электроэнергии, газоснабжения и т. п.)… В строящихся поселках класса «эконом» — от 1,5 тыс. до 10 тыс. рублей, «комфорт» — от 1,5 тыс. до 15 тыс. рублей, «бизнес» — от 2,2 тыс. до 19,5 тыс. рублей, «премиум» и de luxe — от 8 тыс. до 33,6 тыс. рублей. Средние расценки соответственно составляют 4 983 руб., 6 390 руб., 8 983 руб. и 18 563 руб. Хотя, как говорят многие эксперты, в премиальных сегментах недвижимости верхней границы просто не существует… Такой большой разброс в цифрах эксперты объясняют «нестандартностью» сегмента. Итоговая цифра зависит от площади, плотности домовладений, соотношения территорий застройки и рекреации, дополнительной инфраструктуры, близости к Москве, наличия других поселков в управлении и даже степень готовности поселка. . Игорь Галицин, директор по управлению собственностью ГК «Глубина» приводит более высокие «стартовые» расценки. «Эконом» — от $ 350 в месяц; «бизнес» — от $ 500 в месяц; de luxe — от $ 1 тыс.

Точно спрогнозировать, сколько в итоге будет стоить обслуживание таунхауса, довольно затруднительно. Если поселок уже построен и заселен, можно поговорить с жителями. С «новостроем» все сложнее, но при наличии профессиональной управляющей компании непонимания возникают достаточно редко. Гораздо хуже, когда поселком таунхаусов управляет ТСЖ, так как собственникам зачастую сложно договориться о целях использования общих средств. Не говоря уже о том, что собрать эти средства со 100% домовладений практически невозможно.

Примерами разумной платы за техническое обслуживание гордятся. Так, жители Millennium Park, занимающему территорию 285 га, из которых 35 га отведено под рекреационные объекты платят 20–25 тыс. рублей в месяц. В таунхаусах бизнес-класса ЖК «Загородный Квартал», расположенном на территории городского округа Химки, плата составляет около 10 тыс. руб. в месяц.

Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Sesegar приводит в качестве «минимальной» плату за обслуживание в поселке бизнес-класса «Аносино Английский квартал» (к реализации предлагаются коттеджи и дуплексы от 180 кв. м.). Жители этого поселка платят 4,5 тыс. рублей ежемесячно.

Как говорят эксперты, опасаться стоит не того, что выставят слишком высокий счет, а того, что обещанная работа не будет выполнена. Жители могут столкнуться с недобросовестной УК: деньги исправно платятся, а мусор так и лежит на дорогах. Такая ситуация характерна для поселков с плохими продажами: зимой улицы в них могут расчищаться всего несколько раз за сезон (за исключением одной-единственной дорожки, ведущей к офису).

Сколько стоит коммуналка

Выше мы говорили о том, сколько может стоить техническое обслуживание. А какими будут коммунальные платежи? Александр Вусов, руководитель департамента оценки стоимости бизнеса и активов Консалтинговой группы «Апхилл» напоминает, что проживание в таунхаусе обходится дороже, чем в квартире хотя бы из-за большей площади помещения и наличии земельного участка.

Поселок таунхаусов Загородный квартал

Тарифы на коммунальные услуги в коттеджном поселке, как правило, выше (естественная разница между городом и загородом). Кроме того расходы на отопление в малоэтажных домах априори всегда больше (хотя здесь и высок потенциал для применения энергоэффективных решений, но это — другая история). Обычно в таких поселках уже проведены все необходимые коммуникации, а если дом находится рядом со скважиной, то плата за воду будет совсем небольшой. Хотя к привычным «городским» статьям расхода добавится расход воды на полив газон. В среднем же ежемесячные коммунальные платежи составляют примерно 4–9 тыс. руб. И, к сожалению, нередки случаи, когда застройщик экономит на базовых услугах, и жильцам приходится самостоятельно подводить к дому электричество, ставить котел или утеплять крышу, а это довольно затратно.

На что обращать внимание

Чтобы оградить себя от переплат в будущем, необходимо обязательно спросить застройщика, планирует ли он увеличивать цены в связи с готовностью поселка, и если да, то на сколько, — советует Сергей Позняк, директор проекта «Экодолье Шолохово».

Дело в том, что в некоторых поселках платежи вообще не взимаются до того, пока хоть один квартал не станет полностью готовым: так было, например, в поселке «Маленькая Шотландия», где жители начали платить только с 2013 года, сам поселок строится с 2008 г., в 2011 г. здесь проживало 100 семей.

Далее, продолжает Сергей Позняк, надо внимательно изучать договор с управляющей компанией. Цены всегда диктует рынок: перед покупкой лучше изучить, сколько платят жители в аналогичных загородных комплексах, и какова «вилка» цен в данном сегменте. Это поможет понять, завышает или занижает девелопер стоимость платежей, и почему.

Обычная практика — подписание договора с управляющей компанией одновременно с договором купли-продажи. Если же на этапе покупки с вами не хотят говорить об обслуживании — стоит насторожиться.

Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», обращает внимание, что большинство застройщиков привлекают управляющую компанию уже на ранних этапах строительства, поскольку это позволяет сразу решить вопрос с обслуживанием инженерных коммуникаций, дорог и т. д. Даже если стройка только начинается, девелопер, скорее всего, уже будет иметь представление о том, как УК будет работать в поселке. Поэтому он может озвучить покупателю примерный размер эксплуатационных платежей. Но узнать, не возникнут ли в дальнейшем дополнительные расходы, до окончания строительства и заселения практически невозможно.

Большинство застройщиков привлекают управляющую компанию уже на ранних этапах строительства, поскольку это позволяет сразу решить вопрос с обслуживанием инженерных коммуникаций, дорог и т. д. Даже если стройка только начинается, девелопер, скорее всего, уже будет иметь представление о том, как УК будет работать в поселке. Поэтому он может озвучить покупателю примерный размер эксплуатационных платежей. Но узнать, не возникнут ли в дальнейшем дополнительные расходы, до окончания строительства и заселения практически невозможно.

Открытые вопросы

Увы, на некоторые вопросы вам затруднятся ответить даже специалисты.

Какой налог вам придется платить на ваше домовладение? Сейчас происходит пересмотр кадастровой стоимости земель и, соответственно, увеличивается налог на землю. Еще недавно считалось, что покупать таунхаус с участком надежнее. Но теперь символический налог превращается во вполне ощутимую сумму. Коснутся ли данные изменения вашего поселка — точно сказать не может никто. Некоторые девелоперы (например, «Химки Групп») целенаправленно реализуют свои таунхаусы без земельного участка, считая такую схему преимуществом для покупателя.

Другой вопрос связан с отчислениями в фонд капитального ремонта. Мы уже писали про то, что юридически таунхаус может быть оформлен и как квартира, так и часть сблокированного дома.

В первом случае сам блок таунхаусов считается многоквартирым домом и на него могут распространяться обязательные отчисления в фонд капитального ремонта. Такого мнения придерживаются специалисты Urban Group и УК «Экодолье». Специалисты же Villagio Estate считают, что закон коснется лишь проектов в черте города.

Автор: Насонова Алла специально для Townhouse.ru

Скачать полную версию "Гид покупателя таунхаусов"