Таунхаусы Подмосковья. Итоги 2023 года

Для начала надо отметить, что определения «таунхаус» в текущем законодательстве как такового нет. С юридической точки зрения они называются «жилыми домами блокированной застройки». Согласно Градостроительному кодексу, жилой дом в составе блокированной жилой застройки (таунхаус) — это дом для проживания одной семьи, имеющий одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (квартирами), он должен быть не выше трех этажей (допускается мансардный этаж) и расположен на отдельном земельном участке, а выход должен быть на территорию общего пользования. В отличие от объектов ИЖС, для строительства домов блокированной застройки необходимо оформлять проектную документацию, получить разрешение на строительство и после его окончания — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В настоящее время в Подмосковье предлагается 1810 лотов (включая первичный и вторичный рынки), что на 3% больше, чем год назад. Интересно, что более половины всех представленных в продаже таунхаусов сосредоточены на четырех направлениях: Новорижское, Дмитровское, Симферопольское и Ленинградское.

Небольшой рост произошел из-за увеличения предложения со стороны собственников, так как новых таунхаусов почти не строят. Таким образом, в конце 2023 года - начале 2024 года на первичном загородном рынке Подмосковья покупателям предлагается 800 объектов блокированной застройки (-7% за год) в 38 проектах (-8% за год).

До середины 2019 года сегмент таунхаусов на загородном рынке МО был очень популярен и имел высокий спрос на реальные продажи. Однако, после принятия поправок в закон о долевом строительстве, которые приравняли таунхаусы к квартирам, предложение данного типа недвижимости стало сокращаться, и новых крупных проектов практически не появлялось.

В настоящее время схема работы с блокированными домами заключается в том, что застройщик строит небольшой объем жилья и уже полностью готовые дома продаются по договорам купли-продажи. Однако количество таких проектов с каждым годом уменьшается, и их явно не достаточно для нормального функционирования данного сегмента рынка недвижимости. К этому добавляется значительно более высокая цена на готовое жилье по сравнению с этапом строительства и продажами по ДДУ.

Согласно мнению специалистов, законодательные ограничения препятствуют развитию сектора таунхаусов, поскольку застройщики не могут выполнить требования, которые предъявляются к девелоперам многоэтажных зданий. Если бы застройщики имели возможность продавать таунхаусы по условиям, которые приемлемы для разработчиков ИЖС, цены на них были бы ниже, что привело бы к увеличению числа потенциальных покупателей.

Несмотря на то, что спрос на таунхаусы на рынке есть, их недостаточное количество ведет к тому, что этот сегмент не развивается. Однако, если таунхаусы будут построены, они обязательно найдут своих покупателей, поскольку всегда найдутся те, кто предпочитает этот формат, объединяющий классический загородный дом и квартиру.

Сейчас на таунхаусы приходится менее 5% просмотров объявлений о продаже дач, коттеджей и земельных участков в Московской области . Активность аудитории, просматривающей объявления о продаже таунхаусов, практически не меняется (уменьшается на 1% каждый год, начиная с 2020).

Что касается прошедшего года, то активность аудитории опережала показатели 2022 года на 10–15% в первом полугодии, а затем появился противоположный тренд. Такая ситуация характерна для всего загородного сегмента рынка недвижимости. В условиях высокого спроса те, кто стремился сохранить свои накопления во время нестабильности курса рубля и ипотечных ставок, в первую очередь обращали внимание на квартиры в новостройках.

Популярность среди покупателей набирают таунхаусы меньшей площади. Теперь в тренде двухэтажные секции с небольшим количеством просторных помещений. За последний год средняя площадь такого типа недвижимости сократилась на 20–25 кв. м до примерно 130 кв. м.

В первых числах 2024 года средний бюджет предложений по сблокированной застройке в Московской области достиг отметки в 32,5 млн рублей, что на 8% больше, чем в год назад.

Цена за квадратный метр на первичном рынке таунхаусов Подмосковья выросла на 17%, с 98000 до 115000 рублей. В некоторых проектах цена за квадратный метр достигает 165000 рублей.