Что происходит на вторичном рынке таунхаусов?

Если рынок городской жилой недвижимости делят на «первичный» и «вторичный», то в случае таунхаусов целесообразнее другая классификация — «с отделкой» и «без отделки». Сегодня готовых для проживания объектов катастрофически мало.

Формат пока не развит

Существует несколько парадигм, позволяющих оценивать состояние рынка недвижимости.

Все известно, что если сроки экспозиции объектов недвижимости сокращаются до несколько дней, то надо ждать повышения цен (такое мы наблюдали в 2006 г.). А если продажи на первичном рынке намного превосходят число сделок, заключаемых на вторичном, то это говорит не только о бурном росте, но и о том, что через несколько лет с продажей приобретенных квартир могут возникнуть проблемы (пример рынка курортной недвижимости Болгарии).

О чем же говорит слишком малое количество предложений готовых к проживанию таунхаусов? По оценкам нашего портала, в марте 2015 года оно составляло 2% от общего предложения. Речь идет об «обжитых» таунхаусах, которые покидают их жители — 1,5% предложений. А так же новых таунхаусах, но с отделкой (сюда же включали и те предложения, где чистовая отделка была сделана только на одном этаже) — 0,5%.

Такая статистика свидетельствует, скорее всего, о неразвитости формата. Кстати, ни одна компания не анализирует вторичный рынок таунхаусов отдельно. Обычно его рассматривают вместе с другими форматами загородной недвижимости. Хотя, возможно, это и не совсем корректно: если коттедж могут приобретать в качестве «дачи», то с таунхаусом такое маловероятно.

Таунхаусы Кембридж

Динамика рынка

Несколько лет назад мы наблюдали настоящий бум на рынке таунхаусов.

В период с 2009 по 2013 г. число проектов поселков таунхаусов росло почти по экспоненте. Но введенные в 2014 г. новые проекты можно пересчитать по пальцам. Впрочем, как говорит Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, в 2014 г. замедление вывода новых проектов характерно для всего загородного рынка. Сегмент таунхаусов — не исключение.

«Но я бы не выделяла его отдельно, сегмент живет в реалиях и трендах всего рынка. Вместе с тем, в прошлом году вышли такие крупные проекты как Немецкая деревня (Пятницкое шоссе, 576 секций), Изумрудная аллея (Калужское шоссе, 98 объектов), Лугано (Минская трасса, 122 таунхауса) и пр.

В бизнес-классе бурными темпами продаются Кембридж и Футуро-парк, почти распродан Парк Авеню, за декабрь „разлетелся“ весь Покровский. К осени готовится выход нового проекта на Новорижском шоссе. Сегмент активен, не в пример рынку коттеджей.»

Кто и почему покупает таунхаусы?

Руководитель отдела вторичной недвижимости центрального отделения «НДВ-Недвижимость» Татьяна Бердяева считает, что таунхаусы не пользуются массовым спросом. " Таунхаус — довольно специфичный вид недвижимости, на мой взгляд, непривычный российскому рынку. Это нечто среднее между загородным домом и городской квартирой, доступнее, чем коттедж, но просторнее чем квартира. Спрос, если и присутствует, то точечно.

Основной покупатель — семьи с детьми: можно жить на свежем воздухе, предусмотрены несколько соток земли, на которых можно устроить игровую площадку для детей. В основном пользуются популярностью таунхаусы в составе коттеджных поселках, соответственно, на территории объектов могут присутствовать и дошкольные заведения, и своя инфраструктура». О том, что главным фактором коммерческой привлекательности в таунхаусах является цена, говорит и Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Таунхаусы Немецкая Деревня

Относительно низкая цена таунхауса достигается за счет невысокой себестоимости строительства (общие стенки, общие крыши и примыкание друг к другу), а также за счет небольшого количества земли в придомовой территории.

Но низкая цена таунхаусов не позволяет быстро зарабатывать «пассивным» инвесторам, тем, кто входит в проект на начальной стадии. Дело в том, что в случае с новостройками в многоэтажных домах рост цены происходит за счет увеличения стадии готовности дома и за счет общего развития проекта.

Очевидно, что дом строится быстрее, чем развивается территория.

В таунхаусах, которые, по определению, возводятся быстро, особого удорожания из-за повышения стадии готовности не возникает. Поэтому, чтобы заработать, надо либо ждать (чтобы поселок стал обжитым и привлекательным), либо вкладываться в отделку. И вот тут мы подходим к главному. Подавляющее большинство таунхаусов сегодня продают без отделки.

Причины продажи таунхаусов

О дефиците готовых к проживанию объектов говорят все специалисты. Татьяна Алексеева вообще отмечает, что в сегменте таунхаусов вторичный рынок не сильно отличается от первички по качеству предложения: дефицит в сегменте готовых для проживания (с отделкой) секций и огромный выбор строящихся и готовых в черновом виде вариантов. Аналогичная ситуация характерная и для рынка коттеджей: ни девелоперы, ни частные инвесторы не готовы вкладывать силы, время, деньги в отделку, даже понимая, что эти шаги значительно повысят как стоимость домовладения, так и вероятность продажи.

Банальное отсутствие инвестиций и нестабильность экономики страны — значимый аргумент, чтобы не брать на себя дополнительные риски (кроме зависшего актива). А почему продают «голые» таунхаусы? Причин, по мнению Татьяна Алексеевой, несколько.

• Разочарование в сегменте. Красивые 3D картинки на этапе продажи превратились в убогие покосившиеся через 2 года ангары. Счастливые семейные фото обладателей загородного объекта на рекламных щитах сменились безжизненными улицами и полным отсутствием людей на территории комплекса.

Пустые малоэтажные пригороды Москвы

• «Всего 7 км» превращается в час-полтора езды (в часы пик), что невыносимо для постоянного проживания, а перспектив улучшения ситуации не предвидится. Детская инфраструктура ограничивается типовой площадкой, коих в Москве теперь — в каждом дворе.
• Неверный расчет реальной стоимости таунхауса. Покупку секции в бетоне счастливые владельцы считают главным шагом на пути приобщения к загородному образу жизни. И даже прикидывая стоимость ремонта, ориентируются на бюджет косметических работ в квартире, где в 2 раза меньше количество окон, дверей и квадратных метров. Риэлторы знают, что затраты на ремонт составляют 30–50% стоимости покупки дома, но редко называют эти цены покупателям. Таким образом, банальное отсутствие денег на «красивую жизнь» — частый повод отказаться от мечты.

Последний пункт — очень важен. Часто таунхаус рекламируют как альтернативу трехкомнатной квартире в Москве соответствующего класса. В реальности для многих отделка оказывается просто неподъемной. Татьяна Бердяева говорит, что покупатели забывают про многие детали, в том числе и про лестницу (которая существенно повышает стоимость ремонта) и т. д.

Что касается продажи уже обжитых коттеджей, то предложений так мало, что говорить о каких-то закономерностях бессмысленно.

Но Владимир Яхонтов предполагает, что примерно в трети случаев это проблемы с соседями. «В нашей стране культура совместного проживания находится еще на невысоком уровне, также как и культура собственности. Поэтому все брошенные окурки, шум, „гуляния“ и устраиваемые барбекю в таунхаусной застройке часто приводят к достаточно большим конфликтам. Естественно, в сегменте бизнес- и делюкс- эти ссоры происходят реже, чего нельзя сказать о более бюджетных сегментах (до 10 млн рублей), где присутствует социальная рассеченность людей и, соответственно, конфликтные ситуации.»

Легко ли продать таунхаус?

Здесь все зависит от цены. Перепродажа в черновом виде занимает около года, отделка под ключ при рыночной цене снизит срок экспозиции до 3–4 месяцев Ситуация практически не зависит от ценового сегмента. При этом, хотя отделка и позволяет повысить цену и привлекательность объекта, ни девелоперы, ни частные инвесторы не готовы вкладывать в нее средства. Хотя Татьяна Алексеева и упоминает, что в феврале в их компанию обратился клиент, который обсуждал с банком привлечение средств с целью повышения стадии готовности своего таунхауса. Задачей Vesco Consalting было оценить текущую и прогнозируемую после завершения отделки стоимость и срок экспозиции объекта.

Валерий Лукинов, коммерческий директор поселков Ravissant уверяет, что срок экспозиции ликвидного объекта — 3–4 месяца. Но многие, кто недавно вступил во владение недвижимостью, закладывают в цену продажи еще и налог 13%. И тогда их объекты «зависают».

По мнению Чепруковой Наталья, генерального директора Delta estate (специализируется на недвижимости премиальных сегментов), рынок сейчас находится в «режиме ожидания». Загородная недвижимость испытывает самое большое давление, спрос на такие объекты упал почти в два раза по сравнению с докризисным периодом. Премиальная недвижимость обычно представлена на рынке около года-двух. В тех случаях, когда цена неоправданно завышена, срок экспозиции может доходить и до 5-ти лет. Наиболее ликвидные объекты средней ценовой категории обычно продаются за полгода — год.

Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департамента Contact Real Estate, отмечает что в прошлом году (до событий ноября—декабря) было отмечено несколько достаточно быстрых продаж таунхаусов с отделкой в поселке «Павлово-2» стоимостью до 40 млн рублей. Здесь сыграл свою роль ряд факторов: одно из лучших направлений в плане траффика, готовность самого поселка, наличие чрезвычайно развитой инфраструктуры, качество самой отделки и др.

Таунхаусы Павлово-2

Кстати, в отличие от конструкционных строительных материалов, которые производятся внутри страны, отделочные материалы либо импортируют, либо в их производстве используют импортное сырье. Поэтому охотно верится в то, что таунхаусы с отделкой, сделанной до обвала рубля, действительно «вымели» с рынка. Ведь в ближайшем будущем затраты на отделку станут несопоставимо выше.

Автор: Насонова Алла специально для  Townhouse.ru