Что такое дуплекс?

Дуплекс на рынке загородной недвижимости

«Усадебный дом на две семьи» – так в советское время назывался дуплекс в документах архитекторов. Проекты подобных домов активно разрабатывали в 60-70-е годы. Но родиной дуплексов, также, как и таунхаусов, традиционно считается Великобритания. Там сдвоенные дома появились в 19 веке.

На современном рынке загородной недвижимости дуплексы начали строить в начале нулевых и, поначалу, лишь в поселках высокого ценового сегмента. Что, впрочем, неудивительно – первые участки с подрядом появились именно в дорогой ценовой категории

Одним из «пионерских» поселков с дуплексами стал КП бизнес-класса «Ромашково», построенный в 2001 году между Рублево-Успенским и Можайским шоссе.

Как говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, активное развитие дуплексов и других типов сблокированных домов (квадрохаусов, твинхаусов, лэйнхаусов) пришлось на 2005-2007 года, когда они стали органичной частью мультиформатной застройки. Какого-то всплеска строительства именно этого формата не было зафиксировано, но и с рынка он не исчезнет, т.к. покупателю всегда интересно разнообразие.

Поселки только с дуплексами на рынке единичны. В качестве примера удачного монопроекта, показавшего хорошие темпы продаж, можно привести поселок дуплексов «Елино» в 16 км по Ленинградскому шоссе, который возводился в 2006-2007 годах.

Дуплексы Елино

Небольшой поселок, расположенный на трех гектарах земли, состоит из 29 кирпичных домов (58 секций дуплексов). Представленные площади – 216 и 267 кв. м с участками 4-5 соток. Все дома продавались уже готовыми. Стоимость секции в то время начиналась от 13,7 млн рублей.

В настоящее время дуплексы присутствуют практически во всех классах коттеджных поселков, начиная с уровня «комфорт».

Один из сравнительно новых поселков (продажи начаты в 2015 г.), где дуплексы представляют единственный формат, это «Загорянка Парк» от девелопера «Лосиный остров». Здесь предлагаются секции 132,0 – 172,0 кв. м на участках от 2,6 до 8,0 сот.

Хотя все-таки дуплексы стараются «разбавить». Даже в ЖК «Пески», на более чем четыре сотни дуплексов спроектировано несколько индивидуальных домов.

Но чаще дуплекс – всего лишь один из многих форматов малоэтажной недвижимости, предлагаемой в проекте. Например, в поселке «Белый берег», который находится на берегу Москвы-реки и занимает площадь 50 гектаров, есть дуплексы, квадрохаусы, таунхаусы, коттеджи и квартиры в малоэтажных домах. Дуплексы площадью от 280 кв. м до 340 кв. м с участком 4,5-6,5 соток стоят там 14-17,5 млн рублей

Дуплексы Белый берег

«Соседство» дуплексов разных классов хорошо проиллюстрировать на примере Новой Москвы, где есть новые проекты в комфорт-, бизнес- и элитном классе.

Например, элитный поселок «Променад» (La Promenade) на 12 км Киевского шоссе, КП бизнес-класса Fortops на 24 км Калужского шоссе и мультиформатный поселок в ирландском стиле «Остров Эрин» на 26 км Калужского шоссе. В последнем стоимость дуплекса площадью 116 кв. м составляет от 7,5 млн рублей (данные «Миэль-Загородная недвижимость»).

Дуплексы Остров Эрин

Дуплексы представлены на всех направлениях Подмосковья. Но больше всего их на Новорижском шоссе, затем идут Калужское, Пятницкое, Симферопольское и Щелковское.

По данным «Миэль-Загородная Недвижимость», доля дуплексов в общем объеме предложения загородного рынка остается стабильной в течении многих лет и составляет в Московском регионе около 3-4%. Многие компании не ведут отдельную статистику по дуплексам, причисляя их к таунхаусам.

Иногда вместо «дуплекса» застройщики используют другие термины. Например, «флэтхаус» («флетхаус»). Этот термин запатентовала инвестиционно-строительная компания GOOD WOOD , для обозначения загородных домов, возводимых по деревянно-каркасной технологии.

В поселке «Сосновый бор. Зеленый квартал», «Гуд Вуд» предлагает секции площадью 112, 164 и 230 кв. м с участком 3 сотки. Минимальная стоимость секции «без отделки» составляет 4,9 млн рублей, «с отделкой» - от 7,4 млн рублей. Кроме дуплексов в поселке предлагаются участки без подряда размером от 6 до 40 соток.

Дуплексы Сосновый бор. Зеленый квартал

Еще один вариант названия дуплекса – «твинхаус». Так позиционируют свою недвижимость девелоперы поселка «Пересветово», «Чулково Club» и некоторых других.

Особенности дуплексов

Дом на две семьи дешевле, чем отдельно стоящий коттедж. И в то же время он дороже таунхауса. Что, в принципе, объяснимо. По сравнению с коттеджем, идет экономия на септике (при отсутствии центральной канализации), на подводке коммуникаций, на фундаменте. Но дуплекс дороже таунхауса, т.к. у него больше площадь наружной облицовки, опять-таки подводка коммуникаций делается только на две секции.

Разница в ценовой политике таунхаусов, дуплексов и коттеджей хорошо проиллюстрирована Екатериной Коган, директором департамента маркетинга, KASKAD Family (в проектах этого семейства компаний представлены все форматы загородной недвижимости):

Сравнительные характеристики таунхаусов, дуплексов и коттеджей на примере проектов от KASKAD Family

Преимущества дуплексов - в бОльшей приватности, чем предлагают таунхаусы (всего один сосед). А недостатки связаны с тем, что это все-таки дом на две семьи. Даже не будем рассматривать вариант, когда с соседями не сложатся отношения (иногда это является единственной причиной продажи недвижимости).

Но вдруг соседи уедут из своего дома, не будут отапливать его зимой? Это негативно скажется на строении в целом. «Покинутая» секция в таунхаусе не так критично воздействует на весь блок. К тому же у соседей могут со временем возникнуть разные представления о том, как надо благоустраивать и поддерживать в порядке общий дом.

Дуплекс на рынке городской недвижимости

Таким красивым словом называют двухэтажную квартиру. Термин не очень популярен, как и сами квартиры. Их стали строить в начале 90-х, но быстро выяснили, что формат не особо востребован.

Дело в том, что лестница между этажами съедает немало квадратных метров, что в условиях современной Москвы – непозволительная роскошь, за которую не всегда хотят платить даже покупатели бизнес-класса. «Обычной» семье удобнее жить на одном этаже, а зачем нужны именно 2-х этажные квартиры, в в 90-е годы было не очень понятно.

Причина первая – спроектировать (и продать) больше пентхаусов. Пентаусы стоят дорого. И, как правило, их владельцам нужна немалая площадь. Поэтому их, часто делают двухэтажными (в результате, скажем, в проекте оказывается четыре пентхауса, а не два и т.п.)

На российском рынке квартиры с выходом на крышу популярны только в премиальных сегментах. В комфорт-классе такие дома оказались неудачными (в основном, из-за погодных условий). Поэтому не нужны в таком количестве и двухэтажные квартиры.

Причина вторая – создать две изолированные зоны – жилую и рабочую (гостевую). Вертикальное зонирование предлагает большую приватность и обособленность, чем горизонтальное и удобно для тех, кто работает дома. Во многих странах мира врачи или нотариусы ведут прием на дому. Двухэтажные квартиры – идеальное решение для этого.

В России запрещено использовать жилую недвижимость как офисную. Соответственно, нет и еще одной причины для популярности двухэтажных квартир. Но другое дело, когда двухэтажная квартира планируется в апартаментном комплексе.

Например, компания SMINEX уже предлагала двухуровневые помещения в комплексе «Проспект Мира». Предусмотрены дуплексы (в данном случае так называется двухэтажная квартира с отдельным входом) и в их новом проекте – жилом квартале JAZZ на 1-й Ямской улице в Москве.

Автор: Алла Насонова