Таунхаусы в Новой Москве эконом класса до 4 млн. руб.

Таунхаус в Новой Москве и Подмосковье часто предлагают как альтернативу столичной квартире. Редакция портала Townhouse.ru решила выяснить, сколько стоят самые недорогие таунхаусы в Подмосковье, во сколько реально обойдется приобретение таунхауса, в котором можно начинать жить сразу после покупки? И где можно купить самые дешевые таунхаусы.

Недорогой таунхаус вместо дачи

Представление о дешевом и дорогом, понятно, у всех различаются. Но сегодня есть реальные предложения таунхаусов за 3–4 млн. руб. (без учета затрат на ремонт). Что можно получить за эти деньги? Таунхаус эконом-класса, который станет альтернативой дачи, а никак не заменой московской квартиры. Один из столичных риэлторов, рассказал, что в марте 2014 г. искал вариант для клиента с бюджетом около 6,5 млн. рублей (цена имеющейся «однушки» в старом панельном доме). Но самый дешевый из «нормальных» вариантов начинался от 8,5 млн.

Нет, не то, чтобы клиент был особенно привередливый, но за 6 млн. рублей предлагались либо таунхаусы в таких местах, откуда не наездишься каждый день на работу в столицу, либо слишком маленькие, полезная площадь которых не сильно превышала площадь столичной квартиры, либо совсем «неукомплектованные», ремонт в которых потребовал бы значительных затрат, либо еще недостроенные.

Валерий Лукинов, коммерческий директор поселков Ravissant, уверяет, что «хороший таунхаус» начинается по площади от 130 кв. м в трех уровнях (иначе лестница «съест» всю полезную площадь). И цена должна быть от 5 млн. руб. на начальном этапе, чем выше строительная готовность, тем выше цены. За 3 млн. руб. можно купить дуплексы и таунхаусы на расстоянии от 40 км от МКАД, из материалов, традиционно относящихся к эконом классу: стены из пенобетона и утепление полистиролом. Фундамент будет буронабивной облегченный. С бюджетом 4 млн. можно купить и качественные проекты, но на большом удалении от Москвы. Например, «Палитру». Здесь стоимость земли в стоимости строения стремится к нулю.

А вот пример, когда невысокая цена достигается за счет небольшой площади строения. В подмосковном проекте «Экодолье Шолохово» самый маленький таунхаус «Талица» имеет площадь 88 кв.м и земельный участок от 1 до 2 соток. На текущий момент (начало апреля 2015) его стоимость со всеми подключенными коммуникациями составляет от 3,9 млн руб. или 44,3 тыс. руб. за квадратный метр.

«Такая цена позволяет говорить о том, что у нас сейчас одно из самых привлекательных на рынке предложений, говорит Константин Филиппишин, генеральный директору ГК „Экодолье“. — А с учетом того, что мы реализуем таунхаусы в жилом комплексе, строительство которого ведется в рамках комплексного развития территорий, это одно из самых лучших предложений по таунхаусам в Подмосковье. ЖК „Экодолье Шолохово“ расположен всего в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. В жилом комплексе будет собственная коммерческая и социальная инфраструктура, в т. ч. детский сад и школа. Конечно, со временем инфляция заставит и нас поднять цены на этот продукт, это неизбежно, но мы постараемся сохранить стоимость жилья на нашем проекте на максимально доступном уровне. Что касается дополнительных вложений, то в случае с нашим продуктом остается потратиться на разводку коммуникаций по таунхаусу и внутреннюю отделку помещения. Эти услуги можно заказать в нашей компании как дополнительные опционы. В зависимости от пожеланий клиента и сложности отделки, ее стоимость за квадратный метр на текущий момент составляет от 12 до 15 тыс. руб.»

Языком цифр

Согласно исследованиям «ИРН-Консалтинг», на рынке первичного загородного жилья Московского региона насчитывается 13 поселков, где можно приобрести таунхаус до 4 млн. руб. Это всего 8% от общего количества поселков с таунхаусами, предлагающимися на продажу от застройщиков.

Основная масса таких поселков — 62% — сосредоточена на менее престижных северо-восточном, восточном, юго-восточном и южном направлениях.
92% поселков с ценами таунхаусов до 4 млн руб. расположено далее 20 км от МКАД. Причем больше всего таких поселков — 38,5% — находится между 30 и 50 км от Московской кольцевой автодороги.

Другими словами, человек, желающий приобрести таунхаус, но при этом ограниченный бюджетом в 4 млн руб., может рассчитывать на квартиру-секцию площадью до 100 кв. м далее 20 км от МКАД на менее престижных подмосковных направлениях.

По данным федерального портала «Мир Квартир», средняя цена таунхауса в Подмосковье составляет 71 267 руб./кв. м, а средняя цена предложения — 12 876 682 руб. Средняя площадь объекта — 180 кв. м. Доля дешевых таунхаусов в этой базе недвижимости очень мала. Предложений стоимостью до 2,5 млн. рублей насчитывается всего 1,3%. Средняя цена в этом сегменте — 32 557 руб./кв. м, цена предложения — 1 639 456 рублей.

Количество поселков таунхаусов с объектами до 4 млн. рублей

Источник "ИРН-Консалтинг"

Поселки таунхаусов с самыми дешевыми предложениями

Источник "ИРН-Консалтинг"

Поселок таунхаусов «Гжель Плюс» от компании «АСК» (Альтернативные Строительные Концепции) находится в 42 км от МКАД по Егорьевскому шоссе. Проектом предусмотрено строительство 44 таунхаусов в несколько очередей. Каждый таунхаус рассчитан на 4 семьи. На сегодняшний день в данном поселке можно приобрести квартиры-секции площадью 100 кв. м на 1,5–2 сотках земли по цене от 2,6 до 2,8 млн руб.

Поселок «Экодолье Белкино» располагается в 89 км от МКАД по Киевскому шоссе. В поселке продаются коттеджи, таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома. На сегодняшний день в продаже вторая и третья очереди строительства. Стоимость квартир-секций 88,1 кв. м с участками 0,5 сот. составляет 3,3 — 3,5 млн руб. Завершить строительство третьей очереди поселка планируется в IV квартале 2016 г.

«Золотые пески» от Rodex Group занимает территорию 48 Га в непосредственной близости от Можайского водохранилища и расположен в 120 км от МКАД. В готовом поселке можно приобрести квартиры-секции в дуплексах площадью 120,0 — 180,0 кв. м на 8 сотках земли стоимостью от 4 до 5 млн руб.

Каковы разумные расходы на покупку таунхуса

Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир Квартир» отмечает, что таунхаусы от 8 млн. рублей — это наиболее часто встречающееся предложение, их доля целых 69,2%. Средняя цена «квадрата» — 87 588 рублей. По мнению Антона Архипова, руководителя офиса «Сретенское» «ИНКОМ-Недвижимость», основной спрос находятся в ценовом диапазоне от 4 до 6 млн руб. Этот диапазон практически полностью совпадает с экономически обоснованной ценой с точки зрения застройщика. Если же покупатель видит рекламу с заявленной стоимостью существенно ниже 4 млн руб., то он должен задаться вопросом, ради чего и для чего застройщик на это идет? Цена 1,5–2 млн руб. должна насторожить — с большой вероятностью в предложении есть много скрытых расходов, не обозначенных в рекламе, либо это и вовсе похоже на «сыр в мышеловке».

Экономически обоснованная цена складывается из стоимости земли под проект, согласований, себестоимости строительства домов и инфраструктуры. Опять же, если предлагается проект по существенно более высокой цене, тоже стоит задаться вопросом, за что именно предстоит заплатить? Либо это должно быть очень привлекательное расположение, либо уникальная и интересная концепция. В противном случае, можно заподозрить, что застройщик пытается необоснованно получить прибыль.

Минимально разумный ремонт можно оценить от 15 тыс. руб. за квадратный метр площади. Часто бывает, что врезка коммуникаций оплачивается отдельно, как правило, стоимость этих работ варьируется от 300 до 700 тыс. рублей. Но даже с учетом всех этих расходов предложение остается очень привлекательным для тех, кто хочет увеличить площадь жилья, улучшить условия жизни, но не имеет возможности заплатить больше, чем стоит квартира в типовом ЖК экономкласса.

Кстати, Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг» оценивает минимальные затраты на ремонт в 20 тыс. руб. за кв. м.

Самые востребованные таунхаусы по мнению Антона Архипова в проекте «Акваполис», расположенном в 41 км по Пятницкому шоссе, таунхаус 112 кв.м. можно купить за 2,96 млн руб. Цена рекордная для рынка, но она объясняется тремя факторами: удаленностью от МКАД, начальной стадией проекта и желанием застройщика активно развивать проект за счет стабильной динамики продаж.

В поселке, где уже близко окончание строительства — в «Комильфо» (29 км по Ярославскому шоссе) дуплекс 100 кв. м. можно купить за 3,6 млн руб. Несмотря на то, что проект близится к завершению, цена остается привлекательной, поскольку основной инвестор — европейская компания. Они приняли принципиальное решение о быстром завершении проекта и выводе средств из России. Чтобы быстро закрыть вопрос инвесторы готовы поступиться прибылью, и это как раз тот случай, когда введение санкций и другие политические аспекты сыграли на руку нашим покупателям.

В поселке «Белаго» (33 км по Новорязанскому или Каширскому шоссе) дуплекс аналогичной площади предлагается за 3,8 млн руб. Проект находятся в средней стадии готовности.

В практически застроенном поселке «Европейская долина 2» цена будет уже выше — 4,98 млн руб. за 100 кв. м. (24 км по Калужскому шоссе, на территории Новой Москвы).

Два достаточно демократичных предложения от 4,9 млн руб. в «Марселе» (25 км по Калужскому шоссе, Новая Москва), таунхаус 80 кв. м плюс мансарда, и за такую же цену таунхаус 125 кв. м. в «Лосином острове» (16 км по Ярославскому шоссе) — поселки в высокой степени готовности.

В полностью готовом поселке «Красные пруды» (28 км по Каширскому шоссе) таунхаус можно купить за 5,6 млн.
И самое дорогое предложение из недорогих — это таунхаус 80 кв м плюс мансарда в поселке «Кембридж» по Новой Риге — 5,8 млн руб. Проект практически достроен.

Что должно насторожить при покупке дешевого таунхауса?

На стоимость конкретного проекта влияют готовность пакета коммуникаций (получены ли техусловия), объем средств, которые девелопер уже вложил в улучшение поселка, наличие подъездных путей, материал строительства, дорожное покрытие. Продажа может вестись от физического лица, а не от компании. На все эти нюансы надо обращать внимание. «Дешевые» объекты определенно будут иметь нюансы. Вот несколько вариантов «сложностей» от Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

• Проблемы с финансированием

Например, на территории Новой Москве в 17 км от МКАД по Калужскому шоссе есть так называемый «поселок-призрак».
Поселок с построенными 10 лет назад дуплексами стоит до сих пор без коммуникаций
Таунхаус в поселке сейчас можно купить за 5,3 млн рублей. Анонсируемая цена за подключение коммуникаций — 800 тыс. рублей. Но в поселке нет даже управляющей компании.

• Нулевая стадия строительства, неизвестный застройщик (риск недостроя)

В данном случае возрастает риск недостроя. Пример — в пос. Мещерское на Симферопольском шоссе таунхаусы площадью 80–120 кв. м с участком 1–3 сотки предлагают по стоимости 3,2–5 млн рублей.

• Маленькая площадь секции и земельного участка

На Новой риге есть охраняемый поселок таунхаусов, расположенный в 38 км от МКАД. При невысокой для этого места цене предложения — дуплекс размером 145 кв. м с участком 2,6 соток стоит 3,490 млн руб. — продажи в поселке идут плохо.

Кстати, возвращаясь к примеру с риэлтором, приведенным в начале статьи. Плох тот брокер, который не предложит решения проблемы. Знаете, что мой знакомый посоветовал своему клиенту? Купить, действительно, таунхаус на ранней стадии строительства за 5 млн. руб., а пока идет стройка — снимать квартиру. Клиент пока в раздумьях.

Автор: Алла Насонова специально для Townhouse.ru