Таунхаусы эконом-класса побеждают: обзор рынка Подмосковья I полугодия 2015 года

Основные тенденции на рынке таунхаусов Московской области в этом году мало отличаются от основных трендов рынка новостроек. Предложения становятся более компактными, более скромными и, как следствие, более дешевыми.

Если посмотреть на информационный фон, создаваемый вокруг таунхасов, создается впечатление, что сегмент практически не развивается: стало меньше рекламы на радио и на улицах города. Хотя сухая статистика говорит об обратном.

По данным Vesco Consulting в июле 2015 г. в Московском регионе на первичном рынке экспонировался 4561 таунхаус, практически столько же, сколько, в среднем, в 2014 г. (4536). И на 12% меньше, чем в 2013 г. (5297). То есть спад, конечно, есть, но он вполне коррелирует с общим изменением денежной массы на рынке.

Поселок Кутузово Club

Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная Страна» отмечает, что с января 2015 года спрос у покупателей на загородную недвижимость существенно упал: «На это влияет множество факторов. В первую очередь — снижение покупательской способности. С 2012 года рост заработных плат сократился с 16% до 7% в 2015 году, а налог на недвижимость (переход расчетов налога с кадастровой стоимости), напротив, вырос».

Поселок Лугано

В 2015 г. на рынок вышло 6 новых поселков: «Кутузово-Club», «Лугано»,  «Шервудский Лес-1 очередь», «Кленовый парк»,  «Шоколад», «Я-VILLAGE».

Всего в 2015 г. по данным Vesco Consulting квартиры в таунхаусах продавались в 99 поселках, причем 60 из них были мультиформатные (то есть включали, кроме таунхаусов, еще либо коттеджи, либо малоэтажные комплексы).

Поселок Шервудский лес

Стадии готовности этих поселков разные. Например, в элитных поселках Barvikha Hills, «Суханово парк» есть еще предложения на первичном рынке, хотя сами поселки уже обжитые. А вот «Я-VILLAGE», «Кавалькада» только начинают строиться.

Поселок Суханово Парк

75 поселков, из числа тех, где продаются секции таунхаусов, находятся не далее 30 км от МКАД (зона до 10 км полностью уже застроена). Самый близкий ко МКАД поселок — это «Северная слобода» на Дмитровском шоссе. А самый удаленный — «Воскресенское» в Калужской области в 160 км от Москвы. Очевидно, этот проект очень условно можно назвать попадающим в зону столичного интереса.

Самые маленькие и самые большие таунхаусы

Долгое время реклама позиционировала таунхаусы, как альтернативу трехкомнатной квартире. Но — не в эконом-классе. До кризиса 2008—2009 гг. на рынке Московского регионы только 5% таунхаусов можно было отнести к эконом-сегменту. Теперь же — 70–75% (данные «Инком»).

Поселок Северная слобода

По данным компании «Метриум групп» цены на большинство таунхаусов Подмосковья стали сопоставимы с ценами на двухкомнатные квартиры возле конечных станций метро.

Впрочем, размеры таунхаусов тоже уменьшились. Если в 2012 г. средняя площадь одной секции была 217 кв. м, то в 2015 г. — 185 кв. м (данные Vesco Consulting, по данным IRN.ru размеры секций в таунхаусах несколько меньше).

Общие характеристики рынка таунхаусов в 2014—2015 гг.

Данные IRN.ru

Самые маленькие секции таунхаусов — в проекте «Экодолье Белкино» в Калужской области, где проект Ассель — всего 59 кв. м. Другие компактные предложения можно найти в «Немецкой деревне» (от 80 кв. м), «Спорт-тауне»(от 91кв.м), «Ново-Никольском» (от 104 кв. м), «Кембридже»  (от 110 кв. м).

Поселок Белый город

И хотя маленькие проекты стоят недорого, и уж точно они просторнее квартир, эксперты советуют с осторожностью относиться к покупке небольших секций, т. к. в таунхаусах есть функциональные потери площадей, которые не встречаются в городских квартирах.

А самые больше домовладения из присутствующих в первичных продажах — в лэйнхаусах «Ильинка»  (473 кв. м) и «Резиденция Рублево» (574 кв.м).

Сколько стоят таунхаусы в Московской области

По данным Vesco Consulting средняя цена 1 кв.м. в подмосковных таунхаусах — 75,7 тыс. руб. Самый дешевый проект — «Я-VILLAGE» — от 20,6 тыс. руб./кв.м. Правда, таунхаусов там всего восемь.

До 40 тыс. руб. за кв. м можно найти секции в поселках «Белый город», «Зеленый город», «Акваполис», «Палитра». Часто низкие цены объясняются либо низкой стадией готовности, либо проблемами с коммуникациями, либо удаленностью.

Поселок Акваполис

Самые недорогие таунхаусы Подмосковья

 Данные Vesco Consulting

Самые дорогие таунхаусы Подмосковья

Данные Vesco Consulting

Плюсы и минусы таунхаусов

Стоит ли покупать таунхаус сейчас? С другой стороны, сегодня для этого очень удачное время. Предложений довольно много, при этом продажи практически у всех компаний стали снижаться, из-за чего многие готовы делать небольшие скидки. Даже успешные поселки проводят специальные акции.

Например, в поселке «Кембридж» в начале лета шесть таунхаусов были сданы в аренду. Если арендаторам понравится домовладение — они смогут на следующий год выкупить свою секцию. В первой, сданной очереди поселка «Кембридж» — 376 секций таунхаусов. Цена на секцию без отделки начинается от 4,9 млн. рублей, с отделкой — от 9,9 млн. рублей.

Поселок Кембридж

Все еще действуют ипотечные программы. Аналитики компании «Малоэтажная Страна» говорят о том, что в Московском регионе 52 банка предлагают ипотеку на покупку таунхаусов с землей или без (хотя далеко не у всех этих программы привлекательные).

При этом очевидно, что подходящих участков для данного формата становится меньше, и в скором времени таунхаусы могут оказаться в дефиците.
Но при этом, желающим купить таунхаус необходимо помнить следующее.

1. Не стоит покупать таунхаус с инвестиционной целью. Прежде всего потому, что у них очень дорогое обслуживание. Хотя многие девелоперы не берут денег за обслуживание, пока таунхаус строится.

Даже сегодня сроки экспонирования ликвидных таунхаусов на вторичном рынке — 6–12 месяцев. В будущем есть тенденция к их удлинению.

2. Уменьшение числа новых проектов на рынке — это «палка о двух концах» для тех, кто собирается продавать таунхаус. С одной стороны, у потенциальных покупателей сокращается выбор. С другой, отсутствие новых проектов — это еще и отсутствие рекламных компаний. А поскольку таунхаус — формат довольно новый, то любая реклама конкретных проектов продвигает таунхаусы как таковые. Нет рекламы, нет пропаганды формата.

3. В момент экономических спадов довольно рискованно покупать проекты на начальных стадиях: из-за падения спроса проект может затормозиться или возникнут проблемы с обещанной инфраструктурой.

4. Хотя таунхаусы относятся к загородной недвижимости, в отношении их действует правило: чем ближе к Москве, тем лучше.их поселков находятся на расстоянии 15 километров от МКАД. Однако новые проекты уже начинают в большей удаленности.

Автор: Алла Насонова специально для Townhouse.ru