Инвестиционная привлекательность таунхаусов

Многие эксперты называют таунхаусы самым перспективным форматом для инвестирования. Действительно, появился он на рынке около 10 лет назад, и, как показывают исследования Townhouse.ru, в последние годы число объектов растет по экспоненте. Мы решили выяснить, какова ожидаемая доходность инвестирования в таунхаусы, и по каким критериям выбирать проекты. 

Ожидаемая доходность

Ненасыщенность и потенциальная емкость рынка — вовсе не единственных причины успеха таунхаусов, как инвестиционных объектов. Играет роль еще скорость возведения этих проектов, что уменьшает риски недостроя при покупке на ранних этапах.

Поселок таунхаусов Маленькая Шотландия

Валерий Лукинов, Член Национального Совета РГР от ИНКОМ-Недвижимости утверждает, что таунхаусы и квартиры в малоэтажных комплексах, расположенных за МКАД, дают сегодня инвесторам около 30% годовых. При том, что инвестиции в квартиры в Москве предполагает доходность, лишь немного превышающую инфляцию.

Пример. Вы покупаете таунхаус площадью 136 кв. м за 5,5 млн. руб. (конкретный пример взят для поселка "Наполеон" , но он типичен для комфорт-класса) на начальном этапе строительства.

Вариант 1. Продать после окончания строительства, не дожидаясь документов о собственности, по переуступке ДДУ. Такой таунхаус будет стоить около 7,5 млн. руб. Доходность — 36% за 6–12 месяцев.

Вариант 2. Вложить деньги в дизайн-проект и отделку бизнес-класса, затем — продать. Стоимость такой отделки — 15 тыс. руб./ кв. метр. Т. е. общие инвестиции (покупка таунхауса+отделка) составят 7,54 млн. руб. Продать такой таунхаус можно за 12 млн. руб. Прибыль составит 4,46 млн. руб. или 59% за два года (т. е. около 30% годовых). Но у данного проекта высокий рыночный риск. Вероятно, срок его реализации растянется до 3-х лет и тогда доходность снизится до 20%.

Вариант 3. Вложить деньги в дизайн-проект и отделку комфорт-класса — 9 тыс. руб./кв. м. Таким образом себестоимость проекта составит 6,724 млн. руб. Продать такой таунхаус можно за 9,8 млн. руб. Прибыль составит 3,46 млн. руб. или 45% за 2 года, т. е. около 22,5% годовых. Рыночный риск здесь, очевидно, ниже, т. к. таунхаусы с отделкой в пределах 10 млн. руб. пользуются стабильным спросом.

Очевидно, что рисков меньше и доходность выше в первом варианте — с чистой перепродажей таунхауса, без отделки. 

Стратегия успешного инвестора

Ниже мы обобщили советы наших экспертов: Марины Денискиной, руководителя департамента жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент», Ильи Менжунова, директора Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», Сергея Позняка, директора проекта «Экодолье Шолохово», Константина Романова, директора по развитию компании Villagio Estate, — относительно того, какие критерии надо учитывать, выбирая таунхаус с инвестиционными целями.

1. Инвестируйте на ранних этапах, выбирая проверенного, надежного застройщика.
2. Выбирайте поселки, расположенные в пределах первой бетонки, оптимально — на расстоянии 10–12 км от Москвы.
3. Стабильным спросом пользуется сектор от юго-запада до северо-запада, включая Новую Москву.
4. Так же интересны поселки в живописных местах, обладающих отличной транспортной доступностью (например, в окрестностях Дмитровского шоссе).
5. Оптимально, если поселок находится недалеко от трассы, при этом достаточно удален, чтобы не ощущать шум и смог.
6. Изучите окружающую инфраструктуру. Хорошо, когда детский сад расположен в пешей доступности
7. Обратите внимание на собственную инфраструктуру поселка. Конкретный набор объектов зависит от ценового диапазона. Для бюджета 10–12 млн. руб. достаточно наличия охраны, грамотной управляющей компании и детских площадок. А вот для таунхаусов с ценником в 20–25 млн. руб. нужна более мощная инфраструктура, которая будет способна удовлетворить все потребности будущих жителей поселка.
8. Наибольшей ликвидностью пользуются небольшие объекты. Многие эксперты называют площадь 120–150 кв. м.
9. Обратите внимание на планировку: она должна быть удобной для среднестатистической семьи с двумя детьми.
10. При прочих равных выбирайте таунхаусы с хорошими видовыми характеристиками. При этом особое внимание следует уделить планировочным решениям — к выбору таунхауса следует подходить с точки зрения функциональности и пригодности для проживания среднестатистической семьи.
11. Угловые секции более ликвидны, чем серединные.
12. По поводу юридического статуса таунхаусов мнения экспертов разделились. Сегодня, очевидно, легче продать, оформленные как дом или часть дома, имеющие в собственности прилегающий участок. Возможно, в недалеком будущем, с изменением кадастровой стоимости земли и, соответственно, налога на недвижимость, больший интерес будут вызывать объекты без земельного участка. 

На что еще обратить внимание?

Главная уловка, которой пользуется продавец, — это обещания. К словам риэлтора, который сулит золотые горы, следует относиться осторожно, уточнять детали, — советует Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия». Например, если застройщик обещает детский сад, можно спросить, какой оператор предполагается для этого поселка, где будет находиться здание, строится ли оно сейчас.

Строительство таунхауса

1. Обращайте внимание на фиксирование называемых вам дат. Если продавец говорит, что очередь будет сдана в 2014 году, нужно убедиться, что данная цифра где-то документально прописана, например, в договоре купли-продажи или договоре долевого участия.
2. Соотнесите обещаемую вам инфраструктуру с размером поселка.
   В массовом сегменте развитая инфраструктура с магазином, детским садом, спортивным центром окупится в больших проектах от 150 домовладений. В более компактных проектах подобная инфраструктура нерентабельна!
3. Поинтересуйтесь размером эксплуатационных платежей. Если продавец говорит о ежемесячной сумме ниже 5 тыс. рублей, то скорее всего, это стоимость до ввода поселка в эксплуатацию. Постарайтесь уточнить этот вопрос. В готовом организованном поселке эконом-класса платежи за услуги управляющей компании будут варьироваться на уровне 5–9 тыс. рублей.
4. Поговорите с будущими соседями. Сравните данные им обещания с тем, что говорят вам.

Алла Насонова специально для Townhouse.ru

Скачать полную версию "Гид покапутеля таунхаусов"